（写真＝PIXTA）
相続税法の改正により相続税負担が高まる中、富裕層を中心に相続税対策にアパートを活用する動きが強まっている。そんなニーズを捉えた金融機関は、土地持ち富裕層を対象に「アパートローン」と呼ばれる不動産担保融資を積極的に提案している。
はたして「アパートローン」に問題はないのだろうか。アパートローンの特徴と今後の不動動向について考えてみたい。
相続税対策としてアパートが有効な理由
なぜ相続税対策にアパートの建設が有効なのだろうか。そのからくりはこうだ。相続財産の評価において不動産は一般的に時価よりも低く評価される。相続税制では現金よりも不動産のほうが相続税評価額が数割低く、それを賃貸することでさらに評価を下げることができる。相続税負担で悩んでいる富裕層には訴求しやいといえる。
金融機関は「新たな収益源」としてアパートローンに注目
このように、不動産は相続の評価において非常に有利に働くのだが、相続対策のために不動産を新たに購入してアパート経営をするとなると少しハードルが高い。しかし、土地をすでに所有している場合には、上物の建設や建物の改築だけでアパート経営ができるので、それほど困難ではないだろう。
もっとも不動産経営にはそれなりのノウハウが必要であるから、相続対策のために評価減になるからと安易に賃貸業を開始し、賃貸業が赤字になるようでは意味がない。したがって、立地や収益性など、綿密に検討する必要がある。
金融機関が、「アパートローン」を積極的に販売している背景には、景気が回復しているにも関わらず、企業が積極的な設備投資を行わず資金需要が低迷しているため新たな収益源を求めなければならない。個人向けの住宅ローンについても、金利競争が激しいという問題がある。
そこで、新たな収益源としてアパートローンが注目されているわけである。特に、不動産は地域の事情を知らないと難しいので、地域に根差している地域金融機関にとっては有利である。
不動産賃貸業は、ものすごい利益を上げることは難しい一方で、立地等の条件が余程おかしくなければ、一般的な事業に比べ収益の予測が立ちやすいという特徴がある。そのため、金融機関にとっては審査がしやすいというのもメリットである。
利用者側のメリットは？
他方、利用者側のメリットとしては、自己資金だけで賃貸業務をやるよりもレバレッジ効果が得られるということがある。レバレッジ効果とは、自己資金に融資額を加えることで結果として自己資金に対して大きなリターンが得られるというものである。
たとえば、自己資金だけなら5部屋しか賃貸できないものが、自己資金に加え、アパートローンを組み合わせれば15部屋を貸し出せるとすれば、賃料収入は3倍に増えることになる。例え金利を払っても3倍もの収入を超えることは通常ないから、不動産による運用利回りが向上することになる。これがレバレッジ効果である。
ただ、アパートローンを組むときに気をつけたいことは、楽観的に考えるのではなく、厳しめに収益予測をするということである。ローンの返済は必ずしなければならないものなので、確実にキャッシュを確保できなければないからである。
賃借人の転出により空室というのはどうしても生じるので、家賃の設定はローン返済に見合うものでなければならない。空室とならないように安易に家賃を低く設定してしまうと、返済が困難になるおそれがあるので、適正な賃料を設定することが重要である。理想的には、家賃収入の半分程度の返済額が望ましい。
また、賃貸業務では、日頃の修繕や経年劣化による改修などの費用が発生する。その点も踏まえてキャッシュフローを考えておかなければならない。最近では、住民トラブルも多くなっており、大家として対応を迫られることもあるので、そのような手間がかかるのが不動産賃貸業のデメリットといえる。
将来的にアパート経営はどうなるのか？
次に、不動産事業の将来性はどうだろうか。日本の人口は、2010年には1億2800万人だったものが、今年には1億2600万人になっている。2030年には1億1660万人、2060年には8670万人にまで減少すると推測されている（国立社会保障・人口問題研究所：日本の将来人口推計平成24年1月推計） 。
人口の減少は不動産需要の低下につながるので、将来的に不動産価格は下落していくものと予想される。不動産価格が下がれば、賃貸ではなく持ち家が増えるため、賃貸需要は減少する。そうなると、賃料収入が減少し、金融機関の融資も焦げ付くリスクがある。
もっとも、人口は減少するといっても、都市部に人が集中する傾向があるので、都市部については極端に不動産需要が下がるということはないかもしれない。そういう意味でも立地はとても重要な要素になる。自分の土地が将来的に価値を維持し続けることができるのかしっかり見極めて、アパート経営をする必要がある。
以上のとおり、金融機関にとっても、富裕層にとっても、アパートローンは現時点においてお互い利にかなっている選択と言える。不動産事業の将来性については、不安はあるものの、立地を吟味することによって安定的収益を確保することは不可能ではないだろう。（ZUU online 編集部）
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