不動産投資の経験者には、土地や資産を多く持つ地主や資産家、収入の高い医師や会社経営者などの富裕層が多い。

では、サラリーマンで不動産投資を経験したことがある人は、どのくらいいるのだろうか。

本記事では、国土交通省が約2万人を対象に実施した「個人投資家への不動産投資に関するアンケート」の結果をもとに、不動産投資経験者の属性や割合、サラリーマンが不動産投資に向いている理由について解説する。

不動産投資経験者の属性分析

サラリーマンは不動産投資で有利?不動産投資経験者に占める割合は?
(画像=taka/stock.adobe.com)

まず、アンケートに回答した約2万人のうち、不動産投資経験者(2,530人)の属性について、以下の4項目で分析していく。

  • 職業
  • 業種
  • 世帯年収
  • 金融資産保有額

職業

1位2位3位
会社員無職自営業
41.5%13.0%10.9%

会社員が4割超と最多で、無職、自営業と続いている。「不動産投資経験あり」と回答した人の中で、オーナー経営者は4.3%、医師は0.7%、士業(弁護士、会計士、税理士等)は0.7%だった。

業種

1位2位3位
サービス業不動産業製造業
23.7%12.5%12.1%

サービス業が不動産業よりも多いという結果だった。不動産業は、同様に地主とのつながりや不動産投資に関する情報を得やすい建設業(5.1%)と合わせても17.6%にとどまる。

世帯年収

1位2位3位
500万円以上800万円未満1,000万円以上1,500万円未満300万円以上500万円未満
22.9%16.8%15.6%

1,000万円以上1,500万円未満の高所得世帯よりも500万円以上800万円未満の世帯のほうが多く、300万円以上500万円未満の世帯が3番目に多いという結果だった。1,500万円以上の世帯は12.7%と、あまり多くない。

金融資産保有額

1位2位3位
1,000万円以上3,000万円未満3,000万円以上5,000万円未満500万円以上1,000万円未満
20.9%14.3%12.8%
※金融資産保有額:現預金、外貨、株式、債券、投資信託(ETF含む)、不動産小口化商品、暗号資産などを含めた保有額(土地や不動産、保険は除く)
出典:国土交通省のアンケート「個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果について※外部サイトに遷移します」より株式会社ZUU作成

不動産投資経験者は、金融資産も多く保有していることがわかる。

賃貸経営に係る突発的な出費に備えて現預金を確保していたり、不動産以外の資産にも分散投資をしたりしているのだろう。

不動産投資経験者の割合は12.6%にとどまる

「個人投資家への不動産投資に関するアンケート」の結果によれば、2万人の個人投資家の中で不動産投資の経験がある人の割合は12.6%だ。

9割近くの個人投資家が株式投資や投資信託といった資産に投資していながら、不動産には投資していないということになる。

不動産投資未経験者が不動産投資をしない理由は?

個人投資家の9割近くが不動産投資をしない理由は何だろうか。

不動産投資未経験者を対象とした「不動産投資経験がない理由」という問いへの回答で多かったのは、以下の3つだ(多い順)。

  • まとまった資金がないから
  • 不動産投資の知識がないから
  • 不動産投資は損をしそうで怖いから

一般の個人投資家にとっては、株式や投資信託は投資対象に関するあらゆる情報がオープンになっているのに対して、不動産投資は知識の習得や情報(エリアごとの相場や過去の価格推移など)収集が難しいのだろう。

では、サラリーマンなど一般の個人投資家がしっかりと情報収集をしたうえで不動産投資を始める場合、どのようなことに注意すればいいのだろうか?また、どのようなケースが不動産投資で損をしやすいのか次項で触れていきたい。

<Appendix>サラリーマンが情報収集をする際に注意すべきポイント

サラリーマンが不動産投資の情報収集をする際は、以下5つに注意するといいだろう。収集する情報は多岐にわたるため、ネットのみならず不動産会社をはじめ専門家へのヒアリングなども併せて行うことが必要といえそうだ。

  1. 収支の項目を理解する
  2. 周辺の家賃相場を調査する
  3. 物件の賃貸・購買ニーズが長期的にありそうかを確認する
  4. どのようなリスクがあるかを知る
  5. 会社の副業に関する規定を確認する
サラリーマンが情報収集をする際に注意すべきポイント

1.収支の項目を理解する
不動産投資における収入源やコストにはどのようなものがあるかを知ることで、年間でいくらのキャッシュを手元に残せるのかを見積もることができる。

