不動産投資をする上で理解しておきたい７つのリスク

不動産投資に対して「怖い」というマイナスのイメージを抱いている人もいるだろう。実際に不動産投資を始めるにあたり、正しいリスクを認識しコントロールすることは必要不可欠だ。まずは、不動産投資のリスクをしっかりと頭に入れておこう。

不動産投資のリスクと分散させる対策

不動産投資は、多額の資金が必要なことや借入を利用することもあり、「なんか怖い」「借金はしたくない」といったイメージを抱いている人も少なくない。

不動産投資を始めるにあたっては、不動産投資にはどのようなリスクがあるのか、自分がどの程度までのリスクであれば許容できるのかといった点をまず理解するのが得策である。

リスクをしっかり理解して適切に対応していけば、ある程度リスクを低減することも可能だ。

不動産投資の主なリスクには、以下の7つが挙げられる。

・空室リスク
・家賃滞納リスク
・事件事故リスク
・修繕リスク
・物件価格変動リスク
・金利上昇リスク
・災害リスク

いずれにおいても、リスクが顕在化すると大きな出費やキャッシュフローの悪化、資産価値の下落といったネガティブな結果につながる可能性がある。

空室リスク

空室リスクとは、入居者が入らないために賃料収入が減少するリスクを指す。

不動産投資の主な収益源は賃料収入であることから、空室リスクは不動産投資における最大のリスクといっても過言ではない。

賃料収入が減少した場合でも、ローン返済や管理委託料、税金をはじめとする各種固定費および修繕費や入退去費といった変動費は発生し続けるため、空室リスクが顕在化すると、投資として破綻してしまうことも想定される。

では、実際にどれくらいの空室リスクがあるのだろうか。これについては、物件があるエリアや築年数などによって変わる。賃貸需要の低いエリアや賃料とのバランスが悪い築古物件などは、空室リスクが高まる。入居率は、エリアによって以下のような差がある。

上図では「入居率」が示されているが、これは「空室率」と相反関係にある。例えば、入居率が100％なら空室率は0％、入居率が95％なら空室率は5％となる。上図に基づくと、人口が集中している「首都圏・関西圏」は、人口減少エリアを含む「その他のエリア」よりも入居率が高い（空室率が低い）という傾向がある。

・空室リスクを分散させる対策
空室リスクを分散させる対策としては、「物件の価値を高める」「賃貸需要が高いエリアの物件を購入する」などが考えられる。物件の価値を高める具体策としては、入居者に人気のある住宅設備（例：宅配ボックスや無料Wi-Fiなど）を導入するのが有効だ。

また、「賃貸需要が高いエリアの物件を購入する」の具体策としては、 公的データをもとに人口が増えている（かつ、今後も人口が安定すると予想される）エリアに着目するのが有効だ。役立つ公的データの例としては、国勢調査や各市町村がまとめた人口予測などがある。例えば、国勢調査によると人口増加数が大きい上位の市町村は以下のとおりだ。

ただし人口が増えているエリアでも、賃貸需要に対して物件供給が多い場合は空室リスクが高いので注意したい。賃貸需要については、対象エリアに強い不動産会社からヒアリングするとよいだろう。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者から賃料を回収できないリスクのことである。

不動産投資の主な収入源は賃料収入であるため、入居者がいたとしても家賃滞納があると収支が悪化する。家賃滞納が長期化すると、滞納入居者を追い出さなければならなくなることもあり、多大な手間と費用が発生することもあり得る。

物件を購入する前に、現入居者が過去に家賃滞納したことはないか、賃料を支払い続けられるだけの収入があるかといった点を確認しておこう。

実際の家賃滞納率は、滞納期間やエリアによって変わる。（公財）日本賃貸住宅管理協会のデータを参考にすると、2ヵ月以上の長期的な家賃滞納率は以下のとおりだ。

上記の結果によると、2ヵ月以上の長期的な家賃滞納はおおむね1％程度、「約100戸に1戸の割合」とイメージしておくとよいだろう。

・家賃滞納リスクを分散させる対策
家賃滞納リスクへの対策としては、入居者募集・審査を委託する管理会社や仲介会社を選ぶ際に、「家賃滞納対策をしっかり行っている業者を選ぶ」のが有効だ。その具体策として、「どんな審査基準を設定しているか」「どんな部分を重視して入居者審査を行うのか」などをヒアリングしてみるとよいだろう。

