所有する土地を寝かせていても、固定資産税がかかるばかりで負担になるだけです。一方、遊休地を活用すれば、収益が生まれさらに相続税対策にもなります。この土地活用で人気なのがアパート経営です。ここでは、アパート経営のメリット・デメリット、成功ポイント、失敗例などをご紹介します。
目次
タイプ別！さまざまな土地活用の方法
土地活用で大事なのは、その土地の特性やオーナー様の目的に合った選択をすることです。一般的に土地活用で人気なのはアパート（集合住宅）経営、駐車場、コインランドリー、コンビニなどですが、それぞれ下記のような土地に適しています。
| 土地活用の方法 | 適した立地 |
| アパート経営 （集合住宅経営） |
賃貸ニーズのある立地 |
| 駐車場 | 駅近、商店街、住宅地など |
| コインランドリー | 大型店は主要道路沿い |
| コンビニ | 主要道路沿い |
これら4つの土地活用のメリット・デメリットも見てみましょう。初期費用や収益面などがオーナー様の目的に合っているかをチェックしてください。
| 土地活用の方法 | メリット | デメリット |
| アパート経営 （集合住宅経営） |
安定した収益を生みやすい | 初期費用がかかる |
| 駐車場 | 初期費用を抑えやすい | 収益性が少ない傾向がある |
| コインランドリー | 高収益が期待できる | 天候に左右される |
| コンビニ | 高収益が期待できる | 店舗数が多い |
アパート経営で土地活用をしやすい条件とは？
先にお話したように、アパート経営に合うのは「賃貸ニーズのある立地」でした。「そこに住みたい」「部屋を借りたい」と考える人が多いほど、賃貸ニーズのある土地ということになります。
「賃貸ニーズのある立地」をより具体的にいうと、このような条件になってきます。
| ・乗降客の多い駅の徒歩圏内 ・大規模ショッピング施設の近く ・大規模な病院の近く ・大学のキャンパスの近く ・大企業の工場の近く など |
アパート経営の土地活用によるメリット・デメリットとは？
アパート経営のメリット・デメリットは以下の通りです。
| メリット | デメリット |
| 建築費を抑えやすい | 法定耐用年数が短いため減価償却期間も短くなる |
| 将来のリフォームがしやすい | - |
| 相続税の節税効果がある | - |
それでは一つひとつくわしく見ていきましょう。なお、ここでは比較対象をRC造マンションにしています。
アパート経営による土地活用のメリット
メリット1「建築費を抑えやすい」
木造アパートはRC造（鉄筋コンクリート造）マンションと比較すると、坪あたりの建築費が割安です。初期費用を抑えつつ集合住宅の経営をしたい土地オーナーには、木造アパートが向いているでしょう。メリット2 「将来のリフォームがしやすい」
集合住宅の経営では、建物が古くなっても家賃を維持するために将来のリフォームをしていく必要があります。木造アパートはRC造マンションと比べて、後から構造の強化や間取り変更がしやすい柔軟性があります。メリット3「相続税の節税効果がある」
これはRC造マンションと共通するメリットです。現金や株式などで財産を相続すると、相続税評価額は額面や時価の100％になります。
これに対して、アパートなどの集合住宅で財産を相続すると、相続税（固定資産税）評価額が大幅に圧縮されます。これはとくに土地オーナー様や資産家の人に大きなメリットです。
アパート経営による土地活用のデメリット
- デメリット1「法定耐用年数が短いため減価償却期間も短くなる」
RC造マンションと比べたときの木造アパートのデメリットとしては「法定耐用年数が短いため、減価償却期間も短くなること」が挙げられます。RC造マンションの耐用年数47年に対して、木造アパートの耐用年数は22年です。
そもそも減価償却費とは建物や住宅設備の取得に要した金額を「耐用年数に合わせて経費計上していく仕組み」です。つまり、耐用年数が短いということは、減価償却費を経費計上できる期間も短くなるわけです。
ただし、視点を変えると耐用年数が短いほうが「1年間の減価償却費をより多く計上しやすい」ともいえます。
これは、「より多く経費計上をして収益を圧縮したい」という高所得者や資産家であれば、むしろメリットになるとも考えられます。
アパート（集合住宅）経営による土地活用の成功ポイント
