投資に興味をもつサラリーマンの中には不動産投資を検討している人もいるだろう。不動産投資は物件を人に貸し、家賃収入で長期的な安定収入を得る投資手法だ。不動産は最終的に売却でき、インフレに強い実物資産であることから、分散投資の一環として選ばれることもある。しかし、投資初心者がネットで検索をすると「不動産投資はやめとけ」といった乱暴な言葉によるネガティヴな意見も目立つ。
なぜ「不動産投資はやめとけ」といわれるのか？ やめる前に知っておきたい不動産投資8つの鉄則
「不動産投資はやめとけ」という意見の持ち主は不動産投資に失敗した経験のある人が多い。初心者が不動産投資に失敗しないためには、次の8つの鉄則を守ることが重要だ。
鉄則（1）不動産投資にはリスクがあることを理解する
すべての投資にはリスクがある。通常、リスクとリターンは関連している。たとえば、ローリスクであればローリターン、ハイリスクであればハイリターンとなる。区分けでいえば、不動産投資は「ミドルリスク／ミドルリターン」と位置づけられることが多い。
つまり、それなりのリスクがあるが、見返りもあるということだ。この部分を理解せずに不動産投資は「リスクがない」と思い込んでしまうと、予想以上の損失を出す結果になりかねない。不動産投資は、仮に運用がうまくいかなくても、生活に影響の出ない範囲内で行うことが基本だ。
鉄則（2）物件の種類／条件選びで妥協しない
物件選びも重要だ。不動産投資において物件は利益の源泉である。それだけに妥協はできない。
効率的に物件を選ぶには、まず物件の種類を選び（一棟物件、区分、戸建てなど）、その次に条件（エリア、築年数、間取りなど）を選ぶのがよいだろう。
一般的にまとまったキャッシュフローを長期的に確保しやすいのは、一棟マンションやアパートなどの一棟物件といわれる。ワンルームなどの区分マンションは、十分なキャッシュフローを確保しにくいケースも多いため、選択する場合はより慎重になるべきだろう。
鉄則（3）家賃収入をベースに運用を考える
不動産投資には、家賃収入（インカムゲイン）と売買益（キャピタルゲイン）という2種類のリターンがある。このうち基本は、家賃収入をベースに運用していくことである。売買益狙いは「不動産投資はやめとけ」という結果になる可能性がある。
なぜなら、毎月入ってくる家賃収入にはオーナーの経営努力が反映される。しかし、売買益は経済や不動産市況の状況に左右されるためコントロールしにくいからだ。端的にいえば、売買益狙いは、FXのような投機になってしまう。あくまでも家賃収入を中心に考えよう。
鉄則（4）出口戦略（売却）まで考えて物件を選ぶ
鉄則（3）で「家賃収入をベースに運用を考える」とお話ししたが、一方で、物件を購入する前に出口戦略（売却タイミング）を考えておくことも大切だ。不動産投資で最終的に成功したかは、家賃収入と売却損益のトータルで判断する。たとえば、いくら家賃収入で利益を上げていても、それを相殺するような売却損が出てしまえば、「不動産投資はやめておくべきだった」という結果になってしまう。
出口戦略で失敗しないためには、売却益の得やすい地価が上昇しているエリアの物件を選ぶのが理想だ。少なくとも、地価が安定しているエリアを選びたい。
鉄則（5）投資の目的を節税にしない
不動産投資が所得税／相続税の節税になるのは事実だ。しかし、節税が目的になってしまうと、「不動産投資はやめとけ」の結果になりやすい。不動産投資はあくまでも資産をふやすための事業であり、節税商品ではないのだ。
仮に、節税の目標が達成できたとしても、実質の収支が赤字で手元資金を減らしてしまえば意味がない。節税だけに目を奪われるのではなく、収支を第一に考えよう。
鉄則（6）不動産投資は事業。勉強と管理を怠らない
鉄則（5）で触れたように、不動産投資の第1の目的は「資産をふやす」ことにある。不動産投資は投資と名がついているが、実際には事業（経営）の側面が強い。だからこそ、オーナーには不動産投資の専門知識を得るための勉強が必須である。
不動産投資を「事業」と考えると、家賃収入や出費などお金の流れもオーナー自身が把握しておくべきだ。効率的な経営をしていくためには管理会社に任せる部分も大事だが、管理を丸投げするのはおすすめしない。
鉄則（7）不動産投資は身の丈にあった規模が大事
不動産投資には物件購入時にローンを使って、手元資金にレバレッジを効かせられるメリットがある。しかし、そもそも手元資金がなければ始められない。手元資金なし、または諸費用のみで不動産投資を始められるフルローンもあるが、金融機関の最近の貸出状況では難しく、一部の区分マンションなどに限定されてしまう。現時点で手元資金がないなら、まずはそれを貯めるところから始めよう。
鉄則（8）悪徳業者に引っかからない
