グレーゾーンながらも市場拡大を続けてきた「民泊」が、2018年6月15日の住宅宿泊事業法（民泊新法）施行とともに、いよいよ法律で認められることになる。楽天などの大手企業から中小・ベンチャー企業の参入も目立ち始め、注目度の高さがうかがえる。
普及を加速させた「民泊ドリーム」
民泊がここ数年で急激に普及しつつある理由は、民泊ビジネスの収益性の高さと、始めるまでの容易さにあった。アパートの1室を借り、家具を揃えて写真を撮って、世界最大の民泊予約サイトAirbnbで予約を受け付ける。1室で月100万円以上を売り上げるという猛者も現れ、いわば「民泊ドリーム」を目指して民泊が増えるには、そう時間は掛からなかった。
そして今、その民泊が解禁されるまでいよいよ半年を切った。不動産運用の面舵を「賃貸」から「民泊」に切って高い利回りを目指したい……。立地が良いアパートの1室借りて、副業で収入の足しにしたい……。合法化を契機に一念発起して、「自分も民泊を始めてみよう」と思っている人は決して少なくないはずだ。
この記事では、民泊を始めるにあたって必ず考慮しなければいけないポイントを解説する。徐々にレッドオーシャン化しつつある民泊業界で勝ち抜くには、「法律の知識」や「立地」、「集客」、「運用ノウハウ」など、その総合点をできるだけ高める必要がある。ぜひ民泊運営スタートの参考にしてほしい。
民泊新法と旅館業法のどちらで許可を得るか
これから民泊運営を始めるとする。その時、最初に必ず考えなければならないことがある。それは、「民泊新法」と「旅館業法における簡易宿所営業」のどちらで営業許可を取得するか選択することだ。それぞれの特徴を説明する。
民泊新法は簡単に言えば、ローコスト・ローリターン。初期投資が安く済むが、法律の制約上、年間で最大180日（泊）しかゲストを受け入れることができないため、売り上げが低く推移する中でビジネスを行うことになる。一方で旅館業法における簡易宿所営業の枠組みは、ハイコスト・ハイリターン。初期投資は高くなるが、通年で営業できるため、年間を通じた売り上げにも期待できるモデルとなる。
民泊新法を選ぶか、旅館業法を選ぶか。実はいま注目を浴び始めているのが後者。つまり旅館業法における「簡易宿所営業」という許可を得て、民泊営業を行うという方法だ。こちらが有力視されてきている理由が2つある。1つ目は「民泊新法では上限日数がさらに制限される可能性があること」で、2つ目は「簡易宿所営業の許可取得に関する規制が緩和される見込みであること」だ。
簡易宿所営業の許可取得がトレンドに？
前段でも述べたが、設備要件や安全基準が比較的高かった簡易宿所営業は今後、規制緩和されることが濃厚となっている。2017年5月、政府の規制改革推進会議が安倍晋三首相に旅館業法に関する規制緩和の内容を答申した。今後、パブリックコメントを経て2018年6月までに実際に規制緩和が実施される見込みだ。
規制緩和案では、最低客室数や寝具の種類、照明・採光設備、フロント設置、トイレの数などの項目で規制緩和もしくは撤廃が行われる。建築基準法や消防法の要件はクリアする必要があるが、規制緩和により、簡易宿所営業で許可を取るのに必要な初期費用が抑えられる可能性が出てくる。
規制緩和策が実施されれば、従来は「ハイコスト・ハイリターン」であった簡易宿所の枠組みが、「ミドルコスト・ハイリターン」に変わる可能性がある。旅館業法の枠組みにおける簡易宿所営業許可に注目が集まり始めている理由が、ここにある。
しかし何はともあれ、簡易宿所営業で許可を取るためには、なんらかの工事が必要になるケースがほとんどだ。まず自治体に許可取得について相談し、図面や現場を職員らに見てもらい、実際にどの箇所をどう工事すれば許可が取れる準備が整うのかを教えてもらうことが肝心だ。旅館業法における簡易宿所営業で許可を取るか、民泊新法で許可を取るか。考えるのはこれらの情報を集め終わってからでも遅くない。
