（写真＝PIXTA）
都心のタワーマンションが爆買いされる理由
私がみる限り、今の住宅市場、特にマンションを見てみますと、今の都心の湾岸エリア、城南エリア、世田谷区や目黒区では完全なバブルになっています。皆さんもお感じになっているかと思うのですが、この2年間で価格がどんどん上がっています。特にこの半年間でよく上がりましたが、それでもまだ売れています。（提供： storie2015年11月10日掲載 ）
誰が買っているかというと、相続税対策による購入がおよそ3割ぐらいあると思います。皆さんの中にも相続税対策をお考えの方もおられると思いますが、簡単にいうと、1億円の金融資産、あるいは現金を持っていて、それを相続すると1億円に税金がかかりますね。でも、1億円の都心のタワーマンション買うと、それは2000万円にしか評価されません。だから2000万円分の税金を払えばよいだけになるのです。
さらに言うと、1億円の借金をして都心のタワーマンションを買うと、1億円の借金は、まず借金として自分の資産からはマイナスにできます。また買ったマンションは2000万円分しか評価されません。だから8000万円分の相続税の評価額を減らせます。それで皆さんむちゃくちゃ買っているのです。
今年の1月1日から相続税法の改正があり、都心でマンションや戸建を持っている人のほとんどが相続税の課税対象になります。簡単に言うと、控除額は3000万円と、相続人の数（※編集部注：比例控除額として600万円×法定相続人の数）になるのですね。奥さん一人に、お子さんが二人いれば、4800万以上の資産のある方には相続税がかかります。
ご主人が亡くなって、奥さんがおられれば、１次相続で1億6000万円まで税額の軽減が受けられるのですが、奥さんも亡くなり、親から子だけが相続する場合は2次相続といいますが、これは全部、課税対象になります。
また外国人で、主に中華系の方たちが購入しています。中華系というのは、大陸と台湾の方も含めてです。例えば、香港では、日本では4000万円程度のマンションが、2億、3億円とかなんですね。今、東アジアの不動産が全体的にバブルになっている。日本はまだ相対的に安いので、外国人がいっぱい買ってます。
局地マンションバブルはいつ弾けるか
主にこの二つ要因で、都心のマンション、特に都心のタワーマンションの約6～7割が買われているのではないかと思います。だから、いつまでたっても価格が下がらないのですね。実際に、これが住むために買っているのであれば、何の問題もない。需要と供給による健全な価格形成なのですけれども、そうじゃないのです。
相続税対策の人は、自分が住むためという人はほとんどいない。買って子供に住まわせるということも、たまにあるのですが、ほとんどが相続税の節税のために買って、後は賃貸に回そうという人たちです。外国人の方もで、子供に住まわせるとか、ホテル代わりに使うという場合もありますが、稀です。
そのため価格形成のあり方としてはきわめて不健全なので、私は「いつかバブルは弾ける」と言っています。
その大暴落はいつやってくるのかっていうと、何かのきっかけさえあれば潮目はすぐに変わります。今の需要は、売ることに対しての抵抗がないからです。自分で住むために買っていれば、売ろうとした時に次に住むところ探さないといけない。でも、賃貸に出しているとか、セカンドハウスとか、そのうち息子に住まわそうっていうマンションは、いつでも売れるのですね。
何かコトがあれば、中華系の方たちはすぐに売ると思います。2011年に東日本大震災がありました。あの時のこと思い出してください。原発事故での放射能の騒ぎがあって、東京中から外国人が消えましたね。中国の方たちもいなくなりました。あの時に比べて、今の東京の新築マンション市場における中国人のパフォーマンスは、当時の5倍や10倍どころではありません。プレイヤーに外国人が入ってきたことによって、日本人の購入者で通用していたこれまでの法則は、今後は通用しなくなります。だから、いつでも大暴落は起こりえるのです。いざという時にはバーっと去って行きますから。
マンション市況を左右する４つのポイント
新築マンション市況を予測する上で、今後は4つの節目があると思います。まず2016年の賃貸の危機。これは何かと言いますと、アベノミクスが始まったのが2013年の初め頃で、そこからマンションがものすごく売れました。また去年の10月30日に日銀の黒田総裁が、黒田バズーカ2という大金融緩和をやりました。こうした異次元の金融緩和で、銀行にはお金がうなるほどあっても、彼らは貸出先には困っています。銀行は担保が取れる不動産融資が大好きですから、不動産にはどんどん貸し付けます。
