一説によると老後資金には数千万円から1億円が必要と言われたりします。果たして、現金がいくらあれば老後は安心なのでしょうか?定年までに貯蓄が800万円あれば、不安のない老後の生活を送れるという仮説をもとに、それを裏付ける情報を見ていきましょう。

(本記事は、洲浜 拓志氏の著書『貯蓄800万円「安心老後」』=ぱる出版、2018年1月11日刊=の中から一部を抜粋・編集しています)

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・(1) 「現金800万円あれば老後は安心」--その理由とは?
・(2) 老後でも安心できる生活を「住まい方」から考える
・(3) 健全な「不動産投資」による40歳からの資産づくり

貯蓄800万円「安心老後」
(画像=Webサイトより ※クリックするとAmazonに飛びます)

現金がいくらあれば老後は安心なのか

本書で申し上げたいのは、貯蓄(現金や金融資産をまとめて貯蓄と記しています)が800万円あれば、安心できる老後が手に入るという話です。

まず、年金制度の破綻や、終身雇用・年功序列から非正規雇用へのシフトが通常になっている会社に勤務していては、あなたの老後はなんの保証もありません。

このような老後不安の時代を、どうやって生き抜くのかについて、3つのご提案をしたいと思います。

1つ目の提案は、40代で貯金2000万円を使い、健全で安全な不動産投資を中心とした資産形成をお勧めします。

人生の40代というステージで、2000万円の現金があれば、不動産投資によって将来の生活に必要な現金収入を安定的に得られるのです。

そのような方は、上場企業に長年勤務している会社員や会社経営者、外資系の金融マンなどに限られそうですね。でも大丈夫です。

40代からの2000万円の預金の作り方をお伝えします。

地道にコツコツ貯金していけば、健全で安全な資産形成のスタートラインに立てるわけです。

では、すでに50代の方や、貯金する時間もなく、待てない人はどうするのか?そこで2つ目の提案です。

貯金が800万円あれば、その一部を投資して自分の経験した体験を価値や商品にしてインターネット上で発信すれば、毎日の生活レベルの収入は確保できる可能性があるのです。

つまり、あなたの人生そのものが商品になり、それを売ることによって収入が得られることをお伝えします。

さらに三つ目の提案として、あなたのライフスタイルの見直しや、親から引き継いだ場合の実家の不動産の資産価値や利用価値などの活用によって、安心できる生活や資金作りができることもお伝えします。

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現代社会は会社も誰も守ってくれない

2020年のオリンピック開催都市が東京に決定した時、誰もが好景気が再来するのではと感じたことでしょう。しかし、なぜ未だに政治も経済も安定感がなく、我々の将来の生活不安が蔓延しているのでしょうか?

それを探るために、戦後の日本経済の変遷について、少し振り返ってみたいと思います。

戦後、焼け野原になった日本は持ち前の技術力を生かして、車や半導体の産業で先進国の仲間入りをするべく、高度成長期に国民総生産を拡大してきました。そしてバブルの時までは、経済がどんどん膨張して順調にきていました。

ところがバブルがはじけて、価値観や考え方が大きく変わりました。

1995年のインターネット元年(ウィンドウズ95が発売された年で、このように呼ばれます)が、労働生産人口のピークでした。この年から減っています。

少子高齢化が叫ばれるようになったのは、この頃からだと思います。

日本の経済力はその生産人口の減少に従って、GDPもなかなか増えていかず横ばいで推移し、中国に簡単に抜かれています。

そして、インターネット元年ということで、グローバル化が非常に進みました。

情報が一気に世界を駆け巡る状況ですから、企業もグローバル化していかなければ太刀打ちできません。

世界の企業と戦っていかなければ勝ち残れない時代になり、それまで日本経済を引っ張ってきた自動車産業や半導体産業も、今まで通りにはいかなくなりました。

右肩上がりの時代においては、学歴主義、ブランド志向、上場企業への憧れといった価値観がありました。

一億総中流社会といわれ、皆が高学歴を目指し、安定した収入の得られる上場企業への就職を目指したものです。

今はどうでしょうか。先ほど述べた経済の大きな転換のおかげで、会社は社員を固定給で賄える余裕がなくなり、非正規雇用があたりまえになってきました。

過去の大企業の考え方は、急には変えられないということですね。恐竜が急に体の向きを変えられないのと似ていますが、大企業や有名な老舗ブランドの企業も倒産し、いろいろな矛盾点が現場の従業員に押し付けられてブラック企業が多発している状況だと思います。

