地震が多発している近年、建物の耐震性について対処に不安を感じる人が増えている。年代別の耐震基準やその診断方法、現時点や今後の対策として考えるべきことを検証してみよう。

1981年以前の建物、いわゆる「旧耐震」とは

建築基準法,新耐震,旧耐震
(写真=PIXTA)

建物の耐震性については建築基準法において定められている。地震の多い我が国ではその経験を徹底検証し幾度も改正がなされてきた。1964年の新潟地震、1968年の十勝沖地震、そして大改正を余儀なくされた1978年の宮城県沖地震などである。これにより1981年の改正以前の建物を「旧耐震」そして以降のものを「新耐震」と呼ぶようになったほどの建築基準法の大改正である。主な内容は次のようになっている

  • 震度6強以上の地震でも倒れない。改正前は震度5程度
  • 建物の倒壊防御だけではなく、中にいる人の安全性を重視した基準

大改正ではあったものの、この時点では具体的な施工方法についてはあまり詳細に基準化されていなかったという面もある。ただ、ビルやマンションなどのRC構造ではこの改正時以降では構造規制に大きな違いがあるため、新耐震以降の建築であるかそうでないかでその安全性は大きく変わってくると見ていい。

その後阪神淡路大震災ではこの旧耐震の建物の倒壊による死者が多数であったことを受け、「建築物の耐震改修の促進に関する法律」が制定された。各自治体レベルで耐震診断や改修に要する費用への補助や融資あっせんが実施されてきた。しかし新基準への改修は建物所有者への努力義務であるため、実施されるケースは決して多くなかったのである。

新耐震1981年以降の建物の弱点

1981年を境に旧耐震、新耐震と呼ばれることになった建物の耐震性への基準。しかしその後さらに阪神大震災時の被害研究がすすめられ、具体的な施工方法を義務化した新たな改正が行われた。2000年に制定されたこの改正は主に木造軸組工法についての新規定であった。

1981年以降、2000年以前の建物の耐震性については設計者の判断にゆだねられていた曖昧な仕様が多く完全なものではなかったとの指摘が多かった。震度6強の地震でも倒壊しない建物とするための明確な規定が追加された。次の内容である。

  • 基礎形状を明確にする地盤調査等を義務化
  • 壁の配置バランス、窓なども含みバランス計算が義務化
  • 柱、梁、筋交いなどの接合方法が明確に規定化

木造の住宅についてはこの2000年に規定された基準が最新ベースとなっている。必要項目についてが明確に義務化されたことによりこれ以降の木造住宅については現行法の基準を満たしているものとなっている。日本建築学会は熊本地震で実施した倒壊建物に関する調査で、この2000年以前、1981年以降に建築された住宅のうち約9%が倒壊または崩壊したと発表している。2000年以降の住宅の場合は約3%台にとどまったことからも、この年代に建築された住宅にはさらなる耐震強化が必要だとみていい。

このように年代別に耐震制度改正の流れを見ると、2000年以前の建物を購入する場合には特に注意が必要であることが浮き彫りになる。耐震性の維持だけで100%崩壊を回避することは不可能ではあるが、今後も大きな地震が予測されている日本ではしっかりと認識しておく必要があるのは間違いない。

旧耐震や2000年以前の建物の耐震性を確認するためには、耐震診断を受けることになる。基本的にはその建物を設計した建築事務所に依頼するのだが、一級建築士でも耐震診断の手法にあまり詳しくない場合がある。自治体で相談窓口を設けている場合は対応している建築事務所の紹介もしてもらえる。木造の場合なら50万円前後で行ってくれるようだが、その前提としての予備診断を行ってくれる設計事務所もある。またマンションなどの集合住宅で鉄筋コンクリート造の場合は一人の区分所有者だけでは対処できない。マンション全体の所有者との協力が必要となってくるし、耐震診断も段階に分けて行われるので複雑である。

このように現代の耐震性にそぐわない不動産を所有する者としては診断を受け最新の耐震基準に適合させることが今後、価値を維持していく上で必要となってくるかもしれない。またこういった物件の購入を考える場合にも予備診断程度は買い付けの条件にすることが一般的になってくる可能性も否定できない。税制面でも耐震診断を受けているかどうかで大きな違いがでてくる。築20年以上の木造住宅は購入する人が住宅ローン減税や取得税の軽減が受けられない。しかし耐震診断を受け問題がない場合や改修を施し適合証明を受けることができると、この問題への対処も可能となる。

これから益々中古物件市場は活発化していく。リフォームやリノベーションで自分にあった住まいづくりをしたいという希望者が増えていく方向である。戸建・マンションの区別なく年代別の耐震性とその診断方法について理解し準備しておくことは必須になってくるであろう。(片岡美穂 行政書士、土地家屋調査士)

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