コストには、月や年単位で発生し金額の変動が小さい固定コスト、突発的に発生し金額の予測が困難な変動コストがあるため、それらを全て1つの資金計画に落とし込もう。

不動産投資をするとサラリーマンであっても確定申告をすることになるため、収支の項目を事前に正しく理解しておく必要がある。

2.周辺の家賃相場を調査する
投資を検討する物件が見つかったら、その物件の周辺における家賃相場を調査しよう。家賃相場を調査しておく理由は以下2つだ。

  • その物件の現行家賃が適正かどうかを判断するため
  • 長期的な家賃収入シミュレーションの精度を高めるため

現行家賃が相場よりも高い場合、相場よりも高値で物件を買うことになったり、家賃収入のシミュレーションが誤ったものになったりする可能性があるため、注意しよう。

3.物件の賃貸・購買ニーズが長期的にありそうかを確認する
「物件の賃貸・購買ニーズ」とは、その物件を借りたいというニーズ(賃貸ニーズ)と購入したいというニーズ(購買ニーズ)のことだ。

賃貸ニーズが旺盛であれば、長期の空室リスクや大幅な家賃下落リスクを低減させられる。購買ニーズが旺盛であれば、売りたい時に物件が売れず価格を下げざるを得ないリスクを抑えることにつながる。

借り手・買い手がともに多い物件が不動産投資においては理想的であるため、賃貸・購買ニーズの旺盛さは重要だ。実際に現地を視察して生活環境を確かめたり、人口動態や再開発計画の有無を調べたりしてみよう。

4.どのようなリスクがあるかを知る
不動産投資も投資である以上はリスクがあり、損失を出してしまうこともあり得る。どのようなリスク要因があり、それらが顕在化した場合に何が起こるのかを事前に知っておくことが重要だ。

不動産投資におけるリスクには以下のようなものが挙げられる。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 家賃下落リスク
  • 物件価格下落リスク
  • 災害リスク
  • 事件事故リスク
  • 金利上昇リスク など

全てのリスクをゼロにすることは現実的でないが、事前にリスクを知り、回避策や善後策を準備しておくことで、経済的・心理的なダメージを抑えることは可能だ。立地を厳選する、家賃保証会社を利用する、保険に加入するといった対策もよく理解しておこう。

5.会社の副業に関する規定を確認する
会社によっては副業が認められていない場合もあるため、就業規則などを確認し、副業が禁止されているか、不動産投資が副業に該当するかを確認しておこう。

裁判例および厚生労働省の見解では、社員の副業を会社が制限できるのは、以下4つのいずれかに該当する場合とされている。

上記見解も併せて会社に確認しておくのが無難だろう。

サラリーマンが不動産投資の情報収集をする際に注意すべきポイントを5つ解説したが、これらを押さえたうえでも不動産投資で成功するのは簡単なことではない。サラリーマンが不動産投資をするうえで起こり得る失敗について事例から学ぼう。

<Appendix>サラリーマンの不動産投資で失敗につながりやすい要素

不動産投資は「投資」である以上、必ず損を避けることはできない。しかし、失敗する要素がどこにあるのかあらかじめ理解しておくことは有用だ。サラリーマンが不動産投資をするうえで失敗につながりやすい要素は以下の3つだ。

  1. キャッシュフローがマイナスな物件の購入
  2. 周辺の相場よりも割高な価格での物件購入
  3. 節税効果をよく理解しないまま節税目的で物件を購入してしまう

各事例において失敗の要因も併せて確認しておこう。

1.キャッシュフローがマイナスの物件の購入
不動産投資におけるキャッシュフローとは、月間ないし年間の家賃収入から各種コストを差し引いて最終的に手元に残るお金のことである。不動産投資には売却によって利益を得られたり、節税、保険効果など副次的効果によって利益を得られたりする場合があるので、キャッシュフローがマイナスの物件の購入が全て失敗につながるとは限らない。

しかし、そういった利益は不動産市況や投資家それぞれの個別要因が関与するので予測が困難だ。仮に売却による利益や節税、保険効果を狙ってキャッシュフローがマイナスの物件に投資し、当てが外れた場合は単に赤字物件を保有することとなってしまい、失敗につながりやすい。

表面利回りが高い物件でも、ローンの金利が高い、返済期間が短い、空室率が高めなエリアであるといった点を加味してシミュレーションをしてみると、キャッシュフローがマイナスということもあり得る。コストを漏れなく織り込み、家賃下落率や空室率も反映させて、キャッシュフローがプラスになるかを確認しよう。

2. 周辺の相場よりも割高な価格での物件購入
不動産投資でお金を増やす方法にはキャッシュフローをプラスにしてインカムゲインによって資金を増やす方法と「相場より安く買い、相場より高く売る」というキャピタルゲインによって資金を増やす2つの方法が挙げられる。売るときの価格がいくらになっているかの予想は非常に困難だが、少なくとも相場よりも高値で物件を購入してしまうと売却益を得られる可能性が低くなる。