このようにアパート経営には土地活用のメリットがありますが、すべてのオーナーが成功するわけではありません。次の3つのポイントが鍵になってきます。
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土地活用の成功ポイント ・収益と節税対策を両立する ・アパートが求められる立地か確認する ・アパートが建ち過ぎていないか確認する |
ポイント1「収益と節税対策を両立する」
アパート経営による土地活用で大事なのは、「収益をあげること」と「相続税の節税をすること」の両立です。
安定した家賃収入によって資産を増やしながら、いざ相続が発生した際には評価額の圧縮によって資産を守るというのがアパート経営の鉄則です。
ポイント2「アパートが求められる立地か確認する」
アパート経営で成功するには、その土地にアパートを建てたとき「借り手がたくさんいるか」の視点が欠かせません。いくら魅力的なアパートを建てても、そこに住む人がいなければ空室だらけになってしまいます。
ポイント3「アパートが建ち過ぎていないか確認する」
仮にその立地にアパートの借り手がたくさんいても、それを上回る棟数のアパートが建っていれば、空室だらけのアパートになる可能性があります。とくに、活用したい土地の周辺にアパートが多く目につく場合は要注意です。
ただし、アパートがたくさん建っているから供給過剰とは限りません。近所のアパートが比較的埋まっていれば「賃貸ニーズはまだまだある」とも考えられます。
アパート（集合住宅）経営による土地活用の失敗パターン
逆に、これをするとアパート経営による土地活用で失敗しやすいというパターンもあります。
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土地活用で失敗しやすいというパターン ・賃貸ニーズを無視してアパートを建てた ・サブリースの仕組みを理解していなかった ・家賃収入の見積もりが甘かった |
失敗パターン1「賃貸ニーズを無視してアパートを建てた」
アパート経営に適した土地は「賃貸ニーズのある立地」でした。「相続税を節税したい」「家賃収入で不労所得を得たい」という気持ちが先行して賃貸ニーズを無視してアパートを建ててしまうと空室だらけの赤字物件を抱えるリスクがあります。
失敗パターン2「サブリースの仕組みを理解していなかった」
サブリースとは、アパートを管理会社や不動産会社などが借り上げて、入居者にまた貸しをする契約形態です。オーナーからすれば、空室になっても家賃が入ってくるメリットがあります。
アパートの安定経営に役立つサブリースですが、長期空室の部屋がたくさんあるアパートの場合、将来的に契約家賃を引き下げられる可能性もあります。
このような事態にならないためには、やはり賃貸ニーズのある立地にアパートを建てることが大事になってきます。
失敗パターン3「家賃収入の見積もりが甘かった」
オーナーがアパート建築を検討されるときは、業者が作成した「事業計画書（収支計画表）」をもとに行われることが多いことでしょう。
通常、この事業計画書は見込みの家賃収入をもとに作成されますが、この見積もりが甘いと実際の収支と大きなズレが生じます。
この失敗を防ぐには、現実に近い空室率をもとにした事業計画書になっているかをチェックするのが有効です。なお、空室率の目安はエリアによって異なります。
「信頼できるパートナーを選ぶこと」も成功ポイント
この記事の冒頭でお話したように、土地活用で大事なことは「その土地に合った選択をすること」です。
そのため、まずは複数の選択（アパート経営、駐車場、コインランドリー、コンビニなど）のなかから「どれが一番合っているか」を検討するのが先決です。
そのうえで、例えば「この土地にはアパート経営が合っている」と判断したときには、複数の業者（工務店、不動産会社、ハウスメーカーなど）の提案からベストな選択をするのが望ましいです。
その際には、建築費だけでなく、アパート建築の実績、提案力、建築後の建物・入居者管理のフォローなど複数の視点で比較するのがよいでしょう。アパート経営では「信頼できるパートナーを選ぶこと」も成功ポイントです。
（提供：タツマガ）
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