業者の家賃滞納リスク対策の例としては、引っ越し前の居住期間や引っ越し理由を確認するというものがある。頻繁に引っ越しを繰り返していたり、引っ越し理由が不自然だったりする場合は要注意だ。また、転職したばかりの人や転職回数が多い人は収入が不安定であり、家賃滞納リスクが高まる可能性があるので審査が厳しくなる。

事件事故リスク

事件事故リスクとは、所有物件において殺人や自殺、孤独死等が発生するリスクを指す。マンションおよびアパートという集合住宅には、不特定多数の入居者が同時かつ入れ替わり居住するため、事件事故が発生するリスクがある。

物件内で事件事故が発生すると、「事故物件」としてのレッテルを貼られて入居者探しが難航する、賃料を下げなければ入居者がつかない、売却価格が下落するといったこともあり得る。

ここでは、事件事故リスクに関するデータとして、都道府県別の孤独死（立会人のいない死亡）割合を確認してみよう。下の表は、孤独死の割合が約3％を超えるエリアをまとめたものである。

全国で孤独死の割合上位1位は、単身者世帯の多い東京都（9.6％）だが長崎県(5.5%）や山形県（3.2%）など地方でも割合が高いところもある。そのため、「孤独死は大都市の賃貸物件だけのリスク」という思い込みは禁物だ。

・事件事故リスクを分散させる対策
管理会社や家主の努力で、殺人や自殺、孤独死などを回避するのは難しい。対策としては、入居者の事件事故リスクに備える保険に加入するのが有効だ。この手の保険は大きく分けて、「単独で加入できるもの」「火災保険とセットで加入できるもの」がある。

補償内容は商品によって異なるが、主なものとしては「家賃収入の保証（補償）」「原状回復費の補てん」などがある。家賃収入の保証期間は「1年」が目立つが、「修繕完了までの期間」や「2年」などもある。保険料も保険金も商品によって変わるため、加入する場合は複数の保険商品を比較するのがよいだろう。ただし、こうした保険は事件事故から原状回復するまでをカバーするものであって、その後心理的瑕疵物件となり家賃が下がることまではカバーできないことは覚えておこう。

修繕リスク

修繕リスクとは、専有部（貸室内部）および共用部（共用廊下やエレベーター等）の設備が劣化または故障し、修繕をしなければならなくなるリスクを指す。

設備の中でもエアコンや給湯器、エレベーターは高額であるため、修繕が発生した際には高額な修繕費を要することもあるだろう。設備の故障や不具合は突発的に発生することも多いため、高額な設備の修繕に備えて手元資金を確保しておくことが無難だ。

修繕費用がどれくらいかかるかは、賃貸物件のタイプや規模、築年数などによって変わるが、国土交通省のガイドブックを参考にすると、木造10戸（1LDK～2DK）の新築から30年目までの修繕費用の目安は以下のようになる。これは、アパート経営を考える人にとって参考になるデータだ。

・修繕リスクを分散させる対策
中古物件を購入する際は、売買契約前に過去の修繕記録をチェックすることで修繕リスクへの事前対策が可能だ。

一棟物件は不動産業者経由で「維持修繕の実施状況の記録」を取り寄せることで、過去の修繕状況がわかる。この記録を確認して、適切に修繕が行われていれば「現時点では、修繕リスクが低い」と判断できる。この記録は必ず具備されているとは限らないが、存在する場合は売買契約前の重要事項説明で宅建業者に説明義務が課されている（宅地建物取引業法35条1項5号の2、同法施行規則16条の2第9号）。

なお、区分マンションの場合は不動産業者経由で「重要事項調査報告書」を取り寄せることで、修繕積立金の積立総額や滞納状況などを確認できる。これにより、「修繕積立金が十分ストックされているか」を判断しやすくなる。また、この報告書には修繕履歴や修繕計画も網羅されているため、適切なタイミングで修繕が行われているかどうかもわかる。

物件価格変動リスク

物件価格変動リスクとは、物件価格の騰落により売却価格と購入価格にギャップが生じるリスクを指す。

不動産も株式のように価格変動があるため、売却時に物件価格変動リスクが顕在化することがある。

購入後に物件価格が大きく下落すると、物件の売却価格がローンの借入残高を下回り、全額を返済に充てたとしても借金だけが残る結果になることもあり得る。

・物件価格変動リスクを分散させる対策
賃貸物件の価格は通常、築年数が増えれば下落する。例えば、一般的に不動産投資に向いているエリアといわれる1都3県の中古マンションでも、築年数が経つと価格は下落していく。