本失敗の原因の多くは、不動産会社の営業トークを鵜呑みにして自らの相場調査を怠ったことにある。不動産会社から提示された価格の妥当性を自分自身でも十分に調査し、相場よりも高いのであれば価格交渉をするといった賃貸経営者としての努力が求められる。

物件価格の妥当性を調査するにあたっては、周辺の類似物件について以下の点に注目すると良いだろう。

  • 平米単価(1平方メートルあたりの価格)
  • 利回り

周辺の類似物件よりも平米単価が高い、または利回りが低い物件は割高に価格設定されている可能性がある。

しかし、相場価格を知り、相場並みの価格で物件を購入することができても、売却するときに利益が得られるとは限らない。不動産市況は刻一刻と変わり、購入した物件も基本的には経年劣化で価値が下落していくからだ。このことから、キャピタルゲインに絞った不動産投資はあまり推奨しない。

3.節税効果をよく理解しないまま節税目的で物件を購入してしまう
不動産投資における節税効果は投資家の所得および購入する物件によって大きく変わるため、全ての投資家が全ての物件において節税効果を受けられるわけではない点に注意しよう。

減価償却や購入時の諸費用で所得を圧縮できたとしても、節税効果は最初の年のみであり、翌年以降は節税効果が大幅に薄まることもあり得る。

具体的には、物件を購入した年は仲介手数料や司法書士への報酬、不動産取得税といった単発の費用に大きく経費がかかるため、所得の圧縮による節税効果が得られるが、翌年以降は計上できる経費が大きく減るため、所得の圧縮ができなくなるということだ。

不動産投資で節税できる理由や仕組みをよく理解し、自分がその物件に投資をすることで節税効果を受けられるのかを確認しよう。

サラリーマンが不動産投資で有利な2つの理由

不動産投資経験のある投資家の中で最も多かったのは、サラリーマンだった(41.5%)。サラリーマンは、不動産投資において有利になる場合があるからだろう。

不動産投資において、サラリーマンには以下の2つの強みがある。

  • 金融機関から融資を受けやすい
  • 投資可能な可処分所得を作りやすい

金融機関からの融資を受けやすい

不動産投資では投資金額が数千万円以上になることもあるため、金融機関から融資を受けるケースが多い。

金融機関は融資の審査にあたって収入の安定性を見るため、安定的な収入が見込めるサラリーマンは、自営業者や個人事業主に比べて金融機関から比較的評価されることが多い。

しかし、融資の審査においては収入だけでなく、勤務先の規模や勤続年数、すでに組んでいるローンの有無、金融資産の保有状況などを総合的に判断されるため、収入が安定しているサラリーマンでも必ず融資を受けられるとは限らない。

投資可能な可処分所得を作りやすい

安定的な収入の見込めるサラリーマンは収入の変動が少なく、収支をコントロールしやすいため、投資のための資金を計画的にプールしやすい。

投資したい物件の価格や、融資において求められる自己資金の額から逆算して、毎月投資資金としていくら貯めて、どのタイミングで投資にいくら回すかという資金計画が立てやすい点は、サラリーマンの強みといえるだろう。

サラリーマンの強みを生かして不動産投資で資産を形成するのも選択肢の一つ

不動産投資経験者の4割以上がサラリーマンであることから、不動産投資は地主や資産家、富裕層などにしかできない資産形成方法ではなく、サラリーマンでも取り得る選択肢の一つといえる。

金融機関からの融資を活用することで、自己資本を手元に残しつつ外部資本で投資ができるという点で、不動産投資は合理的な資産形成方法の一つだ。

特に30代以下のサラリーマンは、長期間の融資を受けられる可能性もあるため、より有利といえる。ローンの返済期間が長くなるほど毎月の返済額を抑えることができるため、キャッシュフローに余裕が生まれるからだ。

融資の審査ではローン完済時の年齢も考慮されることがあるため、長期の返済計画を組むには早いタイミング(若い年齢)で返済を開始するほうが有利である場合もある。

サラリーマンの強みを活かした資産形成を考えるならば、不動産投資は有力な選択肢になるだろう。

一方、不動産投資の経験がない理由として「不動産投資の知識がないから」という回答が多かったことも認識しておきたい。

不動産投資に関する情報はすべてがオープンになっているわけではないため、不動産投資に関して一般の個人投資家がプロと同じレベルの知識を持つことや、情報をプロと同じ早さで取得することは難しいだろう。

不動産投資は投資金額が数千万円以上になることもあるため、信頼できるパートナー(不動産業者、金融機関、税理士など)を見つけて、知識を身に付けることから始めるのが得策といえそうだ。

<Appendix>サラリーマンの不動産投資にはどのような選択肢がある?

