多発する自然災害にも負けない不動産投資

2020/02/17

地震大国といわれる日本では、数年に1度大規模な地震が発生しています。また最近では気候変動の影響で水害などの大規模自然災害が多発している傾向です。

2019年8月には九州北部豪雨、同年9月には過去最強クラスといれた台風15号が千葉県を中心に甚大な被害を与えました。さらに同年10月の台風19号は東日本の広範囲にわたって記録的大雨をもたらし、深刻な被害が発生しました。

自然災害リスクは不動産投資を検討する際の懸念材料の一つです。そこで今回は多発する自然災害の中でどのように不動産投資を行っていけばいいのかについて解説します。

揺れやすさマップで揺れにくい場所を選ぶ

(画像=Tudoran Andrei/Shutterstock.com)

不動産投資を行う場合には、自然災害の多発も念頭において物件選びを行う必要があります。せっかく多額の予算を投じて不動産を取得しても、災害によって大切な資産が損害を受けたり価値が大幅に低下したりしかねません。

まずは何といっても地震対策が重要です。2018年6月に大阪北部地震（震度6弱）、同年9月は北海道胆振東部地震（震度7）、2019年6月には山形県沖地震（震度6強）に襲われました。

「いつどこで大規模な地震が発生するか」は予測しがたい面がありますが、大規模地震が発生してもその地域の地盤の状態によって揺れやすい場所、揺れにくい場所があります。それを確認できるのが「揺れやすさマップ」などのハザードマップです。

国土交通省の「わがまちハザードマップ」というサイトで各都道府県の揺れやすさマップなどのリンクを探すことができます。揺れやすさマップでは震度階級別に揺れやすさが色分けされています。不動産投資で参考にする際はできるだけ比較的揺れにくい場所を選ぶのが理想的でしょう。

大規模地震がやってくれば比較的揺れにくい場所でも大きな揺れから完全に免れることはできません。沿岸部を中心に津波や液状化のリスクもあります。各自治体ではそれぞれのハザードマップを作成しているのでその点もチェックしておくと安心です。

また液状化は湾岸部だけではなく内陸部でも河川沿いなどで発生することがあります。例えば東日本大震災時には、内陸部である埼玉県加須市や栃木県栃木市などで大規模な液状化が発生しました。かつての池や沼などを埋め立てた場所だとやはり液状化が発生する可能性が高くなるため注意が必要です。

その名残は地名に残っているケースが多いといわれています。例えば水を示す池、沢、沼、江など「さんずい」の付いた地名などが目安の一つです。反対に山、丘、岡、峰などは地盤の固い高台などのケースが多く災害に強いという見方もあります。

気候変動の影響もあって毎年のように今までとは異なる規模の台風や豪雨災害が発生しています。建物を強固にして揺れに耐えることができても、浸水があるとそのエリアにある建物が同等に被害を受けかねません。

高層マンションの場合、上層階は水につからなくてもエントランスや地下の駐車場が被害を受ける可能性は十分あります。2019年10月の台風19号では、神奈川県・武蔵小杉の超高層マンションの地下に水が入って電気設備などが破壊され水道や電気が供給できなくなり日常生活に大きな影響が出ました。

それまで上昇一途だった武蔵小杉の超高層マンションの資産価値も大きく損なわれたといわれています。水害に関しても各自治体がハザードマップを作成しているので、ホームページで確認しておくようにしましょう。

もし気に入った物件があれば実際に現地に足を運び、市区町村役場でハザードマップを確認してみましょう。同時に「周辺で過去に水害がなかったかどうか」など、聞き込み取材をしてみてもよいかもしれません。（提供：YANUSY）