ネット上では「不動産投資の悪徳業者にカモられた」といった内容も数多く見られる。悪徳投資会社／仲介会社／管理会社は確かに存在する。たとえば、次のような手口が見られる。
- 高利回りをうたって資金を集め、倒産した
- 相場よりも高い価格で物件を売りつけた
- 空室だらけの物件を満室物件に見せかけた
こういった悪徳業者と出会っても、不動産投資の専門知識を有していればトラブルに巻き込まれる可能性は低い。その意味でも、不動産投資で成功するには知識を得るための勉強が欠かせない。
成功するために知っておきたい！ 不動産投資のメリット
「不動産投資はやめとけ」といわれる理由の1つは、不動産投資のリスクを知らずに物件を購入してしまい、損失を出すケースがあるからだ。あるいは、メリットだけに目を奪われてしまうケースもある。たとえば、不動産投資の主なメリットには次のようなものがある。
（1）安定的な家賃収入を確保しやすい
入居者さえいれば安定的な家賃収入を得られること、これが不動産投資の大きな魅力だ。
（2）インフレ局面に強い
実物資産の不動産はインフレ局面だと有利だといわれる。国内外のインフレが進む現在の状況は追い風だ。
（3）手元資金にレバレッジを効かせられる
不動産投資ローンの利用で自己資金にレバレッジを効かせられる。これにより、自己資金の何倍ものお金を動かせる。
（4）運用に手間がかからない
少ない拘束時間で運用できることも不動産投資のメリットだ。ただし、専門知識の勉強や物件情報のリサーチなどの努力が必要であることには留意したい。
（5）節税効果がある
不動産投資をすることで所得税や相続税の節税効果を生み出しやすい。一方で、節税目的の不動産投資には慎重になるべきだろう。
（6）生命保険代わりになる
ローンを利用して物件購入する際、団体信用生命保険（団信）に加入することで、契約者が亡くなったときなどに残債がゼロになる。
失敗しないために知っておきたい！ 不動産投資のリスクと対策
「不動産投資はやめとけ」という人は、不動産投資のリスクとその対策方法を知らない場合が多い。リスク対策を実行するほど、不動産投資で成功する可能性が高まることを覚えておこう。
（1）空室リスク
空室が発生して家賃収入が途絶えてしまうリスクだ。対策方法にはサブリース契約を選択する、敷金／礼金を下げる（または、なくす）などがある。
（2）家賃滞納リスク
入居者が家賃を滞納してしまうリスクだ。このリスクには、家賃保証サービスを利用するのが有効だ。
（3）家賃下落リスク
家賃相場が下落してしまい収支が悪化するリスクだ。大規模修繕をしっかり行って資産価値を保とう。
（4）金利上昇リスク
不動産投資ローンの金利が上昇して毎月の返済が重くなる場合がある。このようなリスクを想定して、頭金を多めに入れる、複数の金融機関の金利を比較するなどの対策を検討しよう。
（5）物件価格下落リスク
物件相場が下落して売却損が発生するケースがある。資産価値の高い好立地物件を選ぶことでリスクを回避できる場合がある。
（6）修繕リスク
想定外の修繕費用が発生し、不動産経営が悪化するリスクだ。購入前に綿密な修繕計画を立てる、修繕費用を十分に確保するなどの対策がある。
（7）災害リスク
火災や地震によって物件が使えなくなる場合もある。耐震性能や防火性能の高い物件を選んだり、火災保険／地震保険に加入するなどしてリスクを回避しよう。
「不動産投資をやめておいた方がいい人」の5つの特徴
不動産投資で失敗しないためには、ご自身が不動産投資に向いているのか、不向きなのかを見極めることも大事だ。「不動産投資をやめておいた方がいい人」の特徴をまとめると以下のようになるだろう（＊この記事では不動産投資の種類の中でも、「一棟物件」に不向きな人、向いている人の特徴を挙げている）。
「不動産投資をやめておいた方がいい人」の特徴（1）自己資金が少ない
「不動産投資をやめておいた方がいい人」の典型は、自己資金が少ない人である。不動産投資の自己資金とは、ローンの頭金と諸費用（仲介手数料や登記費用など）のことだ。特に不動産投資の種類の中でも、一棟物件は物件価格が高いため、まとまった自己資金が必要になる。
では、どれくらいの自己資金が必要なのか。物件の担保価値や収益性、申込者の信用力などによってケースバイケースだが、一般的に、不動産投資ローンを利用するための頭金の目安は、物件価格の10〜30％程度といわれる。それに加えて、諸費用が物件価格の5〜10％程度かかってくる。
仮に物件価格が7,000万円、頭金を物件価格の20％（1,400万円）、諸費用を物件価格の8％（560万円）と見積もると、約2,000万円が必要になる。これを踏まえると一棟物件を経営するなら、2,000万円プラスアルファの自己資金が必要となる。
「不動産投資をやめておいた方がいい人」の特徴（2）年収が少ない