ただし、「建物のメンテナンス（一棟物件）」と「好立地の選択（区分・一棟物件）」 の両面からのアプローチによって、物件価格の下落を緩やかにすることも期待できる。

「建物のメンテナンス」については、物件の経年劣化が激しい場合は価格を下げないと買い手が付きづらいため、売却価格の下落率が大きくなりやすい。経年劣化を緩やかにするために定期的なメンテナンス計画を立て、それを実行していくことが大切だ。

どのくらいの経年で何をするといいのか、どのくらいのコストがかかるのか、具体的なことを知りたい方は以下の記事を参考にするといいだろう。

「好立地の選択」については賃貸需要が高いなど、資産価値（地価）が下落しにくい、または上昇が期待できるエリア選びがポイントになる。

金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、変動金利で融資を受けた場合に発生するリスクで、金融機関の基準金利が上昇することによって当該融資における金利も上昇するリスクである。

金利が上昇すると、毎月のローン返済における金利負担が大きくなり、支払総額の増大やキャッシュフローの悪化を招く可能性がある。

・金利上昇リスクを分散させる対策
不動産投資の金利上昇リスクの事前対策は、経済情勢や金利状況などに合わせて行うといいだろう。

例えば「中長期的に低金利が続く」と判断した場合は、変動金利を選びつつも繰り上げ返済で元本を減らしていくという手がある。ローンの返済方式には「元金均等返済」と「元利均等返済」があるが（下記の表参照）、「元金均等返済」を選択すると元金の返済ペースが速くなるので、金利上昇リスクを緩和できる。とはいえ「元金均等返済」を選ぶと、当初は返済金額が重くなるので注意が必要だ（一般的には、元利均等返済が選ばれるケースが多い）。

逆に「近いうちに金利が上がる」と判断すれば、固定金利への借り換えを相談するという手がある。ただし金利は長期的に変動するものなので、慎重に判断してほしい。

災害リスク

災害リスクとは、地震や台風等の自然災害によって建物が損壊したり浸水したりするリスクのことだ。

日本は大きな地震や台風等が多く発生するため、不動産という現物資産を保有することにはリスクが付きまとう。

災害によって建物が損壊したり浸水したりすると、多額の修繕費が発生するだけでなく、修繕工事中は建物を賃貸できなくなるため、賃料収入が途絶えることもある。

建物を所有する際は火災保険や地震保険および特約等に加入し、災害の発生に備えることが重要だ。

・災害リスクを分散させる対策
台風や地震などが頻発する日本では、どのエリアで不動産投資をしても自然災害を完全に避けることはできない。しかし、物件情報を収集している時や、売買契約を交わす前にハザードマップを確認し、災害が発生しやすいエリアを避けることで事前対策になる。

ハザードマップの検索方法だが、これは国土交通省が運営するポータルサイトで住所や都道府県名・市町村名を入力するだけで実行できる。

例えば同ポータルサイトで「東京都港区」と入力して検索すると、下記のような詳細なハザードマップが表示される。

不動産投資とその他投資のリスクの違い

不動産投資とその他投資（株式やFX、投資信託等）のリスクの違いは、不動産が「現物資産」であるということだろう。

現物資産であるため、以下に挙げる2つのような不動産投資特有のリスク要因が存在する。

• 経年劣化
• 運営上のコストの多さ

建物および付属設備は経年とともに劣化する。そのため、日常清掃や大規模修繕、設備の動作確認等のメンテナンスといった管理手間がかかる。また、設備を修繕したり物件の管理を管理会社にアウトソーシングしたりする場合には費用がかかる。

不動産投資特有の経費という点では、税金という経費もある。日本においては、物件購入時には不動産取得税、保有期間中は毎年固定資産税および都市計画税、物件売却時には不動産譲渡益にかかる税金（売却益が出た場合）等が発生する。

