（この記事は2015年4月22日に掲載されたものです。提供： Leeways Online ）


A irbnb とは

不動産投資収益をアップする方法の一つとして、いま最も注目を集めているサービスが Airbnb （エアビーアンドビー、エアビーエンビー）だ。公式サイト https://www.airbnb.jp

Airbnb,Inc. はサンフランシスコに本社を置く 2008 年創業のベンチャー企業であり、旅行客に対して個人保有の不動産を貸し出すマッチングサービス Airbnb を提供している。ホテルや旅館といった営業用施設とは異なり、個人保有の不動産を宿泊施設として貸し出す新しいビジネスで、その形態から「民泊ビジネス」とも呼ばれている。 Airbnb は 2010 年ごろより急成長し、 2015 年 4 月現在、世界 190 カ国 34,000 以上の街に進出、登録物件は 100 万件、宿泊利用者は延べ 3,000 万人を突破している。

2014 年の 5 月には Airbnb の日本法人が立ち上がり、日本国内でもサービスの提供が始まっている。 2020 年の東京オリンピックが決定したことにより、 Airbnb 本社も急成長が期待できる市場として日本での事業展開に注力しているのだ。 2014 年の訪日外国人は 1,300 万人であったが、オリンピックが開催される 2020 年には 2,500 万人の誘致が期待されている。既存の宿泊サービスだけでは急増する訪日外国人観光客の宿泊ニーズを満たすことは難しいと考えられるため、 Airbnb は確実に成長する市場に乗り出したといえる。

「暮らすように旅をしよう」というコンセプトにあるとおり、 Airbnb は旅行者に新しい旅行スタイルを提供するという意味で魅力的なサービスであるが、魅力はそれだけではない。部屋を貸す立場から見た場合、従来の賃貸相場よりも圧倒的に高いパフォーマンスを期待できるのだ。

実例で見てみると、そのパフォーマンスの高さがよくわかるだろう。

例えば、浅草橋駅から 2 分、専有面積 22 平米の物件が Airbnb に登録されている。この物件の家賃相場はおよそ 8 万円なのだが、同物件が Airbnb では一泊あたり 1 万 2 千円で登録されている。実際の予約状況を確認してみると、 15 日分の予約が入っているため、単純計算で 18 万円の収入になることがわかる。稼働率が月の半分であるにも関わらず、賃貸物件として通常貸し出す場合の 2.3 倍の利益が生まれているのだ。さらには、ひと月のほぼ 8 割以上を稼働させている人気物件もあり、このケースでは家賃相場の約 3 倍の収益が確保できる計算となる。

まぎれもなく不動産投資家にとって福音となるサービスといえるのだが、実は現実的な問題点が 2 つある。 1 つは違法である可能性があるということ、もう 1 つは運用が難しいということだ。


Ai rbnb は違法？

まず 1 つめの問題は、旅館業法との兼ね合いだ。 Airbnb は「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」を行っているという意味では、間違いなく旅館業である。旅館業を営むためには都道府県知事の許可が必要で、建物の構造や衛生措置の基準をクリアしなければならない。つまり、都道府県知事の許可を受けずに個人宅を貸すというサービスを提供する Airbnb 登録者は、無許可のまま旅館業を営んでいるとみなされてしまう。過去には、外国人向け簡易宿泊所を無許可で営業していたイギリス人が逮捕された事例もあるなど違法であると判断されていた。ところが、東京オリンピックへの観光客誘致を見越して、この状況に変化が生まれてきている。

政府としても、観光客誘致に大きな影響力があり空き家対策にもなる『民泊』を一部認めたいという動きから、国家戦略特別区域での旅館業法の規定の適用除外が行われ、特例が制定されることになったのだ。以下の条件を満たす場合には、旅館業に抵触することなく民泊を認めるとしている。

・宿泊が 7 日以上であること
​・滞在に適した施設であること（ 25 平米以上など）
・外国人旅客の滞在に適したサービス提供体制があること

インターネットサービスの企画・開発・運営を行うとまれる株式会社と不動産事業者の株式会社エイブルは、 2014 年 5 月、業務提携を発表した。旅行者向け宿泊マッチングサービスを行うサイト「 TOMARERU （とまれる）」を立ち上げ、国家戦略特区に準拠した宿泊だけを扱うことで、民泊ビジネスに参入すると発表している。

現実的な課題としては、 Airbnb での外国人滞在日数のうち最も多い日数が 5 日とされているなかで、国家戦略特区での宿泊ニーズがどの程度あるかに焦点が集まりそうだ。

その一方で、一部不動産事業者による旅館業法に抵触しない形での Airbnb 運用サービスも始まっている。


A irbnb 運用代行サービス

Airbnb を活用する上で、もう 1 つ難しいとされる点は実際の運用だ。ほとんどの利用者が英語でのコミュニケーションを必要とすると考えられるため、宿泊者とのやりとりの多くを英語で行う必要がある。予約時など宿泊客とのやりとりに複数のメールを取り交わす必要があるだけでなく、訪日後には電話での連絡が必要となる場合もあるだろう。その場合、英語での会話のスキルが必要とされる。また、宿泊客がチェックアウトしたあとの部屋の清掃やリネン類の交換などを行うといった、宿泊施設としてのオペレーションの必要もある。自宅を貸すという場合には多少の融通が利くかもしれないが、不動産投資家が所有物件を Airbnb で運用する場合には、こうしたオペレーションをどのように行うのかが課題となってくる。そこで利用したいのが運営代行サービスだ。現在、急拡大する Airbnb の運用の一切を請け負う事業者が続々と出てきている。ここで主な運営代行サービスを比較する。


HOST ＋（ホストプラス）

Airbnb 売り上げの 35 パーセントを支払うことによって、運営に関わる作業全部を代行するというサービスを提供している。業績連動型の報酬形態以外に、鍵引き渡しごとに 4,000 円、清掃 1 回 4,500 円～、お部屋のマニュアル作成 20,000 円といった都度払いの形態も選択できる


LEEWAYS （リーウェイズ）

運営代行料金は売り上げ全体の 20 パーセントとなっている。リノベーション会社であるため、物件の紹介やインテリアのスタイリングサービスも提供している。最大の特徴は他の運営代行会社と異なり、不動産事業者として 100 パーセント合法の状態で Airbnb が運用できるとしている点だ。不動産管理を行っていることもあり、宿泊者に対するクレーム対応が 24 時間可能である点も魅力的だ


zens （ゼンス）

運営代行料金は売り上げ代金の 20 パーセント～ 30 パーセントとなっている。 2015 年 3 月現在 12 物件の運営代行を行っている実績が確認できる。一級建築士やデザイナーによる内装提案を受けることができるほか、宿泊客同士の交流会や食事会を開催するなど、宿泊客の満足度を上げるためのサービスを提供している


PIPI Hosting （ピピホスティング）

運営代行料金は売上代金の 10 パーセント。ホームページの記載内容が少ないため、実績がどの程度あるかは明確でない。運用料金がとにかく安いというメリットがある

いずれの運営代行サービスも、上記の代行料金に清掃料金を加えた金額を支払う仕組みをとっている。

Airbnb での成功を左右するポイントは、内装デザインとレスポンスの速さだろう。デザイン性の高さなど内装での差別化は、集客への効果につながる。また、英語でのコミュニケーション能力についてはどの運営代行業者にも共通している。高いコミュニケーション能力とレスポンスの速さは、利用者の信頼度を増してくれる。料金を重視するのか、サービスの質を重視するのか。うまく見極めながら、最適な運用代行サービスを選択することが必要になる。

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