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不動産投資【提供:アルファ・インベストメント】
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Written by 俣野 成敏(またの なるとし) 51記事

安易な儲け話の“代償”

ブームのあるところに「詐欺師あり」 会社員を狙った不動産投資詐欺とは?

2017年に入ってからアパートローン問題が表面化してきている。アパートローンが過熱している要因として、(1)相続税対策の一環としての不動産投資の急増、(2)人口減などによる地方銀行の融資先の減少、(3)2022年問題によって起こると予想される物件の供給増、といったことが考えられる。

これらの詳しい考察については、筆者が過去に執筆した「不動産価格が暴落する「2022年問題」 土地の値段以上に大事なコト」をご覧いただきたい。

ブームのあるところに「詐欺師あり」

不動産投資,詐欺
(写真=PIXTA)

昨今の不動産ブームは、サラリーマンの平均年収が頭打ちになっていることと無関係ではない。さらに「働き方改革」による残業規制などといった動きもある。減り続ける年収を前に、「他の収入源を持ちたい」という思いからだろう。

ブームのあるところには、必ずそれに乗じた詐欺が横行する。人が群がる市場には、それだけ素人も多く混じっており、彼らはそこを狙ってくる。中でも、真面目で比較的信用力の高いサラリーマンは、詐欺師にとって“またとない優良顧客”というわけだ。

最近、多発している新手の不動産詐欺として、マイホームローンを使わせる手口が流行っている。筆者が運営しているマネースクールにも、すでに何件か相談が寄せられた。警鐘の意味を込めて、以下でその手口を簡単にご紹介しようと思う。

多発する新手の不動産詐欺とは?

当マネースクールに相談のあったその不動産詐欺を調べてみたところ、市場で2000万円以下の価値しかない物件が、なんと3000万円で提示されていた。

ご存知の方も多いと思うが、宅建業者の仲介料は法律で上限が3%+6万円と定められている。ところが、自社で抱えている物件については、相対取引で相手が納得する限りはいくらでも値付けできる。

不動産詐欺の手口とは、投資用物件にマイホームローンの融資枠を利用する、というものだった。それなら金利もずっと安く済み、低い家賃収入でも利回りが上がる。契約が成立すれば、業者は1000万円以上も差益を手にできる、というからくりになっていた。

この場合、万一、物件購入後に虚偽が発覚すれば、契約違反として融資打ち切りのリスクもある。そうなったら、たとえ他の銀行の投資用ローンに切り替えできたとしても、金利はずっと高くなる。しかし借り換えができればまだ良いほうで、できなかった場合は現金での返済を余儀なくされる。

ここで「現金が用意できない」となったら物件を売るしかないが、もともと市場では2000万円以下の値打ちしかない建物なのだから、売れてもたいしたお金にならない。そんな詐欺案件を売りつけるような業者に文句を言ったところで、取り合ってくれるはずもなし。結局、購入者が泣き寝入りをするしかない仕組みになっていた。

安易な儲け話の後に待ち受ける“代償”

投資用物件をマイホーム購入と見せかけるためには、書類も辻褄を合わせる必要が出てくる。そのため、業者は購入者に一度、他人が住んでいる住所に住民票を移動させ、2週間後にまた戻す、といったことを指示してくる。

本人からしてみれば、「たったこれだけで、上手くすれば3%前後も金利が安くなるのだからお安い御用だ」と思うかもしれない。だが、その代わりに「自分の信用」という、もっとも大切な財産に傷をつけることになる。甘い言葉に乗せられないよう、くれぐれもご注意いただきたい。

そもそも、投資用物件と居住用物件では金利が全然違うだけでなく、信用枠もまったくの別もの。マイホームを買うための信用枠を不動産投資に充ててはいけない。安い金利は居住目的だからこその優遇金利だ、ということを忘れないようにしていただきたい。

投資とは「実利あってのもの」

一般に、投資の素人は相手の言ったことをそのまま鵜呑みにしてしまうことが多い。投資の仕組みが分かっていない人ほど「なぜ、この金利が支払えるのか?」ということまで考えない傾向がある。投資と言うと「労せずしてお金が増える」と思っている人が多いが、お金は理由もなく増えたりしない。

仮にこれが海外の不動産であれば、あるいは購入時よりも地価が上がり、思いがけずキャピタルゲイン(売却益)を得られることもあるかもしれない。しかし人口が減少期に入っている今の日本でそれは考えにくい。

知り合いの不動産の専門家によれば、土地の値段が底堅いエリアでは、高所得者向けの優良物件でも現在の利回りは7〜8%(表面利回り)が相場だと聞く。少なくとも「美味しい話は一般市場にはない」と思うべきだろう。

投資で大事なのは実利である。「実利」とは、株式で言うところの「会社の将来性」であり、不動産投資なら「借り手のいる物件なのか?」ということ。要は「人々から求められているのか?」ということである。投資商品の金利とは、求められ、実際にお金を払う人がいてこその数字なのだ。

俣野成敏(またの なるとし)
1993年、シチズン時計株式会社入社。31歳でメーカー直販在庫処分店を社内起業。年商14億円企業に育てる。33歳でグループ約130社の現役最年少の役員に抜擢され、40歳で本社召還、史上最年少の上級顧問に就任。『プロフェッショナルサラリーマン』(プレジデント社)や『一流の人はなぜそこまで◯◯にこだわるのか?』(クロスメディア・パブリッシング)のシリーズが共に10万部超のベストセラーに。2012 年に独立。複数の事業経営や投資活動の傍ら、「お金・時間・場所」に自由なサラリーマンの育成にも力を注ぐ。

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