株式やFX、投資信託等のペーパーアセットは、経年劣化することはなく、メンテナンスの必要もない。また、不動産投資ほどの税金は発生しないのが一般的である。

不動産投資で失敗するリスクが高い人の特徴3つ

不動産投資にはリスクが伴うため、リスクを看過すると失敗して損失を出してしまう可能性がある。

不動産投資で失敗するリスクが高い人の特徴として、以下3つが挙げられる。

• 利回りを重要視しすぎている
• マーケット調査が甘い
• 必要な経費まで削減しようとする

利回りを重要視しすぎている

投資をする以上、高い利回りを期待すること自体は投資家として正しい姿勢であるが、利回りを重要視しすぎることは危険な場合もある。

高い利回りを重要視しすぎると、賃貸需要が縮小するエリアの物件や瑕疵のある物件を購入してしまうことにも繋がり得るため、注意が必要だ。

投資におけるリスクとリターンは表裏一体の関係にあるのが一般的であることから、高利回りという高いリターンが期待できる物件においては相応のハイリスクが潜んでいる可能性があるという認識を持っておくといいだろう。

マーケット調査が甘い

マーケット調査とは、購入後の賃貸需要および売却時の流動性といった市場についての情報収集である。

マーケット調査をする際は、エリアの人口や賃貸住宅のニーズの多寡といった客観的なデータをもとに、安定的に入居付けができるか、売却時に買い手を見つけられるかといった点を考察する必要があるだろう。

マーケット調査が甘いと、購入後に空室が続いたり、売却活動が思うようにいかなくなったりする可能性がある。

必要な経費まで削減しようとする

不動産投資には経費が付きものであるため、可能な限り経費は安くするのが得策である。しかし、過度に経費をかけたくないために必要な経費まで削減してしまうと、かえって投資としてのパフォーマンスが落ちることもある。

不動産投資において必要な経費とは、損害保険料や空室を埋める際に賃貸仲介業者に支払う成約報酬、物件のメンテナンス費用といったものが挙げられる。

必要な経費まで削減しようとすることで、保険が使えないために「災害時に多大な修繕費がかかる」「賃貸仲介業者への訴求力が弱いために空室が埋まらない」「適切なメンテナンスが行き届かないために物件の劣化が早まる」といった事態に陥ってしまうこともある。

不動産投資のリスクを理解しコントロールしよう！

不動産投資は一件当たりの投資単価が数千万円以上の規模になることが多い上、金融機関からの融資で物件購入にかかる費用を支払うのが一般的だ。

数千万円以上の借金をして投資をする以上、大きな失敗を避けるためにリスクを正しく理解しコントロールする必要がある。

リスクをコントロールする方法としては、マーケット調査や建物の劣化診断を万全に行う、損害保険に加入する、入居者に家賃保証会社に加入してもらうなど、各リスクに対する回避策を講じることが有効だ。

不動産投資のリスクは、正しく理解すればある程度コントロールできるものも多い。不動産投資への「怖い」という漠然としたイメージを消化しつつ、物件を購入する前には万全な準備をしておこう。

不動産投資のリスクに関するよくあるQ＆A

Q:不動産投資のリスクにはどんなものがある？

不動産投資の代表的なリスクには、「空室リスク」「家賃滞納リスク」「事件事故リスク」「修繕リスク」「物件価格変動リスク」「金利上昇リスク」「災害リスク」などがある。ポイントは、これらのリスクには必ず事前に打てる対策があり、それによってリスクを回避・緩和できるということだ。

逆にいうと、不動産投資のリスクについて知らない、あるいはリスクを知っていても対策を打たなければ、失敗する可能性が高くなるので注意しよう。

Q:空室リスクの事前対策は？

空室リスクの事前対策としては、「物件の価値を高める」と「賃貸需要の高いエリアの物件を購入する」が考えられる。「物件の価値を高める」という対策の具体例としては、入居者に人気のある住宅設備を導入するのが有効だ。

また、「賃貸需要の高いエリアの物件を購入する」対策の具体策としては、 公的データをもとに人口が増えている（かつ、今後も人口が安定している）エリアに着目するのが有効だ。

Q:災害リスクの事前対策は？

台風や地震などが多い日本では、自然災害を完全に避けるのは難しいが、ハザードマップを確認し、災害が発生しやすいエリアを避けることで事前対策になる。ハザードマップの検索は、国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」を利用するといいだろう。住所や都道府県名・市町村名を入力するだけで、対象エリアのハザードマップを閲覧できる。

（提供：manabu不動産投資 ）

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