ビルオーナーとして不動産経営をしている人、もしくはこれから始めようと考えている人にとって気になるのは、現役のビルオーナーがどんな悩みを抱えているのか、どんなリスクがあるのかといった部分ではないでしょうか。ビルオーナーになる以上はリスクや不安要素などを管理しながら、本来の目的である安定的な賃料収入や資産形成といったメリットをしっかり享受したいものです。
そこで当記事では、ビルオーナーにありがちな悩みと、それを解決する手段として有効なビル管理会社を利用するメリットとデメリット、さらにビル管理会社の選び方やビル経営の失敗を回避する方法を余すところなく解説していきたいと思います。
ビルオーナーとして成功したい人、これからビルオーナーになりたいと考えている人には必須の情報ばかりなので、ぜひ最後までお読みください。
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【目次】
1.ビルオーナーが抱える6つの悩み例と解決法
1-1.ビルオーナーが抱える6つの悩み
①様々な契約手続きや業者対応が煩わしい
②建物の内外装と設備の老朽化
③空室率上昇による収益ダウン
④入居テナントのトラブル対応
⑤自然災害による建物損壊
⑥ビル経営を任せられる後継者がいない
1-2.ビル管理はプロに任せることができる
1-3.ビル管理会社は具体的にどんなことをしてくれるのか
2.ビル管理会社を使うメリット・デメリット
2-1.ビル管理会社を使うメリット3つ
2-2.ビル管理会社を使うデメリット2つ
3.ビル管理会社に委託した際の成功例
3-1.成功例①予防清掃の取り組みで稼働率を維持
3-2.成功例②古くなったビルをどうするかで正しい判断ができた
3-3.成功例③空室率が上昇傾向だったビルを部分リフォームで再生
4.ビル管理会社の選び方
4-1.良いビル管理会社かどうかを判断する5つのチェックリスト
4-2.ビル管理会社を選ぶ際のポイント
4-3.ビル管理会社を選ぶ際の注意点
5.ビル経営で失敗しないために
5-1.ビルオーナーの心構え
5-2.ビルオーナー個人でもできるリスク管理
6.まとめ
1.ビルオーナーが抱える6つの悩みと解決法
はじめに、多くのビルオーナーが抱える「ありがちな悩み」を6つ紹介します。すでにビル経営をしている人は、心当たりがあるのではないでしょうか。
1-1.ビルオーナーが抱える6つの悩み
①様々な契約手続きや業者対応が煩わしい
ビル管理の業務は多岐にわたるためビルオーナーの業務も種類が多く、煩雑になりがちです。日々の清掃やメンテナンス、設備の管理や警備、営繕、各種工事などがあります。これら以外にも、ビルオーナーが把握し、管理すべき業務はたくさんあります。ビルオーナーが個人ですべてに対応することに煩わしさを感じるのは当然であり、実際にやろうとしても難しいでしょう。
②建物の内外装と設備の老朽化
どんな建物でも時間の経過とともに内外装が老朽化し、設備も古くなっていきます。これは適切な管理を行っていても不可避であり、ビルオーナーは「経年劣化と付き合っていく職業」とも言えるかもしれません。
時間の経過による老朽化への対策として必要になるのが、リニューアルやリノベーションです。しかし、多くのビルオーナーは建物の専門家ではないため、どの部分を修繕すべきかといった計画を自分で立てることは難しく、これも多くのビルオーナーに共通する悩みです。
③空室率上昇による収益ダウン
老朽化によって、内外装は古くなっていきます。それをそのままにしているとビル自体の集客力が低下し、空室率が上昇するリスクが高まります。多くのビルオーナーは、空室率の上昇による収益の落ち込みをある程度織り込んでいるとはいえ、ビル経営の直接的なリスクであることには変わりません。
④入居テナントのトラブル対応
入居テナントは、ビルオーナーにとって大切な顧客です。テナントへの適切な対応はビジネス上重要ですが、テナントの中には対応が難しい人がいることも十分考えられます。また、入居テナント同士のトラブルが発生した場合は、ビルオーナーだけでは対応が難しいこともあるでしょう。