「立地」の検討には3つの視点を
次に考えなければならないことが、民泊営業を行う予定の物件の「立地」だ。この立地については大きく分けて3つの視点がある。「法律的視点」と「集客的視点」、そして最後に「収益的視点」だ。まず法律的視点から考えてみる。
日本全国どこの土地でも、「用途地域」という分類がされている。ざっくりと言えば、商業地域や工業地域、住居地域などとその土地の用途を指定されているもので、その分類によって、例えばカラオケボックスが営業できなかったり、工場が建設できなかったりする。
では民泊はどうか。結論から言えば、「住居専用地域」以外で実施するのが得策と言える。まず住居専用地域にある建物では、旅館業法の許可が得られない。民泊新法の場合は地域的な制限はないものの、都道府県や市町村が制定する民泊制限条例によって、住居専用地域での営業可能期間が制限される可能性があるからだ。
これらの理由から、旅館業法であれ、民泊新法であれ、まずは住居専用地域以外で物件を探すことが肝心だ。
「アクセス」「競合率」の下調べが肝心
続いては「集客的視点」を考える。まず、ゲストが宿泊したいエリアで民泊営業を行うことが大切だ。「駅から近い」「観光地から近い」「イベント会場が近い」「公共交通機関がある」など、これらの度合いによって予約獲得数には大きな違いが出てくる。
既に都市圏の駅周辺などでは民泊物件も一定数ある。競合となる民泊施設が周辺に多いエリアだと、外国人旅行者の奪い合いが起きていることもある。一方で郊外の駅周辺や有名な観光地と観光地の間にある通過駅の周辺では、まだ決して民泊物件は多くなく、実際に調べてみると0軒ということも珍しくない。
Airbnbなどの民泊予約サイトではサイト内の地図上で掲載物件のおおよその場所が確認できる。実際にこの地図を眺めながら「穴場」を探すのも有効だ。そのほか、宿泊施設が不足気味の地域も狙い目と言える。民泊施設を探しているゲストだけではなく、ホテルや旅館を予約できなかった旅行者が予約してくるケースもあるからだ。
相場観のほか都市計画も把握を
前段で触れた競合相手についての内容と重なるが、Airbnbなどにおいて民泊物件の掲載が多いエリアでは、価格競争で旅行者を奪い合うという様相を呈しており、民泊1泊あたりの価格が下落傾向にある。収益性について考える最初のステップとして、1泊あたりの宿泊価格の相場感を知ることが重要だ。
また1泊あたりの宿泊価格に加えて、賃貸相場もつかんでおく必要がある。不動産賃貸サイトに目を通したり、実際にその地域を自分の足で歩きながら不動産屋などを訪れたりすることも必要だ。そういう過程を経て、より収益率が高い物件を見つけることが重要になってくる。その後の明暗を分ける最も大切なプロセスと言っても過言ではない。
またその地域の自治体が、今後どういったインバウンド観光施策を実施するかも重要だ。国内外の格安航空（LCC）会社による国際直行便の就航やカジノ誘致、スポーツ施設を含んだ大型複合施設の建設など、今後の旅行者増加が期待できる地域でいち早く民泊施設を営業することが、将来的な高い収益率の実現に結びついてくる。
「運用ノウハウ」が命運を分ける
2018年6月に施行される民泊新法で民泊営業をするか、それとも旅館業法の枠組みにおける「簡易宿所」の営業許可を取得するか。それが決まり、立地についても「法律的視点」「集客的視点」「収益的視点」の3つを検討し終え、どの地域のどの物件で運用を開始するかがおおよそ決まったら、続いて実際の民泊運営の運用ノウハウを学ぶ必要がある。
