中国では3月後半、多くの都市で新たな不動産購入制限が開始された。北京、広州、佛山、中山、東莞、アモイ、鎮江、成都、滄州、句容、嘉興、長沙、廊坊から、国家レベルの貧困県である安徽省臨泉県に至る。

不動産購入制限は各地によって細かい違いはあるが、大雑把にいえば、現地に戸籍を持つ者、或いは現地の納税証明もしくは社会保障費支払い証明を提出できる者だけに住宅購入を許可するといった内容である。

そのほかにも、1軒目と2軒目の住宅購入では頭金比率が大きく異なり、基本的に3軒以上の住宅購入が禁止されたり、現地に戸籍を持たないものは基本的に2軒目以上の住宅購入が制限されたりする。90平米を超える物件では借入条件が異なったり、北京など一部の地域では商業用物件を個人で購入することが制限されたりしている。

都市部を中心にバブル化している

中国不動産バブル
(写真=PIXTA)

中央政府やその指示を受けた地方政府が不動産売買に大きな制限を課している点で日本の不動産市場とは大きく異なるが、違いはそれだけではない。

中国の土地は国家が所有しており、その土地は所属する地方政府によって管理されている。地方政府は不動産ディベロッパーに対して70年間の土地使用権を売却、不動産ディベロッパーはその土地の上に建造物を建て、それを消費者に販売する。

地方政府にとって土地使用権の売却は重要な財源となっており、銀行にとっては開発資金の供給、住宅ローンの提供が主要な収入源となっている。消費者は不動産を単に住居としてではなく、資産運用上もっとも有利な投資先と認識している。不動産を持たない者を除き、誰にとっても不動産価格は上昇した方が、都合が良いのである。

中国の不動産価格は平均収入との比較から言えば、都市部を中心にバブル化しているといわざるを得ないが、中国の複雑な供給システムの存在によって、下落方向には力が働かない。それでもどこかに価格の限界点があるはずだ。市場価格の決定は需要サイドの要因が大きい。そこをしっかりと分析することが限界点を見極める上で重要である。

北京市の住宅物件、企業からの需要が大きい

個人的に北京の住宅事情には詳しい。具体例を示しながら、需要サイドがどうなっているのか示しておきたい。この3月、北京の南二環路と南三環路の間にある物件、東京の山手線周辺のイメージであるが、その賃貸物件の賃借状況を紹介しよう。

2002年に建てられた22階建てのマンションの1室(130平米)は当時内装費を含めた1平米あたりの購入コストは7200元程度であった。それが現在は1平米6万5000元で売却可能である。

15年で9倍となっているが、北京ではごく平均的な上昇率である。例えば、東三環路の国貿から地下鉄で40分以上もかかるかつての田舎町、通州区の某物件は、この地区に北京市政府の機能が一部移転することになったため、2011年に1万2000元であった価格は2017年3月には6万5000元まで跳ね上がっている。

前出の2002年築のマンションの話に戻すと、賃貸に出すことにしたが、賃貸料は周辺の同じような物件の平均価格を参考にして1か月1万元とした。市場価格でみれば年間の投資収益は1.4%に過ぎない。1年物の定期預金は1.75%ぐらいであるから、もし、この物件を購入して賃貸に出すことを考えるならば、かなり不利な投資である。完全にキャピタルゲイン狙いの投資ということになる。

不動産紹介サイトに数枚の写真と間取り、条件などを公開して貸し手を探すのであるが、サイトにアップしたとたんに、連絡先として登録した携帯電話に頻繁に電話がかかり始める。

電話の相手はほとんどが不動産仲介業者である。彼らの主要顧客は個人ではなく、企業である。大都市には大小様々な企業が無数進出しており、従業員は地方と都会とを頻繁に行き来している。社員用の住宅が極端に不足している。社宅として使うのだが、その使い方がすさまじい。

130平米に最大5人までといった契約を結んでも、実際には10人以上が住むことも珍しくない。仲介業者を介して企業に貸す場合は住宅が痛む程度で済むが、仲介業者に貸し出した場合はひどいことになる。彼らは借り上げた上で、部屋を改造し、7、8人に貸し出すのである。

個人が借りるケースもある。北京市内に不動産を持っていたがそれを売ってしまった老夫婦とか、子供の学校が遠いので、自宅を賃貸に出して、自分たちが学校に近いマンションを借りるとかそういったやや特殊なケースである。

ネット広告を出してから10日で借主が決まったが、その間、内覧は20件程度、電話は100件程度あった。電話については仲介業者だけでなく、ノンバンクからの電話も多い。不動産を担保にした資金提供の勧誘である。

不動産バブルが崩壊する可能性は小さい

ほとんどの資産家は投資用として不動産を数件から数十件保有しているが、賃貸に出すケースはむしろ少ない。

貸し出した場合、いくら詳細な契約を交わしたところで効果はない。部屋は荒らされ、保証金以上の損失が出てしまう。マンションはいくらあっても構わない。4、5件マンションを持ちながらも、空き家にするほか、夫の書斎代わりに使ったり、成人した子供に住まわせたり、親戚に住まわせたり、リゾートマンションとして活用したりする富裕層は多い。彼らは金に投資する感覚で不動産を買っている。

さらに、男女比率のアンバランスから、独身男性が結婚するためには新居の購入が不可欠である。一族挙げて男子の不動産購入を手助けしようとする。また、都市化の進展は続き、住宅需要の増加は続く。

ここで書いた具体的な内容は、大都市全体で普遍的に言えることである。ミクロ面の状況を分析する限り、都市部の不動産需給はひっ迫している。当局は厳しく不動産価格をコントロールしようとしているが、最終的に不動産税を導入すれば価格は簡単に下げることができるだろう。少なからず混乱が起きるからやらないのだろうが、そこまでやらなくても現段階ならコントロール可能だと中央は考えているとも言える。

中国は特殊である。当局は実情を知り尽くしており、監督管理は周到である。需要が強い以上、バブル崩壊の可能性は極めて低い。依然としてバブル拡大のリスクが大きいのである。

田代尚機(たしろ・なおき)
TS・チャイナ・リサーチ 代表取締役
大和総研、内藤証券などを経て独立。2008年6月より現職。1994年から2003年にかけて大和総研代表として北京に駐在。以後、現地を知る数少ない中国株アナリスト、中国経済エコノミストとして第一線で活躍。投資助言、有料レポート配信、証券会社、情報配信会社への情報提供などを行う。社団法人日本証券アナリスト協会検定会員。東京工業大学大学院理工学専攻修了。人民元投資入門(2013年、日経BP)、中国株「黄金の10年」(共著、2010年、小学館)など著書多数。HP: http://china-research.co.jp/

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