以上、戦後の日本経済を総括してみました。では今から老後をどうやって生きるかについて少し述べたいと思います。

個人が自分で考える時代と自覚しよう

大企業が時代の変化についていけずに、工業革命以来のコストベースで商品価格を設定しているために、海外の安い商品やサービスなどにとって代わられている現状があります。

そして、そのような業種は今の時代に合っていないのですが、恐竜のように大きかったり、考えが硬直的だったりするために方向転換ができません。

そのような変化に対応できない会社に勤めていれば、社畜として使い倒され、心身ともに消耗品のようにすり減るだけです。

では今の時代、大企業に頼れないのであれば、どう収入を得ていけばよいのでしょうか?

現代は個人が個性を伸ばし、自己責任で判断していく「個人」の時代だと思います。

一人一人が商品であり、価値を持っています。

インターネットやグローバル化の波で、価値観が急速に多様化しています。

次々に時代の価値観は変わっていく中で、個人がきめ細かいニーズに対応していくことが大事になると思います。

かつては企業対個人のビジネスモデル、つまりBtoCのビジネスが普通でした。Bは企業でCは消費者ですが、商品の供給側、つまり会社の側にいれば、安心して給与を得られていました。

ですから会社をリタイアするということは、会社に帰属していた立場を失うということで、皆さんとても不安になっていると思います。

しかし、会社から独立して、あなた自身で収入を得る力を持てば、話は違ってきます。

あなた自身が会社に頼ることなく、自分の持っている価値を商品やサービスとして提供することで、あなたの将来の収入は安定していくという話をしたいと思います。

私は銀行にいた時、苦労した人にはかなわないという思いがありました。

どんなに頭が良くても、どんなに学歴が良くても、どんな家柄に生まれたとしても、その人の経験や苦労から生まれたアイディアに勝るものはないというのは、長い銀行勤務、不動産を扱う現場の経験から学んだことです。

実は、あなたが自分の人生で苦しんで学んだものは商品になるのです。

極端な例ですが、私の銀行の先輩で某企業の社長を務めたあと、自己破産した人がいます。

会社が倒産した責任をとって自己破産したのですが、その後に復活しました。

なぜかというと、自己破産するとこういったことが起きるよ、自己破産しても大丈夫だよということをセミナーで説いて、セミナーにお客様が集まるようになり、噂を呼んで、そこからいろんな会社のコンサルタントをしてほしいということで、法人との顧問契約や個々の案件の相談がたくさん来るようになりました。

この方は、そのようなところから商品やビジネスを作っていったのです。

お金が2000万円あったら?

将来の資産形成を考える場合、「定期預金」は超低金利で話になりません。

それでは、代表的な投資運用である「株式」はどうでしょうか?東京証券取引所などに上場されている有望な企業の株式を、証券会社を通じて買うのです。リターンとしては、株式の値上がりによる利益と、株主への配当金などがあります。

投資した資金が何倍にもなる期待もできます。しかし、投資した企業が倒産すれば、資産価値ゼロの紙切れとなってしまいます。そのような株式の価格の動向を把握するには、株価情報を毎日チェックしなければなりません。株価は国内外の経済事情や政治情勢、投資した企業の個別事情でいくらでも暴落するリスクをはらんでいます。

プロなら別ですが、会社員などの本業の片手間に株式運用するのは、リスクが高くてお勧めできません。

FX(外国通貨を売買し、為替の変動で利益を得る取引です)についても、円とドルなどの為替が変動するリスクがあります。外貨預金や債券、投資信託も同様で、共通しているのは自分でマーケットのリスクをコントロールできない点です。これらのハイリスクでハイリターンな投資は避けたいものです。

では、不動産投資はどうでしょうか?