年収が少ない人も、一棟物件による不動産投資はやめておく方がよい。なぜなら、年収が少ないと不動産投資ローンの審査に通りづらいからだ。ローンの審査では物件の担保価値や収益性に加えて、申込者の年収も考慮される。
金融庁が全国の銀行、信金、信組を対象に行った「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」によると、ローン申込者の返済能力を検証するにあたって、実に銀行の95％、信金／信組の91％が「顧客（申込者）の給与収入」を重視すると答えている。
このような背景があるため、年収が少ない人は数多くの金融機関に融資申し込みをしても、審査に通らない可能性が高く、結果的に｢不動産投資はやめとけ｣という心境に陥りやすい。なお、一棟物件による不動産投資をするための年収の目安は、世帯ベースで年収1,200万円以上と考えられる。
「不動産投資をやめておいた方がいい人」の特徴（3）金融資産をあまり持っていない
預貯金などの金融資産をあまり持っていないと自己資金を用意しにくくなるうえに、購入後の大規模修繕にも対応しにくくなる。一例として、国土交通省が示した「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」をもとに、大規模修繕にどれくらいの費用がかかるかを確認してみよう（表：木造アパート（10戸／1LDK〜2DK）の大規模修繕費例（国土交通省 住宅局住宅総合整備課賃貸住宅対策室））。
| 築年数 | 大規模修繕費用（棟あたり） |
|---|---|
上記の表を見ると、5〜10年おきにまとまった修繕費用が必要なことが分かる。特に中古の一棟物件が対象の場合、購入後すぐに大規模修繕が必要になるケースもあるので要注意だ。自己資金と大規模修繕費を準備すると考えると、不動産投資を始めるには、2,500万円以上の金融資産を持っていることが目安となる。
「不動産投資をやめておいた方がいい人」の特徴（4）他人任せで楽に稼げると思っている
性格的な面でいうと、「ほったらかしでもうけたい」「楽にもうけたい」というタイプの人も不動産投資はやめておいた方がよい。不動産投資は、確かに投資実務に関する各種作業の拘束時間こそ短いものの、管理会社にすべてを任せていればもうけられるほど甘くはない。専門知識の勉強や物件および市場をリサーチし続ける努力が必須である。
「不動産投資をやめておいた方がいい人」の特徴（5）売却益でもうかると思っている
売却益（キャピタルゲイン）狙いで手っ取り早くもうけたい人も、不動産投資はおすすめできない。
確かに最近では、不動産価格の上昇基調が続いたため、収益物件の売却で利益を得た人もいる。不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」のまとめた「不動産投資 年間レポート 2022年1月～12月期」によると、一棟アパートの平均価格はここ10年間で約3,200万円以上も上がっている。
- 2012年の平均価格：4,211万円
- 2022年の平均価格：7,478万円
ただし、これから先も不動産価格が上がる保証はどこにもない。キャピタルゲインは経済動向や市場環境に左右される。これは、個人投資家の努力ではどうにもならないため、キャピタルゲイン狙いの不動産投資はギャンブルになってしまう。
「不動産投資に向いている人」の5つの特徴
ここまで解説した「不動産投資をやめておいた方がいい人」とは対極的に、不動産投資向きのタイプもいる。次の条件にあてはまる人は、不動産投資でアドバンテージを得られる可能性が高い。
「不動産投資に向いている人」の特徴（1）属性の高いサラリーパーソンである
一棟物件をローンで購入して不動産投資をすべき人は、いわゆる「高属性サラリーパーソン」である。基本的には、物件価格が上がるほど、属性の高さが求められる。高額な一棟物件を買えるような融資を受けられるのは、たとえば、歴史や規模のある上場企業に勤めているような高年収のサラリーパーソンだ。
「不動産投資に向いている人」の特徴（2）金融資産が2,500万円以上ある
一棟物件で不動産投資をしていくためには、手元資金が欠かせない。物件購入時は初期費用を用意しなければならないし、物件購入後は大規模修繕に対応していくための資金を蓄えていなければならない。
どれくらいの金融資産が必要かはケースバイケースだが、仮に7,000万円の一棟物件を購入するなら初期費用は約2,000万円程度必要になる（頭金を物件価格7,000万円の20％（1,400万円）、諸費用を物件価格の8％（560万円）で計算）。大規模修繕にかかる費用は築年数によるが、数百万円以上の蓄えが必要と考えると、 合わせて2,500万円近くの金融資産が必要だ。
「不動産投資に向いている人」の特徴（3）年収が1,200万円以上ある
