不動産を遺産分割協議で分けて相続する4つの方法とメリットとデメリットを解説

相続する財産に不動産が含まれている場合、不動産はどうやって分割するのだろう？と疑問をお持ちではないでしょうか。

不動産は物理的に分割することが難しいですし、それによって不利益があるのではないかと思うと、頭を抱えてしまうかもしれません。

本記事では不動産を相続する際に、相続人同士で遺産分割協議をする4つの方法とメリットとデメリットについて詳しく解説します。

遺産分割協議で不動産はどう扱うべきか

そもそも不動産は分割しにくい財産です。

そんな不動産を複数の相続人で相続する場合、どうやって分割しているの？と疑問をお持ちの方は多いと思います。

何となくややこしそうな不動産の遺産分割について、最初に疑問点や問題点を整理してみたいと思います。

不動産は分割するのが難しい

不動産は文字どおり、動かない資産です。

そのため簡単に分割して移動させるわけにはいきません。

仮に1軒の家があってそれを3人の相続人で分割する場合、物理的に3つに区切ってそれぞれ相続する…といった形は不自然ですし、現実味もないでしょう。

物理的に分割が難しい不動産ですが、遺産分割では主に4つの方法があります。

詳しくは次章で解説します。

無理に不動産を物理的に分割すると価値が低くなるおそれがある

先ほど不動産を物理的に分割する方法を挙げ、それが非現実的であるとも述べました。

なぜなら、不動産は一体性があってこそ価値がある財産だからです。

強引に1つの不動産を物理的に3つに分割したとすると、分割後の3つの不動産の価値を全部足しても分割前の価値には及ばないでしょう。

不動産の世界には、「隣地は倍出してでも買え」という言葉があります。

本当に倍のお金を出すかどうかは別として、隣地を買うことで不動産の一体性が向上すると、それだけ価値が高くなることを表しています。

不動産の物理的な分割はこの逆をいく行為なので、非現実的であるのと同時におすすめもできません。

遺産分割協議で不動産を分ける4つの方法

物理的に分割が難しい不動産を、遺産分割協議で分割する方法を紹介します。

その方法とは、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の4つです。

以下で詳しく解説します。

1.現物分割｜物理的に分割する方法

現物分割は物理的な分割のことです。

不動産を物理的に分割したうえで分筆する方法です。

分筆とは1つの土地を複数の土地に分割し、それぞれ登記することです。

登記上、土地は1筆、2筆という単位で数えます。

たとえば、現物分割で3人の相続人に分筆をしたとすると、それまで1筆だった土地が3筆に分割されることになります。

しかし、この現物分割は不動産には不向きです。

自宅を複数の家に分割するには取り壊しをする必要がありますし、相続財産が一棟アパートだと更地にする前に入居者に立ち退いてもらう必要があるなど、一層ハードルは高くなります。