不動産投資には次のようなメリットがあります。

(1)月々の安定した家賃収入、いわゆる不労所得が得られる。ミドルリスクミドルリターン

(2)借入(ローン)によって購入できるので、自己資金の何倍もの資産を買える

(3)管理会社を使えば、管理の手間が省けて楽

(4)ローンに団体生命信用保険を付けると、ローンの借入者が万一死亡した時にローンの残債が全額免除される

(5)土地や建物は登記されるので、所有権が明確

(6)土地・建物という現物なので、インフレで貨幣価値が下がっても実質価値が減らない

(7)空室、賃料下落、修繕、地震・火災リスクはあるが、コントロールする方法がある

標準的な不動産投資モデルのケース

成功できる標準的な不動産投資のモデルを挙げてイメージしていきたいと思います。

不動産投資で1棟アパートを購入した場合、家賃6万円で10室あれば家賃収入は60万円です。これに諸費用(管理会社への管理手数料、火災保険料、固定資産税・都市計画税、修繕費、入居者を入居させるための広告料など)が必要ですが、おおよそ賃料の20%程度になります。つまり家賃の80%が純粋な賃料収入になります。家賃60万円として実質賃料は48万円です。

次に、必要な資金を計算します。

家賃60万円、つまり年間賃料720万円のアパートの売買価格はいくらぐらいでしょうか?不動産業者はよく表面利回りという言葉を使います。

価格1億円とすると、年間賃料720万円÷1億円=表面利回り7.2%となります。これは都内の築5~10年程度の中古アパートの利回りとしては十分に売買される水準です。

・1億円の物件を借入8000万円、自己資金2000万円で購入したとします。

ローンの期間30年、金利2%として、毎月の返済額は30万円になります。

・不動産投資の最終的な成果は、税金を別にすると、純賃料(1)からローン返済額(2)を引いたものです。これをキャッシュフローといいます。コインに例えると、純賃料はキャッシュフローというコインの表面、ローン返済額はその裏面です。

例の場合、コインの表(=純賃料(1))は60万円×80%=48万円。コインの裏(=返済額(2))は30万円。キャッシュフローは①②=18万円となります。

アパートが何棟あればゆとりある老後なのか?

前述の1億円のアパートが1棟あれば毎月の手取りが18万円なので、老後の生活資金の最低水準の場合の不足額である毎月10万円は、十分賄えることになります。2棟あれば合計36万円なので、ゆとりある水準の場合の不足額23万円も賄えることになります。

もしリタイアするまでに3棟持てれば、18万円×3棟=54万円となります。現金ベースで年間650万円程度になるので、安定した夫婦の老後の生活が期待できます。

これは、40代からスタートして退職までに3棟持てば可能になります。

お金が800万円ある場合

実際に40代で自己資金2000万円を用意するのは、生活を切り詰めたり、住宅ローンの負担があったりと、なかなか容易ではありません。

もっと少ない資金で、高齢になっても生活資金を何とかする方法はないのでしょうか?そこで前述の二つ目の提案です。

実は、預金が800万円あれば、40代でも60代でも安定収入を得られる方法があるのです。

それは会社に勤めながら、あなたの価値を作って世の中に届けるビジネスの習得のために、およそ300万円投資して、毎月10万~30万円の副収入を得る方法です。

そして、毎月の収入が本業を超えたら脱サラすればよいのです。

残りの500万円は、仮に集中的に商品づくりや宣伝活動に専念するために、会社を1年程度休職するか退職するとして、その間の生活費に充てます。

少ない投資で生活レベルの資金を生み出す仕組みとは?