総務省の家計調査を見ると、年収が高くなるほど所有する金融資産が多くなる傾向があることが分かる。この内容に基づくと、前項で解説した「金融資産2,500万円以上」を所有している人は、年収1,200万円以上の世帯（2人以上の世帯ベース）であることが分かる（表：総務省の「家計調査（貯蓄・負債編） ―― 2021年（令和３年）平均結果 ―― （2人以上の世帯）」をもとに筆者作成）。
| 年収 | 金融資産 |
|---|---|
上記の表を参考にすると、世帯ベースで年収1,200万円以上の人は2,500万円以上の金融資産を持っている可能性が高い。
もちろん、この年収よりも少なくても、十分な金融資産を持っているケースもあるだろう。あくまでもポイントは、ある程度の年収と豊富な金融資産の両方を有していることだ。年収1,200万円はあくまでも目安である。
「不動産投資に向いている人」の特徴（4）相続税対策をしたいと考えている
賃貸ニーズのある好立地の土地がある、 あるいは、相続税が発生するほどの金融資産を持っているといった人も、不動産投資向きといえる。なぜなら、土地を賃貸経営に利用する、あるいは、金融資産を不動産に替えることで、相続税評価額が大幅に圧縮されるからだ。
ただし、健全な不動産投資はリターンを生み出すことを目的としたものであるべきだ。相続税対策のみを考えてしまうと、赤字が予想以上に膨らみ、それをカバーするために手元資金を減らす結果になりかねない。
「不動産投資に向いている人」の特徴（5）勉強熱心でお金の管理が好きである
前述のように、不動産投資には実に多くのリスクがある。これを回避するためには、オーナー自身が賃貸経営の知識を得るために勉強熱心なことが前提条件となる。
数字に強い人、お金の管理が好きな人も 不動産投資向きの人である。なぜなら、不動産投資で重要な判断はすべて数字で行うのが基本だからだ。その指標の一例は次の通りである。
- 現実に近い利回りはどれくらいか（実質利回り）
- 現実に近い空室率でどれくらいの収益が得られるか（実効総収入）
- 税金が差し引かれる前のキャッシュフローはどれくらいか（税引き前CF）など
上記のような指標を見たとき、「もっと深く知りたい」と感じた人は不動産投資をすべきだし、「面倒くさそうだ」と感じた人は「不動産投資をやめておいた方がいい人」といえるだろう。
不動産投資で成功して資産をふやすポイント
この記事を読んで「自分は不動産投資向きだ」と感じた人は、成功するためのポイントも押さえておきたい。
不動産投資の成功ポイント（1）目標の資産規模を設定する
不動産投資の投資規模は目標次第で変わる。たとえば、同じ年収の人でも、毎月のキャッシュフローを10万円得たい人と100万円得たい人では、購入する物件の種類、規模、返済期間などが異なる。
さらにいえば、「何のために不動産投資をするのか」という根本的な目標を突き詰めることも大事だ。目標の一例としては「FIREのため」｢老後資金の補填のため｣などだが、この部分を固めると｢いつまでに、どれくらいのお金が必要か｣が明確になり、不動産投資の投資規模を決めやすい。
不動産投資の成功ポイント（2）管理会社選びを慎重に行う
不動産投資で成功するためには優秀な管理会社をパートナーに選ぶことが欠かせない。たとえ同じ物件でも、管理会社の優劣によって空室率が変わってくるからだ。信頼できる管理会社を選ぶ基準は以下である。
- 管理戸数が多いか
- 管理手数料がサービスと見合っているか
- 対象エリアの仲介会社とのネットワークがあるか
- 社員口コミサイトの内容がよいか
不動産投資の成功ポイント（3）レベルに応じた勉強を継続的に行う
不動産投資に成功したいなら投資規模に合わせた勉強が必要だ。初心者のときは基本情報を知るのが必須だが、中〜上級者になると規模の拡大に合わせて納税対策などのより高度な専門知識を求められるだろう。
その意味では、不動産投資の勉強に終わりはない。今の自分にとってどのような知識が必要かを明確にし、その知識を効率的に身につけていこう。
不動産投資についての具体的な勉強方法
最後に補足だが、不動産投資の初心者のよくある悩みに、「どんな方法で勉強したらよいか分からない」というものがある。主な勉強方法には以下のようなものがある。
- 不動産投資の本を読む（例：初心者向け1冊＋テーマに合ったものを5冊〜）
- 不動産投資関連のWebメディアを閲覧する（複数のメディアに触れたほうがよい）
- 不動産投資セミナーの参加する（最近はネット経由で参加できるウェビナーも多い）
- 大家ネットワークに参加する（悪徳コンサルタントに要注意）
これらの勉強方法のうち1つを選ぶよりも、複数の勉強方法を組み合わせるのが効率的だ。まずは、気になるいくつかの勉強方法を試してみよう。
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