民泊の運用ノウハウは、細かい点の積み重ねと言える。ほかのビジネスと同様に、まさに「民泊営業は細部に宿る」と言える。自分の生活スタイルに合わせた運用方法の選び方やコスト削減の方法、高評価を得るための取り組みなど、これらの運用ノウハウをしっかり掴んでおくことが、民泊運営を成功させるために大切だ。ここからは実際の民泊運営のノウハウについて紹介していく。
民泊業務と「民泊運用代行会社」
まず民泊運用を実際に始める際の最初の分岐点は、民泊運営に関わる業務を、民泊運営をスタートする本人がこなしていくか、それとも「民泊運用代行会社」と呼ばれる業者に任せるか、ということだ。まず、民泊運営においてはどんな業務が発生してくるのか、整理して説明する。
(1)予約サイトへの掲載とカレンダー管理
民泊運営で売り上げをあげていくためには、民泊予約サイトに自分が運営する民泊物件を掲載する必要がある。世界最大級の民泊予約サイトはAirbnbで、これまではこのサイトに掲載するだけでもある程度の予約は獲得できたが、世界的な民泊ブームの到来とともにさまざまな予約サイトが誕生し、それらに複合的に掲載していくことが高い客室稼働率の実現につながる。
具体的に説明すると、Airbnbのほかに世界規模で展開している民泊予約サイトとしては「HomeAway（ホームアウェイ）」や「Agoda（アゴダ）」、訪日観光客数ランキングでも上位に国名が並ぶ中華圏のユーザーに特化した民泊予約サイトなら「自在家（ジザイケ）」や「途家（ドゥージア）」といった具合だ。
しかし、複数の予約サイトに自分の民泊物件を掲載すると生じる課題がある。それは「ダブルブッキング」の問題だ。例えばAirbnbで予約が入った場合、ほかの民泊サイトではその日の部屋在庫を「1」から「0」にしなければいけない。部屋在庫の変更は手間が掛かるばかりか、速やかに変更しなければダブルブッキングという問題が発生することになる。
そこであると便利なのが、複数の予約サイトをまたがって使える連動型予約カレンダーシステムだ。自分の民泊物件を掲載した予約サイト同士をあらかじめ紐付けておき、どれか一つの民泊予約サイトで新規予約が入ると、自動的にほかの予約サイトの部屋在庫が修正される仕組みとなっている。高い収益をあげるために複数の予約サイトに自分の民泊物件を掲載するなら、この連動型予約カレンダーシステムを導入する必要がある。
この連動型予約カレンダーシステムは、有料サービスもあれば無料サービスもある。掲載する複数の民泊サイトを連動させることができるか調べながら、どの連動カレンダーシステムを選ぶか決めなければならない。
(2)民泊物件情報の書き起こしと写真撮影
民泊予約サイトに自分の民泊物件を掲載するとき、物件の強みや詳細情報をテキスト情報のほか、外観やインテリアなどを写真データが必要になってくる。テキスト情報も写真も、ユーザーに自分の民泊物件を選んでもらうためには、とても重要な要素の一つだ。
ではテキスト情報に何を書けばより高い集客に結びつくか、ということだが、既に人気の民泊物件や自分の民泊物件と似た物件の紹介文を参考にするのが得策と言える。実際に宿泊するイメージが湧くような紹介文を掲載するように心掛けよう。
さらに掲載写真は、場合によってはテキスト情報よりも重要と言える。民泊予約サイトの検索画面では、色々な人が運営する民泊物件の写真がずらりと並ぶ。まずはその写真をクリックもしくはタップしてもらえなければ、自分の民泊物件の詳細情報ページが閲覧されることはない。
民泊物件の写真撮影だが、自分で撮影した上で画像調整ソフトなどで明るさや色味などに修正を加えるか、プロのカメラマンに撮影を依頼するのが一般的だ。まずは一度、自分で写真を撮影してみて、ほかの民泊物件の写真と見比べてみるのが良い。
(3)家具・家電、アメニティなどの準備
民泊物件を運用を実際に立ち上げる際、必ず必要になってくるのが家具・家電やベッド、シャワーや石けん、タオルなどのアメニティ類などだ。写真を撮影するときにはほぼ揃っている必要がある。