不動産投資には複数の投資対象があり、それぞれにおいて適した投資方針や難易度が大きく異なる。

自分自身の投資目的や経験、不動産投資に割ける時間と労力といった要素を勘案して、どのような物件に投資すればよいかを吟味しよう。

投資対象は4種類に大別される

不動産で投資対象となる物件は大きく4種類に分けられる。

  • 1棟物件:アパートやマンションの土地と建物をまるごと購入して運用
  • 区分マンション:マンションを1室単位で購入して運用
  • 戸建:戸建住宅の土地と建物をまるごと購入して運用
  • その他:駐車場、コインランドリー、トランクルーム、商業ビル、オフィス等

<それぞれの投資対象の特徴>

種類特徴
1棟物件・1件当たりの投資額が高くなりやすい
・投資判断における裁量やバリエーションが広い
・運用に手間と時間がかかりやすい
区分マンション・投資単価を抑えやすい
・分散投資がしやすい
・運用にかかる手間と時間を削減しやすい
戸建・ターゲットがファミリー層に絞られやすい
・投資判断における裁量やバリエーションが広い
その他・投資戦略や物件の運用方法が住宅物件への投資とは大きく異なる
・個々に知識や情報を習得する必要がある

初心者は小さい物件からスタートするのも選択肢の1つ

初心者で最初から大きな規模で投資をすることに抵抗がある場合は、小規模な物件からスタートしてみるのも選択肢の1つだ。

区分マンションへの投資であれば投資単価や物件運用にかかる手間と時間を抑えやすいため、初心者でもスタートしやすいといえる。区分マンションへの投資を通じて不動産投資の知識と経験を積み、資産規模を拡大したいと思ったときに1棟物件など他の種類の物件に投資をするということも十分に可能だ。

<Appendix>不動産投資をスタートするまでの流れを9つのステップで解説

実際に不動産投資をスタートするまでには、一般的に以下9つのステップがある。

ステップポイント
1.パートナーとなる不動産会社を探す物件を購入するにあたっては各種手続きや交渉などが必要になるため、パートナーとなる不動産会社の選定が重要
2.物件を探す不動産会社から提案を受ける、自分で投資用不動産のポータルサイトで見るなどして物件を探す
3.検討物件を視察する物件の雰囲気や周辺環境を確かめるために現地を訪問する
4.資金計画を立てる収支項目を漏れなく織り込み、詳細な資金計画を立て、投資すべきか否かを判断する
5.売買条件を売主と取り決める価格や引き渡し時期などについて売主と交渉する
6.資金調達をする金融機関への融資打診や自己資金の準備など、物件購入費用および諸費用を支払う資金を調達する
7.売買契約を締結する重要事項説明書・売買契約書などの契約条件をよく読み、合意した内容と齟齬がないかを漏れなく確認する
8.決済、引き渡しを行う売買代金を支払い、物件の引き渡しを受ける
9.管理会社および管理プランを決めるその管理会社の空室率や家賃滞納率、対応品質等を勘案して管理会社および管理プランを決定する

不動産投資を始めようと思い立った段階で上記の9ステップを思い起こし、事前準備を万全にしておこう。

サラリーマン(会社員)が不動産投資をすることについてのQ&A

Q:不動産投資を行っているサラリーマンの割合は??

国土交通省が発表した「個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果について」(以下「国土交通省発表のアンケートデータ」)において、アンケートに回答した約2万人のうち、不動産投資経験者(2,530人)の中で「会社員」は41.5%であった。

割合は会社員が最多で、次いで無職(13%)、自営業(10.9%)と続いている。

サラリーマンは2位の「無職」と3倍以上と突出していることから、不動産投資はサラリーマンでも十分に手の届く投資対象であるといえるだろう。

Q:不動産投資を行っているサラリーマンの年収は?

国土交通省発表のアンケートデータによれば、不動産投資経験者(2,530人)の世帯年収は以下の表の通り。

1位2位3位
500万円以上800万円未満1,000万円以上1,500万円未満300万円以上500万円未満
22.9%16.8%15.6%

本データはサラリーマンに限ったものではないが、回答者の属性ではサラリーマンが41.5%と最多であることから、不動産投資を行っているサラリーマンの年収のデータとしても一定程度参考にできるだろう。

Q:サラリーマンが不動産投資を行うメリットは?

サラリーマンが不動産投資を行うにあたってのメリットは以下の2つだ。

・金融機関から融資を受けやすい
・投資可能な可処分所得を作りやすい

サラリーマンは自営業者よりも安定的な収入が見込めるうえ、収入の変動が少ないため収支をコントロールしやすいという強みがある。

金融機関から資金調達をしたり、不動産投資に向けて計画的に自己資金を準備したりすることが比較的容易であるというサラリーマンのメリットを生かして資産形成をするのも合理的といえる。

(提供:manabu不動産投資

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