本記事は、天田浩平の著書『マンション投資の「ルール」は私が教えます』（講談社）の中から一部を抜粋・編集しています
会社員、公務員なら、年収500万円から、頭金10万円でマンション投資ができる
「マンション投資はしたいけれど、自分の収入でできるだろうか？」
このような不安を抱えている方がたくさんいらっしゃいます。
不動産投資というと、資産家や大金持ちだけが行っている敷居の高い世界の話だと思われがちですが、中古ワンルームマンション投資であれば、安定収入を得ていて信用力のある一般的なサラリーマンなら、少ない自己資金でもじつは実践できるのです。
具体的には、次の3点をクリアしていれば大丈夫です。
● 25歳以上（ローンを組む金融機関によっては26歳以上）であること
● 年収500万円以上、勤続年数3年以上（年収アップの転職者の場合は、勤続1年未満でも可能なケースも）
● 自己資金（頭金）10万円以上
これらが、最低ラインの入り口条件となります。
私のお客様も、20代後半から40代が中心で、年収は500万円から1,000万円くらいの方がボリュームゾーンです。
どのお客様も、はじめこそ不安を感じていらっしゃいますが、マンション投資の仕組みとメリットを活用し、将来の資産形成のためにと購入されています。
物件購入の費用は、多くのお客様がローンを利用されていますが、
「そのローンは家賃収入で返済すればいい」
という仕組みが実感できると、1戸、2戸と買い増すお客様も少なくありません。
ローンは最終返済時で84歳まで組むことが可能
また、ローンは最長で35年間組むことができます。そして、最終返済時のお客様の年齢が、満85歳未満（つまり、84歳）まで組むことができますので、50代でも融資を受けられないことはありません。
ただし、持病がある方は、ローンを組む際に必要な団体信用生命保険に加入できない可能性があります。加入できない場合は、ローンも組めなくなります。
また、中古マンション投資の提携ローンの場合、融資を受けられる年齢の上限は50代までがほとんどですから、60代以上の方はローンを組むのはなかなか難しくなります。
中古ワンルームマンション投資をされているお客様が購入している物件価格は、2,000万円から3,000万円台がほとんどです。
その大半の方が頭金としては最低条件額の10万円しか入れず、多い方でも100万～200万円までです。
頭金とは別に必要な諸経費は60万〜80万円
頭金とは別に必要な諸経費が60万〜80万円ほどかかることも覚えておいてください。
諸経費の内訳は、印紙税、司法書士報酬、登録免許税（登記費用）、不動産取得税、金融機関への融資手数料、火災保険料などです。
ですから、目安として預貯金が100万円ほどあれば、中古マンション投資をスタートすることが可能となります。もっとも、ローンを組む金融機関によっては、これら諸経費も取得税以外はローンに組み込めるところもありますので、その点は営業マンに尋ねてみてください。
ただし、不動産会社によっては、さらに別な費用が必要となる場合もあります。購入した物件の賃貸管理などを扱わない不動産会社や、アフターサービスが行き届かない不動産会社で買った物件などの場合、購入直後であっても、設備の不具合が生じた場合には、その補修費用を保証してもらえないケースもあるのです。
そうなると、購入してまもない時期ではあっても、修繕・交換などの工事代を所有者であるオーナーが負担しなければならなくなるので注意が必要です。
大学卒業後、2007年、投資用中古マンションを扱う不動産会社に入社。2009年、中古ワンルームマンションを購入して、不動産投資を始める。2014年、提携金融機関のキャンペーンで融資実行件数全国1位（年170戸）を記録。以後、5年連続 販売記録を更新し、2019年（2018年10月～2019年9月）には、年間販売戸数387戸を達成。「販売戸数日本一の不動産営業マン」と話題に。2020年2月、株式会社エイマックスを設立。2021年12月現在の投資用不動産所有戸数は89戸（国内区分マンション13戸、国内1棟物件6棟75戸、海外物件1戸）。著書に『農業大卒の僕が29歳で年間170戸のマンションを売って日本一の営業マンになった秘密の方法』（KADOKAWA）、『月商6億円 日本No.1営業マンの「最速」仕事術』（祥伝社）がある。
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