まず、あなた自身に価値がある、ということについてお話しします。

例えば、あなたが企業の営業部に所属していたとします。

商品販売のセールスで厳しいノルマを課せられ、苦しい日々を送っているのであれば、その体験こそがあなたの商品になるのです。

例えば、セールスのスキルアップのためのセミナーなどに通い、自分のやっていることを誰でも再現できるようなビジネスモデルとして作り上げるのです。

そして、それをセミナーなどを通じて販売していきます。

実際に毎月100万円以上を売り上げている私の知り合いもいます。

営業マン時代にかなり苦労した人こそ、その痛みをわかった上で人に教えられるという強みがあります。

次に、例えばあなたが会社の経理部に属していて、経費の削減などを担当していたとしたら、その経費削減のノウハウを自分の中でルール化、マニュアル化、商品化して人に売るという方法が考えられます。

あるいは、総務部などにいる場合は社内の就業規則や労務管理といったノウハウをしっかり習得すれば、今の中小企業やスモールビジネスの方々の法人化などの段階で、そのノウハウを教えて収入を得ることができます。

次に、会社に属しているかいないかにかかわらず、あなたが大きな問題を解決したのなら、それも価値があるので、商品になりうるのです。

恥ずかしいくらい肥満で困っていたところ、あるダイエット本に出会って肥満の解消につながった場合や、糖尿病などの重い病気が、ある食事法に出会ったことで治ったといった体験は、全てあなたの価値であり、人に提供できる立派な商品となりうるのです。

問題が大きいほど、あなたがその体験を人に伝える際の説得力は非常に強くなります。

極端な例では、先述した銀行の先輩のように、会社の倒産、自己破産といったケースを商品にしている人もいます。

どのようなものでも商品になりうるという目線を日頃から意識して持つことが、あなたの収入アップにつながるのです。

どうやってお金にするのか?

次に、あなたの価値をどうやってお金にするかについてお話しします。

まず、先ほど申し上げた商品であるあなた、商品そのものはコンテンツといいますが、そのコンテンツを磨き上げます。

その際に「マーケティング」が重要です。今、世の中でどのような人がどのようなものを望んでいるかをしっかりとらえた上で、商品を作っていきます。

そして、あなたのことをより認知してもらうためのツールの習得をお勧めします。最近ではSNS、例えばFacebookやTwitter、Instagram、ブログ、メルマガなど、数多くのツールがあります。

さらに、それらをとても簡単にしてくれる現代の武器があります。それはスマホです。

スマホを使えば、あなたのしていることを自宅やパソコンからだけでなく好きな場所から、不特定多数の人たちに同時に発信できます。

最近ではスカイプやZOOM(ズーム)といったツールもあります。これを使えば、あなたは遠くの人とも会話できます。英会話のレッスンだってできます。

自分の商品をどうやって世の中の人に広めるか、どうやってお金にするかについては、私もそうしたように、マーケティングの詳しいセミナーに行くなどして学べばよいと思います。

私は約1年で200万~300万円程度の投資によって、自分の商品をいかにわかりやすく人に伝えるか、いかに人を集めてそこから自分のお客様になっていただき、お金をいただくかという流れを作ることができました。

どんな人でも世の中に提供できる何かを持っているに違いありません。それを早く見つけて商品化すれば、あなたは年齢に関係なく収入を得られるようになるわけです。お金が800万円あれば大丈夫というこの本のタイトルは、このあたりを根拠としています。

最初に300万円の余裕資金があれば、自分を商品化して、収入を得る状態を獲得できることを、この書を通じてご理解いただけたら幸いです。

将来の本業を見つける(副業の育て方)

将来の自立のためには、会社員のうちに自分のビジネスを見つける必要があります。不動産投資のセミナーや、自分のコンテンツを商品化するビジネス、マーケティングについても学んでおく必要があります。

