加速するアメリカ不動産への投資

このため、日本の富裕層や企業が、数年前からアメリカの不動産への投資を加速させています。

日本銀行は2016年2月16日、マイナス金利政策（中央銀行に民間銀行が預ける当座預金250兆円の一部10兆円にマイナス金利0.1％）を実施しました。EUでは1年前から、欧州中央銀行（ECB）でマイナス金利策が導入されています。例えばスイスでは現在マイナス0.75％まで拡大し、その結果、大手投資家の運用先が債券から不動産へシフトしていると言われています。日本の法人や個人の資産も、マイナス金利の影響で、海外への「逃避」が加速する可能性があります。

国籍に関わらずアメリカの不動産は売買できる

アメリカでは、外国人の不動産売買に何の制限もありません。個人であっても、企業であっても、日本人がアメリカの不動産を売買することは可能です。永住権やビザを取得する必要がなく、不動産を売買できる上に、非居住の外国人が100％資本を出資することや、全役員が非居住外国人の法人を設立することも可能です。出資制限のあるアジアの国々と比較すると、圧倒的に市場は開放されています。

税制上もメリットが大きい、アメリカの不動産

加えて、税制上の優遇措置も大きなメリットです。

1. 減価償却のメリット

減価償却においてアメリカは日本よりもメリットが大きく、節税対策として有利な事をご存知でしょうか？ 減価償却とは、建物や設備などに投資した場合、経過年数を案分して経費に計上できるという世界共通の会計原則です。ちなみに土地の価値は変わらないと会計上認識されるため、その取得費は減価償却の対象になりません。

アメリカの不動産は、平均して土地と建物の評価割合が2：8ですが、日本はその逆で、土地の割合が高いのです。つまり、アメリカでは中古物件でも建物の評価額が高いため、減価償却費として計上できる金額が大きくなり、節税効果が高くなると言うことです。

2. 税金の先送り ＝ 買い替え特例利用のメリット

また、アメリカでは売却時に優遇税制プログラムがあることも見逃がせません。最低1年間保有した所有物件を売却するときに利益（譲渡益）が出ても、一定期間内にその物件以上の価値（価格）の物件を買えば、譲渡益に対する課税を先延ばしできるという、「買い替え特例措置」が幅広く使える制度になっています。

日本とアメリカは租税条約を結んでいます。そのため、アメリカでの不動産における収入や費用は、日本においても税控除することができるのです。ぜひ覚えておいてください。

専門家への依頼を考えましょう

最近、アメリカの不動産投資先として注目のエリアは、アメリカ最大の人口を抱えるカリフォルニア州やテネシー州、テキサス州と言われています。いずれも人口が増加しており、不動産の賃貸人口の比率が高く、節税効果が高い州です。ニューヨークなどアメリカ東部も安定している点においては評価できます。

今回はアメリカの不動産についてご紹介しました。海外への不動産投資はメリットが大きく、とても魅力的なものです。米国の不動産投資を検討される方はまず、アメリカ不動産への投資に取り組んでいる日本の会社を探すことから始めてはいかがでしょうか。 （提供： 不動産投資ジャーナル ）

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