やはり、不動産の遺産分割協議において現物分割は非現実的なので、「そういう方法もある」と踏まえておくだけで充分でしょう。

2.代償分割｜利害調整をおこない公平な相続を目指す方法

相続人のうち不動産を相続する人と、残りの財産を相続する人との間で利害調整をおこない、そのうえで公平な相続を目指すのが代償分割です。

よくあるのは、不動産を相続する人がそれ以外の相続人に対して調整の意味合いで金銭を支払う方法です。

この方法なら物理的な分割によって不動産の一体性が損なわれてしまう事態を避けられます。

また、不動産を相続する人（＝家督を引き継ぐ人）とそうではない人との色分けもしやすいため、現実味のある遺産分割方法といえます。

もちろんデメリットもあるので、代償分割のメリットやデメリットについては後述します。

3.換価分割｜不動産を売却して現金化し相続人同士で分割する方法

相続予定の不動産を売却して現金化、その現金を相続人同士で分割するのが換価分割です。

現金は正確に分割ができるため、争いが起きにくい方法という意味でメリットがあります。

ただし、その一方で不動産はなくなるため、先祖代々から受け継いできたような不動産だと選択しにくい方法でもあるでしょう。

相続人全員が遠隔地に長く住んでいるなど、その不動産に思い入れがあまりないのであれば有効かもしれません。

また、過疎地の不動産など買い手が付きにくい場合は、「換価」そのものができない可能性もあります。

4.共有分割｜不動産を相続人の共有名義にする方法

不動産を物理的に分割せず、相続人の共有名義にする遺産分割する方法を共有分割といいます。

不動産を物理的に分割することはなく外観上も特に変わりはありませんが、その不動産に対する「権利」を分割して相続します。

一見すると公平かつ簡単な遺産分割方法であるように見えますが、相続後にトラブルが起きやすいことがリスクとなります。

売却はもちろん、リフォームなどにおいても共有名義人全員の同意が必要になるため、良好な関係性を維持していなければトラブルに発展する可能性大です。

しかも、共有名義者が亡くなった時には次の世代への相続がとても複雑になります。

これらの理由から、共有分割はあまり現実味がなく、おすすめはしません。

代償分割のメリットとデメリット

4つある遺産分割方法のなかでも最も現実味があり、実際に採用されるケースが多いのが代償分割です。

ここでは代償分割のメリットとデメリットについて解説します。

代償分割のメリット

代償分割で考えられるメリットは、主に4つあります。

それぞれ解説します。

・1.不動産の形を維持して相続ができる

不動産は一体性が重要であり、それを物理的に分割すると価値が大きく低下してしまいます。

代償分割では不動産を物理的に分割することがないため一体性を維持できます。

価値の低下を防ぐことができるだけでなく、先祖代々の不動産を受け継いでいる場合には土地の形を損ねることがないため、精神的な負担も少ないでしょう。

さらに、不動産としての一体性を損ねることがないため、次の世代にも受け継ぎやすくなります。

・2.公平性を保つための調整がしやすい

不動産を相続した人が利害の調整をするためにそれ以外の相続人に支払う金銭のことを代償金といいます。

代償金は1円単位で現金による支払いができるため、相続人同士の細かい利害調整が可能になります。

また、相続人全員の同意があれば代償金を分割払いにすることも可能なので、不動産を相続する人にとっても負担を軽減しやすいメリットがあります。

・3.小規模宅地等の特例を適用して節税できる可能性

代償分割で不動産を相続する人にとっては、「小規模宅地等の特例」を活用した節税の可能性になります。

たとえば、不動産を相続する人が被相続人と同居していた場合、要件を満たすことができれば土地の相続財産としての評価額が80%減額され、有効性の高い相続税対策になります。

・4.被相続人（故人）の意向を反映しやすい

被相続人（故人）にとって、自分が受け継いできた家や土地を次の世代がバラバラに分割することを望んでいるとは限りません。

むしろ、その逆のほうが多いでしょう。

代償分割であれば不動産の一体性を損ねずに公平な相続ができるため、故人の意向を反映しやすいでしょう。

代償分割のデメリット

メリットの次には、代償分割のデメリットについても解説します。

・1.代償金の負担が大きい

不動産を相続する人にとって、代償金の負担は決して軽いものではありません。

しかも相続した不動産を現金化するわけにもいかず、手持ちの資金から代償金を支払うケースが大半です。

不動産を相続したばかりに借金をすることになったという事例もあるため、代償分割は不動産を相続する人にとってはデメリットが大きくなる可能性があります。

・2.代償金を決める際に揉める可能性がある

代償金の金額を決めるには、不動産の価値を正確に算定する必要があります。

しかし、売却するわけではないため正確な価値を知ることが難しく、その曖昧さゆえに代償金の金額をめぐってトラブルに発展するおそれがあります。

代償分割の対象となる不動産の価値が高いと思われる場合は、より公平な遺産分割のためにも価値の算定をプロに委ねるのもひとつの方法です。

・3.代償金の支払いが贈与と見なされるリスクがある

代償金は現金で支払われるため、これが一定の金額を超えると贈与と見なされ、課税されるリスクがあります。

贈与税は相続税よりも税率が高く、贈与税の課税は相続人全員にとって大きなデメリットとなります。

このリスクを回避する方法については、次章で解説します。

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贈与税はいくらから発生する？贈与税の計算の仕組みと非課税になる特例も紹介

