昨年から引き続き過熱気味のアパートローンについて、金融庁が懸念を表している。この動きを受けて、不動産投資を行っている者の中にはネガティブにとらえるものとそうでない者とに分れてきているようだ。今後の展開と併せて考えてみよう。

特に地方銀行向けに発せられた通告

アパート投資,不動産投資ローン
(写真=chombosan/Shutterstock.com)

マイナス金利と相続税の増税が重なり、初めて不動産投資を行う人がこの2−3年圧倒的に増えた。属性のいいサラリーマンや専門職に付く人達も含まれる。

特に地方では新築のアパートなら自己資金ゼロのフルローンでも融資が通ることが珍しくなかった。その結果2016年は過去最高のアパートローン貸付残高を記録したということだ。金融庁の調べでは前年比15%以上の増加である。これはバブル期並みの増加率である。低金利時代に地方銀行・信用金庫は利益をあげることが容易ではない。地方にある企業への融資だけでは売り上げ維持には厳しい状態であった。

このマイナス金利政策と不動産投資のブームは地方の銀行にとって高利息が安定的に取れる貸し出しだった。担保も取れるため強気の不動産会社の営業もあり、途切れることなくアパートローンの申込がくる。企業への貸し出しよりも圧倒的に不動産投資への貸し出し中心になっていただろう。

貸し出しが引き締められると……

金融庁が出した通告では、担保性や属性よりもその賃貸の事業性をもっと重要視するようにとのことだ。新築アパ—トを業者の作成した事業計画で購入する今までのような買い方ができなくなる。銀行によっては初めての賃貸経営者には融資を行わないケースも出るだろう。せっかくの売り上げ増加チャンスだが銀行にとって金融庁の指示は絶対である。

融資基準が厳しくなると100%に近い借入で物件を購入していた人達が減り需要が下がる方向となる。収益物件の価格全体が下がり始めることも考えられる。2016年に融資と購入が活発であった時はサイト内物件の平均利回りが低くなったと発表されていた。逆に捉えると購入しやすい価格に戻り利回り平均も上がってくる可能性もある。ここは少し静観視すべきと考える投資家もいる。

元々不動産投資とは地主や大家業が所有する物件を担保に行ってきた投資方法である。相続対策の額も億という単位の人達だ。分散投資対策もされておりその賃貸事業全体に対して行われるのがアパートローンの本来の姿なのであろう。そんな熟練大家たちの間でもこんなに融資が積極的だった時期はなかったと感じているらしい。

実際ににわか大家の中には新築といえども空室を抱え、本業のサラリーから持ち出しているケースも少なくない。貸し出しの件数が増加している中、このような状態が深刻化し返済が滞るケースが出ると金融機関の財務に影響が出てくることを金融庁は懸念している。

しばらくは様子見、そして再開?

これから初めてアパートローンをフル活用して不動産投資をする人には、参戦しづらい環境が続くであろう。しかし前述したようにその影響で購入しやすい物件も増えてくるとの見方もできる。中古で割高だった物件の価格が下がり、ある程度の自己資金がある人にとってはチャンスの訪れも期待できる。

さらに一度様子を見ている金融機関のアパートローンもそれほど緊張感が続かないのでは、との見方をしている投資家もいる。地方銀行にとってやはり不動産投資への融資は手堅い。新参大家でも事業計画のしっかり持っている人もいないわけではない。彼らへの貸し出しができないままではこの低金利の時期ではそれこそ地方銀行が経営難に陥ってしまう。

既にいくつか賃貸物件を保有している人は、狙っていた物件が購入射程範囲に入ってこないか注目し続けてみよう。そしてこれから不動産投資を始めようと考えている人は事業計画を作成することに集中してみる。物件を紹介した不動産会社の描く計画ではこれからは融資も通らない。

さらには自身が返済に困る事態を招く。初心者でも勉強を重ね、力を着け具体的な事業計画をたてて融資を得ている人もまだいる。金融筋に引き締め感が出ているときでもそれをうまく利用して投資を続けることで成功する不動産投資家への道を進める。(片岡美穂、行政書士、土地家屋調査士)

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