（この記事は2015年3月12日に掲載されたものです。提供： Leeways Online ）
不動産への投資には、いくつかの方法があります。 J-REIT へ投資するのもひとつの方法ですし、ワンルームマンションへの投資も一般的な方法です。わかりやすいのはマンション投資ですが、 J-REIT 投資は仕組みが「わかりにくい」と感じている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、 J-REIT とは何か、 J-REIT 投資とマンション投資とはどう違うのかについて説明します。
そもそも
J-REIT
とは何か？
J-REIT の J は日本（ Japan ）の J です。 REIT とは、 R eal E state I nvestment T rust の頭文字をとったもので、不動産投資信託のこと、つまり J-REIT とは「投資信託」です。
証券会社や銀行で購入できる一般的な投資信託と J-REIT の違いのひとつは、組み入れ資産です。一般的な投資信託は、株式や債券などの有価証券を組み入れたポートフォリオになっています。一方で、 REIT は、さまざまな不動産を組み入れたポートフォリオになっています。
もうひとつの違いは、一般的な投資信託は非上場なのに対して、 REIT は証券取引所に上場している点です。 J-REIT は証券取引所が開いている時間なら、いつでも売買が可能です。
まとめますと、 J-REIT とは、多くの不動産を組み入れた投資信託で、証券取引所に上場しているものです。 J-REIT に投資することは、間接的に不動産のポートフォリオを所有することになります。そして、不動産からの収益は J-REIT の配当という形で受け取ることになります。
J-REIT
投資とマンション投資の違い
それでは次に、 J-REIT 投資とマンション投資の違いについてですが、押さえておくべきは次の 3 点。資産タイプの違い、換金性の違い、価格変動リスクの違い、です。
資産タイプの違いとは、 J-REIT は「金融資産」であるのに対し、投資マンションは「実物資産」だという点です。 J-REIT は流動資産の有価証券であり、マンションは固定資産の不動産と考えることもできます。
換金性の違いにも注目です。証券取引所で取引される J-REIT は、非常に換金性の高い資産です。数千万円の J-REIT を思い立ったその日に売却し、 3 営業日後に売却代金を手にすることも可能です。一方、マンションの場合、売却する際には売却先を探して価格の交渉を行うなど、手続きに時間を要します。
注意する点としては価格変動リスクの違いです。これは換金性とのトレードオフの関係にあります。 J-REIT は証券取引所で刻々と取引されているため換金性が高いのですが、その代償として価格変動のリスクが高くなります。 J-REIT が保有している不動産ポートフォリオの本質的な価値から大きく乖離して、 J-REIT の価格が割高に買われたり、割安に売り込まれたりもします。一方、マンション価格は、居住するという実需に支えられて賃料や価格が動きますので、比較的おだやかな値動きになります。
以下の図は、住宅系 J-REIT の代表銘柄である日本アコモデーションファンド投資法人と、東京都内の中古のマンション価格指数（不動研住宅価格指数）を比べたものです。日本アコモデーションファンド投資法人の上場年月を 100 としてそれぞれ指数化しています。
この図からもわかるように、 J-REIT の値動きは激しく、中古マンションンの値動きはおだやかです。
違いを踏まえ、投資戦略を練る
J-REIT は金融資産で換金性は高いが、値動きが激しい。マンションは実物資産で換金性は低いが、値動きがおだやか。それぞれ一長一短があります。
J-REIT 投資とマンション投資の違いいを考慮すると、長期の投資でインカムゲインを狙うなら、マンション投資が向いていて、短中期の資金なら換金性の高い J-REIT 投資が向いているといえるかもしれません。
なお、収益性については、購入と売却のタイミングによりますので、一概にどちらが有利不利とはいえません。
換金性と値動きの違いを踏まえ、 J-REIT 投資かマンション投資かを検討するといいでしょう。
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