ところが問題があります。

会社によっては副業禁止のところがまだたくさんあります。

それは会社側が、社員が本業に身が入らないのではないか、不動産投資などの失敗で生活破綻しないか、といった点を心配しているのです。

不動産投資はあくまで将来の自分の将来資産を助けるものであって、無謀な投機をしてはなりません。

また、親からの資産を引き継いで不動産の賃貸業をする場合もありますので、一概に副業はダメとは会社も言い切れないはずです。

いずれにしても、副業の収入が本業よりも増えるか、超えることが見込める状態になって、初めてリタイアできると考えるべきでしょう。

若いうちは、週末の休みを使って資格や自分のビジネススキルなどを習得するのが良いと思います。

今の時代は価値観が大変多様化しています。どんなに小さくて独特な体験でも、それを必要としている潜在的なお客様がたくさんいることに日頃から意識していることが必要です。

ダイエットだったりお料理だったり、会社の売り上げを上げるスキルであったり、会社の経理・総務部にいたとしても、その経験が商品になる可能性は十分にあります。

貯蓄が800万円もない場合は?

貯金が800万円に満たない場合は、どうしたらよいのでしょうか。

親から引き継ぐ相続資産に着目する考え方を紹介します。

自分の親が持っている「資産」には何があるのか、現金としていくら相続するのかを今のうちに把握することで、自分の将来の見通しも立つようになります。

相続についてよく学べば、親の金融資産が判明し、隠し子などがいない限りおおよその相続課税資産と相続税がわかり、妻や子供にどの程度の資産が残るのかがわかります。

親が認知症や介護状態になるまえに、シミュレーションしておくとよいと思います。

高齢者の持ち家比率は高い

総務省統計局による「平成25年住宅・土地統計調査」(2013年)によれば、持ち家比率は50代前半で69%、75歳以上で81.5%となっています。

つまり、50代前半であれば70%が自宅を保有しているが、その親であろう75歳以上の世代も、8割程度は持ち家があるという構図が見えてきます。

親の不動産は相続税を支払えば子供のものになります。

市場で買うよりもはるかに安い買い物といえます。

このように親の資産を受け取ることになる子供の世代が、その資産の活用方法について検討すべきかと思います。

残った自宅は処分するのではなく、他人に貸せる程度にリフォームして、賃貸収入を得ることにできれば、安定収入が見込めます。

現役世代は経済合理性から見れば自分で住宅を買うより、親と仲良くして、親の不動産や土地を活用すべきともいえます。

例えば、子供はマイホームを買うのではなく、親の所有している土地の上に、新たに2世帯住宅を建てるとコストが節約できます。

もしも建物の建築可能な面積に余裕があれば、さらに賃貸部分を作って、第三者に賃貸することも可能です。

住宅かつ賃貸アパートという、いわゆる「賃貸併用住宅」にもできるわけです。

親の近くに住みながら、家賃収入を得ることもできるのです。

もともと親の自宅を取り壊して再建築する場合に、例えば長男がローンを負担すれば、当然建物は長男の名義になります。

親から建物を長男が相続するという、相続関係が明確になり、他の兄弟ともめることはないでしょう。ある意味、相続対策を生前に行ったことになりますね。

洲浜 拓志(すはま・たくし)
洲浜不動産鑑定士事務所 代表。株式会社 財務部 代表取締役。昭和39年島根県生まれ。京都大学農学部卒業。昭和63年メガバンクに入行し、500社以上の 中小企業向け融資に取り組む。金融経験(三井住友銀行と東京スター銀行)22年と、不動業界での経験(リノベーション、不動産鑑定、投資コンサルティング)を生かして、財務と不動産の専門家として独立。セミナー講師「不動産ドクター」(登録商標)として、「不動産投資」「相続」「空き家」などの課題の解決方法などを公開。自らの不動産投資及び大家業の経験から再現性のある投資手法を確立し、不動産投資家や大家さんのサポート業務も行う。最近は中小企業の財務部門の受け皿として、(株)財務部を設立。資金調達や財務改善などの経営コンサルティングも行っている。

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