Airbnbが「暮らすように旅をしよう」、HomeAwayが「休日にピッタリの家を見つけよう」とキャッチコピーを打ち出していることからも分かる通り、民泊運営においては「暮らす」「家」などは重要なキーワードになる。
そのため、民泊物件をどの価格帯で売り出すかによっても揃えるものが若干異なるとは言え、ゲストが民泊したときに「暮らせる」レベルの家具・家電やアメニティを用意する必要がある。最初の立ち上げ費用として必要な主な初期投資は、これらを用意する費用となる。
ベッドの選び方も考えどころと言える。例えば2人用の部屋に置くベッドを選ぶとき、シングルベッドを２つ置くのか、ダブルベッドを１つ置くのか、もしくは２段ベッドにするのか、ソファーベッドを２つ置くのかなど、部屋の広さと物件の価格帯設定を考慮しながら検討する必要がある。
(4)ゲストからの問い合わせ対応
実際に民泊予約サイトに物件を掲載すると、掲載した民泊物件に興味を持ったユーザーから問い合わせが来る。その問い合わせは日本語であったり、英語であったり、場合によっては中国語や韓国語や別の言語だったりもする。
内容は料金やアクセス、送迎の可否、周辺の観光地などさまざまだが、これらの問い合わせに迅速に返信していくことがより多くの予約獲得につながる。あらかじめ、よくある質問を掲載した「FAQ」を作成しておくことも有効だ。
(5)鍵の受け渡しとチェックイン作業
実際に民泊予約サイトに物件を掲載し、予約を獲得できた後には、鍵の受け渡しという業務が発生する。民泊新法や旅館業法では、対面チェックインや宿泊者名簿への記入を義務づける内容なども盛り込まれており、どういった形で運用するのか必ず事前に決めておかなければならない。
(6)清掃作業
実際にゲストが宿泊した後に発生する業務が「清掃作業」だ。清掃作業には、リネン（シーツ・タオル類）を交換したり、掃除機や「コロコロ」をかけたりすることのほか、食器洗いを含む台所関係やトイレ・浴室の清掃などがあり、部屋の広さなどにもよるが実際には1時間から2時間ほど掛かるのが一般的だ。
また、交換したシーツやタオルを洗濯して乾燥させる業務がことのほか大変であると言える。近くにあるコインランドリーを利用したり、自宅や民泊物件の洗濯機で洗った上で自ら乾かしたりと、やり方はいくつかあるが、どうしても一定の時間が掛かる。
「運用代行会社」に委託するべきか
ここまで、㈰予約サイトへの掲載手続きと予約カレンダー管理㈪民泊物件情報の書き起こしと写真撮影㈫家具・家電、ベッド、アメニティなどの準備㈬問い合わせ対応㈭鍵の受け渡しとチェックイン作業㈮清掃作業−−の6業務を説明してきた。
これらの業務をすべて自分でこなすホストもいれば、運用代行会社に任せているホストもいる。結論から言えば、民泊物件を運営する本人に時間があれば、自分ですべての業務をこなすのが基本と言える。しかし、複数物件を1人で運用する場合であったり、カレンダーの連動管理カレンダーを導入する知識などがなかったりする場合は、業務の一部またはすべてを民泊運用代行会社に委託するケースが多い。
民泊運用代行会社に業務を委託する場合の手数料は、家具・家電やアメニティなどを揃えるために必要な初期投資は別途必要になるが、売上の20〜30％ほどというのが一般的だ。運用代行会社にどの程度の業務を任せるかにもよって手数料は変わってくるが、複数物件を運用する際には委託を視野に入れて収益を計算する必要が出てくる。
一方で初めての民泊物件運用の際には、まず自ら全業務をこなしてみる人が多い。すべての業務を経験しておくことによって、その後に民泊運用代行会社を活用する際にも担当者とのコミュニケーションが取りやすくなるからだ。また実際に宿泊後にゲストから直接レビューを受けることによって、求められる清掃の質なども経験から分かるようになってくる。