⑤自然災害による建物損壊
世界的に見ても、日本は自然災害の多い国です。全世界で発生するマグニチュード6以上の地震のうち、約20%が日本付近で起きています。台風や豪雨なども含めると、日本国内でのビル経営では自然災害の影響を考えないわけにはいきません。
自然災害による建物へのダメージは、ビル経営上重大なリスクと言えます。そのためビルオーナーは保険に加入するわけですが、仮に保険が適用されて金銭的な損害をカバーできたとしても、ビル経営に有形無形の悪影響を及ぼします。
⑥ビル経営を任せられる後継者がいない
ビル経営に限らず、住居物件や駐車場などを含む不動産経営全体の問題として、後継者問題が挙げられます。独身の人や子どもがいない人はもちろんのこと、子どもがいる人であってもその子どもが後継者候補にならない場合は、ビル経営を誰に任せるかが悩みの種になります。
ビルオーナー全体の高齢化が進んでいることを考えると、ビルオーナーの年齢によっては喫緊の問題でしょう。
1-2.ビル管理はプロに任せることができる
前項では、ビルオーナーにありがちな悩みを6つ紹介しました。これからビル経営をしようと考えている人にとっては「こんなにあるのか」と感じるかもしれませんが、多くのビルオーナーはこのような問題の解決をプロに委託しています。そのプロとは、ビル管理会社です。
ビル管理会社は文字通り、ビル管理全般を任せることができる「管理のプロ」です。次項では、ビル管理会社が具体的にどんなことをしてくれるのかを解説します。
1-3.ビル管理会社は具体的にどんなことをしてくれるのか
ビルメンテナンス会社の業界団体である公益社団法人全国ビルメンテナンス協会によると、ビルメンテナンス業務（ビル管理業務）には、以下のものがあります。
・環境衛生管理業務（清掃、空気環境、給排水管理、害虫駆除、廃棄物処理）
・設備管理業務（電気、空調、給排水、消防、昇降機などの設備管理・点検）
・警備、防災業務
・その他管理業務（受付、電話交換、メールサービスなど）
これらは主な業務の概要に過ぎす、それぞれの業務には細分化された膨大な業務があります。それを考えると、ビル管理の専門家ではないビルオーナーにとって、これらを任せることができるビル管理会社が、いかに頼もしい存在であるかがおわかりいただけるでしょう。
2.ビル管理会社を使うメリット・デメリット
ビル管理の専門家であるビル管理会社を利用すると、ビルオーナーにはどんなメリットがあり、どんな悩みを解決してくれるのでしょうか。一方でどんなデメリットやリスクがあるのかも見ていってみたいと思います。
2-1.ビル管理会社を使うメリット3つ
ビルオーナーがビル管理会社を利用するメリットとしては、以下の3つが挙げられます。
①日々の清掃やメンテナンス、設備点検、警備といったビル管理業務全般を任せられる
②建物や内外装の老朽化について、適切なアドバイスや提案を受けられる
③入居者対応を任せられる
①についてはみなさんが想像されるとおりですが、ビルオーナーにとっては②や③も重要です。特に②は日々のビル管理業務ではなく、ビル経営の長期的戦略に関係します。③は性格的に自分で対応することが難しいというビルオーナーにとって、精神的な負担を軽減する効果があります。
2-2.ビル管理会社を使うデメリット2つ
ここでは、ビル管理会社を利用することによって考えられるデメリットも挙げてみたいと思います。細かいデメリットはたくさんありますが、集約すると以下の2つになるでしょう。
①ビル管理会社に委託するコストが発生する
②ビル管理会社選びを間違うとコストパフォーマンスが悪くなる
①は、誰もが想像できるデメリットでしょう。ビル管理会社に委託する以上、それに見合ったコストが発生するのは当然のことです。ビル経営で得られたキャッシュの一部が出ていくため、経営的にはデメリットと感じるかもしれません。しかし、それによってビル管理業務の煩わしさから解放されるのですから、コストパフォーマンスが悪くなければメリットと考えることもできるでしょう。