代償分割をスムーズに進めるための方法4選

代償分割をより公平かつスムーズに進めるための方法を4つの項目で解説します。

1.代償金対策で生命保険を活用する

代償金の負担が大きく、場合によっては借金をしなければならないようなこともあると述べました。

これは不動産を相続する人にとって大きな問題なので、その対策として生命保険を活用する方法があります。

被相続人に生命保険をかけ、不動産を相続する予定の人を受取人にします。

これにより、被相続人が亡くなった段階で生命保険金が入り、それを代償金に充当することができます。

2.不動産の価値は客観的なデータを算出する

代償金の金額を決めるためには、不動産の価値を可能な限り客観的なデータで算出しましょう。

プロによる関与も有効ですが、そこまでの金額ではないと思われる場合は、ネットを活用して調べることもできます。

国土交通省が提供しているデータベース「不動産情報ライブラリ」では、実際にあった不動産取引の成約価格などを調べることができます。

近隣の類似物件で該当があれば、不動産の価値を算出する客観的な参考情報になります。

そのほかにも、不動産ポータルサイトの売却物件情報など、できるだけ多くの情報を集めて「査定」をするのがよいでしょう。

3.代償金の支払いについて遺産分割協議書にしっかり記載する

先ほど、代償金の支払いが贈与と見なされるリスクについて解説しました。

そのリスクを回避するために、遺産分割協議書には代償金の支払であることをしっかりと明記しましょう。

この記載がないと、本人同士が口裏を合わせていると見なされてしまうおそれがあるため、客観的な証拠として書面に明文化しておくことは重要です。

4.代償金は現金以外でも支払いができる

代償「金」という名称ではありますが、現金以外でも支払いが可能です。

たとえば、ある不動産を相続する人が他の不動産を引き渡すことで代償金に充当するといった具合です。

現金による支払いが難しい場合は、相続人同士の同意を得て現金以外での代償金支払いを検討してみてください。

換価分割のメリットとデメリット

代償分割のほかに現実的な遺産分割方法として換価分割があります。

そのメリットとデメリット、そして注意点を解説します。

換価分割のメリット

換価分割のメリットは、主に3つあります。

・1.現金なので公平な分割をしやすい

現金は1円単位で細かい利害調整が可能なので、換価分割には相続問題を回避しやすいメリットがあります。

・2.手元に残る現金を相続税の納税に充当できる

相続財産の規模によっては、相続税の納税義務が生じます。

現金による納税が原則なので、不動産を相続したとしても手元に現金がなければ納税資金に困ることになります。

換価分割であれば現金で相続ができるため、そのお金を相続税の納税に充当できます。

・3.代償分割と違って代償金が要らない

換価分割であればそもそも代償金が発生しません。

そのため、代償分割特有の問題とは無縁です。

換価分割のデメリット

次に換価分割のデメリットについても解説します。

・1.不動産を手放すことになる

換価分割をすると不動産は残りません。

古くから受け継いできた不動産を換価分割する場合、慎重に判断するようにしてください。

・2.売却時に手数料などが発生する

換価分割時には不動産を売却することになるため、仲介や売却の手続きを依頼する不動産会社に手数料を支払う必要があります。

それほど高額になるわけではありませんが、これも相続のコストになることを留意しておいてください。

・3.希望する価格で売れるとは限らない（売れない可能性も）

対象の不動産が地方や過疎地になどにある場合、換価分割をするといっても希望する価格で売れるとは限りません。

場所によっては買い手がつかず売れない可能性もあるため、この場合は換価分割を希望しても実行できないことになります。

・4.譲渡所得税が高額になるおそれがある

売却する不動産が大都市圏にある場合、地価の高騰によって思わぬ売却益が発生し、譲渡所得税が高額になることがあります。

さらに注意したいのが、「不動産の取得価格が不明な場合」です。

不動産の売却益は売却価格から取得価格を差し引いて求めますが、取得価格がわからなければこの引き算ができません。

その場合は「売却価格の5％相当額を取得費とする」という決まりがあります。

これが適用されると95％が売却益となるため、譲渡所得税が高額になる可能性が極めて高いでしょう。

このように換価分割では不動産の売却益、そして譲渡所得税との関わりに注意が必要です。

換価分割をスムーズに進めるための方法3選

換価分割をスムーズに進めるために知っておきたい、3つの方法を解説します。

1.遺産分割協議書に換価分割を明記する

遺産分割協議書には、換価分割であることを明記しましょう。

そうでない場合、特定の相続人が単独で相続し、ほかの相続人に現金で分配したという形になり、それが贈与と見なされて課税されるおそれがあるからです。

2.売却コスト、売却までの税負担などを事前にシミュレーションしておく

換価分割のために不動産を売却したら、どの程度のコストが発生するのか、税負担はどの程度になるのかといった部分を事前にシミュレーションしておきましょう。

特に先ほど解説した譲渡所得税の問題は対応を間違えると深刻な不利益につながります。

シミュレーションの結果換価分割が適切ではないと判断した場合は、それ以外の遺産分割を選択するのも視野に入れるべきでしょう。

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3.売却が遅れると換価分割が適用されないおそれがある

不動産の売却には、時間がかかります。

換価分割に伴う売却であってもそれは変わらないので、売却が遅れることも想定しておく必要があります。

というのも、売却が遅れると換価分割が適用されないおそれがあるからです。

そこで、遺産分割協議書には換価分割のため便宜上特定の相続人に不動産の名義を変更すると記載するのが有効です。

ただし、それには事実がともなっていなければならないので、早期売却を目指しましょう。

まとめ

最後に、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の概要とメリットとデメリットをまとめておきます。

物理的な分割が難しい不動産を相続する場合の分割方法、遺産分割協議書への反映方法について解説しました。

物理的な分割が難しいだけにトラブルの火種も多いので、より公平かつスムーズな遺産分割協議に向けて、本記事の情報をお役立てください。

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（提供：ACNコラム）