こうしてアベノミクス以降にできた、高く買われたマンションが、来年あたりにどっと賃貸市場に出てきます。相続税で買われたマンションや外国人が買ったマンションが全部、賃貸住宅になって市場に出てきます。今でも賃貸住宅はかなり余っているのに、さらに供給が増えると、多くの人が「王様は裸だ」と気づいていくと思います。そうなると、だんだん市況が悪化し、バブルがはじける可能性があると思います。
そうならなくとも、2017年に消費税が8％から10％に上がります。今まで消費税が上がると、必ず景気後退が起きてきました。去年も実はあったのです。日銀の黒田総裁が、黒田バズーガー2を打つまでは、マンションはだんだん売れなくなっていたのです。「ああ、売れない」と思っていたところに、黒田総裁がバズーガー2を打ちました。それでグッと回復して、その後は本当にバブルですね。地域限定の局地バブルになってしまっています。これで消費税が10％に上がったら、不動産市況は必ず悪化すると思います。
また4年後の2019年になれば、日本全国の世帯数が減少し始めます。今まで日本の人口は減っていましたが、減っている割に世帯数は増えていたのです。世帯数イコール住宅需要です。だから年間に100万戸近く住宅を作っても需要は増えていたので、さほど余剰感がなかったのです。
ただ、2019年になると世帯数自体も減り始めます。次の土地住宅調査の結果が2019年には発表されます。おそらく15％とか17％とか、恐ろしい数字になっていると思います。13.5％になっただけで、日本中が空き家だらけだと騒いで空き家対策法も通りました。さらに増えてれいけば、またメディアは大騒ぎするでしょう。
2020年には、東京オリンピックありますね。問題は、2020年にオリンピックが終わった後、東京はどうすればよいのかということです。足元を見れば、空き家だらけになっているのです。私は今のバブルが2020年まで続くとは思ってないので、早ければ今年か、来年には終わるとは思っていますが、そうでなくとも、これだけ乗り越えなければならない山があるのです。
それでも不動産仲介業は成長する
でも、バブルが弾けるからといって、不動産業がダメになるかと言えば、全くそんなことはないと思います。
日本人は、これまでは新築大好きで、住宅を買うなら絶対新築だっていう方が、特に女性は多いのですが、これは世界レベルで見ると、ものすごい特異な現象です。米国人やヨーロッパ人が「住宅を買う」というのは、ほとんどが中古なのです。特に若い人が、最初に買う住宅は、ほぼ中古です。お金がない時に買いますから。だんだん買い換えてステージを上げていくっていうのが、欧米的な考え方だと思います。
中古住宅は、これから全国的にドンドンと値段が下がっていきます。現に今も地方の中古住宅は、値段が付かないものが多くなっています。地方の都市でも、例えば、群馬県の高崎の駅前であれば値段がついていますが、高崎駅から車で20分の、築10年ほどの普通の一戸建てでも、中古で1000万円か、数百万円の価格がつくかどうか、という状況です。今、東京で暮らしている皆さんは、そのような実感はなく、どちらかというと値上がりしてるかな、ぐらいの感覚ですね。でも、必ず今より安くなっていく時期が来ます。
賃貸も余り過ぎなんですね。大家さんがどうやって自分の住宅を借りてくれる人を探しているかというと、簡単に言うと、仲介業者に多くの手数料を払っているのです。これまでは、賃貸住宅では、借り手の方が不動産屋に手数料の一ヶ月分を払いますよね。昔はそれで済んでいたのですが、今は大家さんが仲介業者に大体3ヶ月分以上の手数料を払います。しかも最初の3ヶ月はタダです、というフリーレントで貸すのですね。大家さんは、貸したのはよいけれど、実質半年分の家賃は入ってこない、というのが今の賃貸住宅の主流になりつつあって、それぐらい余っています。
住宅ジャーナリスト 榊 淳司氏（さかき・あつし）
プロフィール 1962年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。著書に「やってはいけないマンション選び」（青春出版）など。
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