「サラリーマン大家」という言葉が流行っているようだ。会社員を継続しながら不動産運用を進め、副次収入や年金の準備をするといった人を指す。この時に欠かせないのが不動産投資ローンの知識である。

不動産投資物件の購入資金は、銀行から不動産投資ローンとして借入をするのが一般的だ。この不動産投資ローンは、一般的な住宅ローン（フラット35や民間銀行のローン）に比べて審査が厳しいと言われる。では、これらのローンはどのような違いがあるのか。また、ベンチャー企業に転職した場合など、不動産投資は難しくなるのか。職業のほかに、どのような要因が必要なのかを考えてみたい。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

まず、不動産投資ローンと住宅ローンは何が違うのか。住宅ローンは「自分が住む家」を購入するために住むローンだ。借り手の給料から家賃を払うように返済をする。ＦＰはお客様から「固定金利と変動金利の違い」など、この住宅ローン借入に関する相談を受けることも多い。それだけ、身近なローンであると言える。住宅ローンは、購入者の属性（年収はどれくらいか、勤続年数はどれくらいか）を最も重視する。

一方、不動産投資ローンは自身が住むことはなく（住むことは可能）、ローンにより購入した物件を賃貸によって得た家賃収入から返済する。そのため、購入物件を予定通り入居者が借りるか、がローンを貸す銀行にとって最大の着眼点となる。

このように不動産ローンと住宅ローンは貸付の目的が違うため、両者を比較することは難しい。ただ、「購入物件に入居者が住む」という銀行（貸し手）側のリスクが高い分、不動産投資ローンが住宅ローンに比べ借入における審査が厳しく、金利も一般的に高めに設定されていることが多い。

それでは、不動産投資ローンを借りやすい人とは、どのような人なのだろうか。

不動産投資ローンの審査基準とは

不動産投資ローンの審査において、銀行が最も注目するのが「利回り」になる。投資を検討している物件に入居者がどれくらい見込めるかという「賃料収入の想定」を、購入代金で割った数字になる。この利回りが高ければ、購入者の手元に残こる収益も高くなり、合わせて返済金の滞るリスクも少なくなると判断される。

それでは、購入価格の下がった中古物件は、不動産投資ローンを借りるにあたり審査を「パス」できるものばかりなのか。残念ながらそうではなく、不動産投資ローンを借りるには利回りのほかに判断されるいくつかのポイントがある。

（１）自己資金の割合
借入金額が高いほど、銀行が背負うリスクも高い。そのため、自己資金が多い場合は投資ローンを借りやすいと言えるだろう。この自己資金は現預金だけではなく、他に所有している不動産など「担保力」も合わせて判断する。

（２）年収が高い
不動産事業のみで生計を立てている専業大家でもない限り、収入は勤務先からの給料か自身で興したビジネスによるものがほとんどだ。この年収額も投資ローンの借入れ条件に関係する。不動産事業単体で予定通りいかなくても、返済資金が定期的に入ってくるだろう、と判断されるためだ。

（３）勤務先属性
年収と同じように、「安定した企業に勤めているか」も銀行の判断材料になる。年収が高くとも倒産の危険性が高い「経営の不安定な企業」では、借入金の返済リスクが高い、と判断される。勤務先の資本金や従業員数が判断材料になるだろう。

ベンチャー企業に転職すると不動産投資ローンは借りられないのか

では、ベンチャー企業に転職すると、不動産投資ローンは借りられなくなるのだろうか。
答えは「Ｙｅｓ」であり、「Ｎｏ」とも言える。転職先がベンチャー企業か否かを問わず、転職直後は会社に合わずすぐに退職、という可能性がある。転職後1年を過ぎるまでローンが借りにくいのは止むを得ないだろう。

ベンチャー企業の周囲環境は著しく変化している。短期間で大きく事業規模を伸ばすベンチャー企業も多い反面、昨今、上場していて名の知れた大企業でも甚大な不祥事に見舞われることもある。

大切なのは「ベンチャー企業だから」「大企業だから」ではなく、利回りを含めた上記４点の総合判断である。ただ、不動産投資ローンの借り手がベンチャー企業の役員だった場合は、企業の成長を享受できる一方でリスクも高いため、従業員と比べると事業の安定性がさらに審査されることになるだろう。

住宅ローンで収益不動産を購入するとどうなるか

不動産投資ローンが組めない場合、一般の住宅ローンで投資物件を購入しよう、と考える人がいる。住宅ローンの金利の低いため誘惑にかられるが、この考えは絶対に改めた方がいい。銀行が「（一般住宅を買うと）騙していた」と判断された場合、ローンの貸付を停止し、一括返済を求められる場合があるからだ。その場合はどうにかして返済金を準備するか、他会社の不動産投資ローンを借りて返済することになる。

不動産投資は魅力的な資産運用手段である一方、高いリスクがあるのも事実。ローンについてしっかりと学び、活用するようにしたい。

工藤　崇 ＦＰ事務所ＭＹＳ（マイス）代表
1982年北海道生まれ。北海学園大学法学部卒業後上京し、資格試験予備校、不動産会社、建築会社を経てＦＰ事務所ＭＹＳ（マイス）設立、代表に就任。ＷＥＢコラムを中心とした執筆活動、個人コンサルを幅広く手掛ける。ファイナンシャルプランナー（AFP）。