民泊運用代行会社のサービスの質は会社によってまちまちだ。自ら民泊運用に関わる業務を一度すべて経験しておくことで、本人の中で民泊運用代行会社に対する「評価基準」を持てるようになることも大きい。特に清掃業務は、民泊運用代行会社によって質が大きく変わる業務だ。
例えば、清掃後の写真を必ず送ってもらったり、定期的に清掃状況を現地で確認したりするなどして、ゲストからの高評価に結びつく清掃の質の高さを維持していけるよう、民泊運用代行会社と二人三脚で取り組んでいく必要がある。民泊代行会社に業務を委託するからと言って、すべてを丸投げするのではなく、民泊運用代行会社側と一緒に民泊を運営していく、という姿勢を持ち続けることが重要になってくる。
民泊の魅力は「収益性」以外にも
ここまでビジネスとして収益を高めるための民泊運営のノウハウなどについて説明してきたが、民泊の魅力は「収益性」だけではないことも紹介する。
民泊運営を行うと、日本人のほか、訪日外国人などのインバウンド客も多く受け入れることとなる。中国人や韓国人、台湾人、香港人などの東アジア圏のゲストのほか、タイやインドネシアなどの東南アジアからの訪日外国人、欧米や中東のユーザーからの予約も入る。
実際に民泊運営をスタートすると、これらの外国人とメールなどで連絡を取り合ったり、場合によっては一緒に食事をしたり、無料・有料に関わらずガイドをしてあげたり、といったコミュニケーションの機会が生まれる。
このコミュニケーションは、受け入れ側であるホストにとっては、一つの海外へのアンテナになり得る。さらに、実際に民泊する外国人は基本的には日本が好きで日本に観光しにきた人たちだ。そういった人たちに民泊を通じて滞在を楽しんでもらうこと自体に、やりがいや喜びを感じているホストは多い。
民泊の元々のコンセプトは「ホームステイ」だった。民泊する外国人ゲストは日本を「見る」だけではなく、「体験」や「触れあい」などを求めていることも多い。最近ではそういったニーズの取り込みに向けて、ゲストに民泊サービスを提供するだけではなく、ガイドツアーや日本文化の体験サービスなども提供しているホストも多い。民泊受け入れだけではなく、いわゆる「コト消費」でも売り上げをあげるという図式だ。
今後の民泊ビジネスの潮流は
この記事の最後に、日本における民泊の今後の潮流を探る上でいくつか参考になる情報を紹介する。
法律の面においては2018年6月に民泊新法が施行され、年間180日（泊）を上限に民泊営業が合法化される。一方で都道府県や市町村レベルで制定される民泊条例では、周辺住民への生活環境の悪化などを理由として、上限日数の日数制限や営業禁止エリアの規定が盛り込まれる流れとなっている。
既に東京都大田区では、住居専用地域における民泊営業を全面禁止する大田区住宅宿泊事業法施行条例案（大田区民泊条例案）が区議会で可決されている。北海道や京都府・市などでも条例素案のパブリックコメント（意見公募）の実施など条例制定に向けた動きが進んでいる。つまり決して「どこでも何日でも」というように民泊運営ができるわけではなくなっていく。
しかし一方で、訪日外国人数は2016年に過去最高の2403万人に達し、日本政府も2020年までに年間4000万人を達成する目標を打ち出している。東京オリンピック・パラリンピックはそのテコになる。そのほか、東南アジアなど日本以外の国において、海外旅行ができる程度の所得を得ている中間層や富裕層が増えていることも着目すべき点だ。
民泊運営を行う本人が法律や条例をしっかり学んだ上で、その枠組み内で収益をあげる仕組みを構築していけば、民泊ビジネスに期待できる可能性は現時点ではまだまだ大きい。継続的な情報収集と運用ノウハウも身に付けることが、事業の成功につながるのだ。(ZUU online編集部)
