不動産投資は不動産を購入しそれを賃貸して収入を得るもので、長期的な資産形成のための有効な投資方法だ。アパート経営はその一つで、不動産投資を検討する際の有力な選択肢となっている。アパート経営を行うには優良な投資用アパートを見つけ、アパート購入に必要な資金を借り入れ、部屋を賃貸に出して得た収入から借り入れた資金を返済することになる。
現在の日本は超低金利で資金を借りやすい環境で、会社員や公務員で本業の収入があればその信用により、収入に見合った範囲での資金調達は難しくない状況である。またアパートの入居者募集や入居者対応などの管理業務は、賃貸管理会社にまかせれば本業に影響を与えることなくアパート経営を行うことができる。賃貸管理会社への支払いコストは、アパート経営の必要経費として計上すれば良い。
そうなるとアパート経営の成否にとって最も重要となるのは、投資用アパートの選定となる。アパート経営を成功させるためには、収益が高く、入居率が高く、維持管理費用が安く済むようなアパートを見つけ出せるか否かにかかっている。アパートの賃料は株価やFX（外国為替）などと違い激しく変動するわけではないので、優良物件を見つけて購入すれば長期の安定した収益が見込めるのだ。
アパートの物件選びで重要なポイント3つ
アパート経営のための投資用アパートを見極めるポイントは「収益」、「入居率」、「維持管理費用」の3つだ。収益については利回りを計算し、入居率については入居者にとって魅力的な物件を選び、維持管理費の低い物件を選ぶことが大切ということだ。この3つについて説明する。
●収益 利回りが高い物件を選ぼう
まずアパート経営の収益については、物件の利回りを計算して利回りの高い物件を選ぶのが基本だ。この利回りの計算方法として表面利回り（想定利回りともいう）と、実質利回りがある。表面利回りはアパートの賃貸収入を購入価格で割ったもので、実質利回りはアパートの賃貸収入から必要経費を差し引いた額を、アパート購入費用に購入時の諸経費に足した額で割ったものとなる。
例えば10室のアパートを5,000万円で購入し、1室あたり5万円／月で賃貸したとする。この場合の表面利回りは、5万円×12月×10室の600万円を5,000万円で割って12％となる。実質利回りだと必要経費と諸経費を考える必要があるが、必要経費を1室あたり1万円／月と想定し、不動産取得税と登録免許税は不動産評価額に対してそれぞれ3％と2％となるので、アパートの評価額が5,000万円あれば5％の250万円が諸経費となる。この場合の実質利回りは600万円－120万円の480万円を5,250万円で割って約9％となるのだ。
必要経費はいろいろな条件で変わってくるものである。アパートの物件情報として表面利回りが記載されていることが良くあるが、収益をより正確に見るには実質利回りを計算して比較するべきなのだ。
●入居率 ゼロだと収入はゼロに
入居者がいなければ賃貸料はゼロとなり、アパート経営は成り立たない。入居者が物件を決めるのに大切な要素として、そのアパートの立地と物件の魅力、それに入居者を募集する広告力がある。投資用アパートを探す時には入居者の立場になって、物件の立地や間取り・築年数などをチェックしなければならない。
なかでも立地は最も重要で、日本全体としては人口減少が続いていますが、例えば発展が続いている東京23区内で駅まで徒歩10分以内の様な物件は多くの入居者希望者がチェックするはずなので、入居リスクが少なく入居率はぐんと高くなる。
●維持管理費用 現地チェックで正確に見積もろう
最後にアパートの状態によっては、維持管理費用がかさむ場合があるので注意が必要だ。例えば築年数が経過したアパートだと雨漏りや水漏れ、亀裂・腐食・カビなど色々な不具合が発生する可能性があるため、重要事項説明書に記載されている事項は細かくチェックすることが必要だ。しかし書面だけでは状態が分からないこともあるので、真剣に購入を考える物件であれば、その物件を現地で細かくチェックすることは必須となる。
重要事項説明書などの書面に記載されていない不具合がある場合は、売り主に連絡し対応を求めることになるが、記載され説明を受けていればその不具合も含めた契約とみなされるので注意しなければならない。物件の状態によっては、補修費用を多めに見込んで収支計画を立てることも必要となる。
また物件の構造によっても維持管理費用は変わってくるので、留意しておきたい。建物の構造には、木造・鉄骨造・RC造（鉄筋コンクリート造）・SRC造（鉄筋鉄骨コンクリート造）などがあるが、一般に木造は修理などの維持管理費はRC造・SRC造などに比べて安い。なお法定耐用年数は木造が22年、RC造・SRC造は47年なので、賃貸後にアパートの転売を考えている場合は、木造の方が築年数の観点では価格が下がりやすいので注意が必要だ。
