来年の東京オリンピックに向けて、ホテルなどの建設が始まっていますが、それと同時に注目されているのが、民泊ビジネスです。民泊は、2018年6月に「住宅宿泊事業法」が制定されて以降、合法化されている反面、さまざまな制限もかかってきます。今後、民泊ビジネスは新しい制度の下、投資対象として魅力的なものになるのか、解説していきます。
住宅宿泊事業法で、民泊ビジネスがかわった？
2018年6月の法改正で、民泊ビジネスは正式に合法的なものとして認められました。それまで、法律の面からグレーゾーンだった民泊が、合法的なものに変わるというのは、民泊をやりたい人にとっては非常にメリットが大きいかもしれません。しかし、合法化されたことで、様々な制限もついています。主な変更点を見てみましょう。
届け出が必要になる
大きな変更点の1つ目は、住宅宿泊事業者として自治体への届け出が必要になった、ということです。また、届け出にあたって、マンション管理規約で住宅宿泊事業が禁止されていないか、賃貸で行う場合賃貸者が民泊をすることを承諾しているか、などの確認が必要になりました。
合わせて、消防法令適合通知書を入手する必要があるなど、民泊を行うにあたり様々な確認、準備が必要になったのです。今までのように気軽に貸し出しができるわけではない、ということを理解しておかねばなりません。
年間の半分しか貸し出しができない
もう1つの大きなルールとして、「180日ルール」が設けられました。旅館業法によって、託宿泊事業が、「営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数が1年間で180日を超えないもの」と定義されたからです。しかもこの180日というのは上限であり、自治体によっては、さらに宿泊日数の上限を制限することができるのです。
年間の半分しか貸し出しができない、というのは、かなりハードルが高いかもしれません。自宅に宿泊させるならともかくとして、民泊専用に不動産を保有したり、不動産を借りたりしても、年間の半分しか使うことができないからです。さらに民泊で定義する住宅の要件として、「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」「入居者の募集が行われている家屋」「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」という要件も追加されました。これも実態としては、「専業で民泊をしてはいけない」ということに他ならないのです。この180日ルールは、投資として民泊を考える人にとっては、大きなデメリットとなるかもしれません。
住宅宿泊管理業務の委託が必要に
さらに、自宅に宿泊させるケース以外は住宅管理業務を委託する必要があります。あくまで宿泊者への質の向上というのが目的ですが、民泊をこれから行おうとしている方にしてみれば、負荷がかかることには変わりありません。この部分もメリットに比べ、デメリットの方が大きい可能性があります。
投資対象としては魅力が低減？
このように、民泊を取り巻く環境は、大きく変わりつつあります。今、空き部屋があって、入居者が入る予定がない場合は、メリットがあるかもしれません。しかし、新しく投資として考える場合、物件を取得するコストや管理コストなどを考えると、決して魅力的な事業であるとは言えません。入居率が最大でも50％に制限されるので、宿泊料を割高に設定せざるを得なく、価格の面でも競争力が下がる可能性もあります。不動産投資の中でも難しい事業である、と言えるでしょう。
民泊投資は、不動産投資の本流としては難しい？
民泊投資は、2018年の法改正で、合法化されたものの、様々な制限がつき、投資対象としては魅力が低減してしまいました。特に、180日ルールや、住宅宿泊管理業務の委託などは、投資という観点では、手間が増え、コストがかかるわりに、収入が減る施策になるので、投資家にとっては大きなマイナスになるでしょう。今後、この法改正で、そもそも民泊事業をやる人が減ったり、また、新しい法改正で規制緩和が始まったりするかもしれません。しかし、これから新規参入しようとしている人は、いったん慎重に考えた方がいいかもしれませんね。
文・J PRIME編集部 （提供：JPRIME）
【オススメ記事 JPRIME】
・超富裕層が絶対にしない5つの投資ミス
・「プライベートバンク」の真の価値とは？
・30代スタートもあり？早くはじめるほど有利な「生前贈与」という相続
・富裕層入門！富裕層の定義とは？
・世界のビリオネア5人が語る「成功」の定義