コストパフォーマンスは、ビル管理業務を委託する上でとても重要です。ビル管理会社選びを間違えると、コストに見合ったサービスを受けられない可能性があります。また、任せたい業務にあまり精通していない管理会社に委託してしまうと、期待した効果を得られません。するとコストパフォーマンスが悪くなり、それがデメリットになってしまうのです。
3.ビル管理会社に委託した際の成功例
ビルオーナーが管理業務を専門の管理会社に委託することによって成功した事例を、3つ紹介します。
3-1.成功例① 予防清掃の取り組みで稼働率を維持
ビル管理会社に清掃を含む管理業務を委託したところ、管理会社から「予防清掃」の提案がありました。予防清掃とは、すでに発生した汚れなどを清掃する事後清掃に加えて、建物の中にゴミや汚れを持ち込ませないことで美観や衛生を維持することです。
この手法を取り入れることによって建物内の美観が保たれ、入居テナントの満足度が高くなるだけでなく、内覧時に高く評価する人が増えたため、高い稼働率を維持できました。
＜成功のポイント＞
この事例の成功ポイントは、管理会社の豊富かつ高度なノウハウと提案力にあります。ビルの周辺環境から建物内にゴミなどが持ち込まれやすいと判断し、予防清掃を提案したことが入居者の満足度向上と内覧時の評価向上につながりました。
3-2.成功例② 古くなったビルをどうするかで正しい判断ができた
築年数が40年を超えたビルを所有しているビルオーナーにとって、そのビルを今後どうするかは大きな課題でしょう。手直しをしてビル経営を続けるか、売却するか、解体してビルを新築するかといった選択肢がありますが、どれを選ぶとしても判断を誤ると大きなリスク要因になります。
ビルオーナーは管理会社にビルの今後について相談し、解体と新築の提案を受けました。大地震が発生した場合の不安があり、また建物全体の老朽化で空室率が上昇し、賃料交渉において不利でした。そこで思い切って新築したところ、集客力の高いインテリジェントビルに生まれ変わったのです。
＜成功のポイント＞
築古の建物は立地が良い場所に建っていることが多く、このビルもそうでした。しかし建物の老朽化によって、立地条件の良さを生かせていなかったのです。立地条件の良さもあって融資を引きやすい状況だったので、有利な条件で新築することができると判断した管理会社は、今後数十年にわたるビル経営の戦略として新築を提案し、それが成功につながりました。
3-3.成功例③ 空室率が上昇傾向だったビルを部分リフォームで再生
親が所有していたテナントビルを相続したものの、すでに築古で空室が目立つビルの集客力を高めたいと考えたビルオーナーが、管理会社に提案を依頼しました。オーナーが重視したのは、コストパフォーマンスです。相続で所有することになったビルであり、自ら積極的にテコ入れをしてまで稼働率を高めたいとまでは考えていなかったため、多額のコストがかかるのであれば、売却しても構わないと考えていました。
管理会社が提案したのは、エントランス部分の重点的なリフォームとオートロックの設置です。ビルの第一印象はエントランス部分で決まることが多いため、エントランス部分を重点的にリフォームすることで費用を抑えました。これにより稼働率が上昇し、コストパフォーマンスの高いリフォームが実現しました。
＜成功のポイント＞
エントランス部分は、ビルの「顔」です。顔をメイクアップするのと同じ感覚で印象を高めれば、賃料アップや稼働率の向上が見込めるというのは、管理会社が持つノウハウによるところが大きいでしょう。オートロックの設置によってセキュリティ機能を向上し、さらにエントランス部分だけのリフォームなので使用する材料は比較的高価なものを選び、高級感を演出することに成功しました。
4.ビル管理会社の選び方
「ビル管理会社選びによっては、管理業務を委託することがデメリットになってしまうことがある」と書きました。では、自分が所有しているビルの管理を任せるのにふさわしいビル管理会社を選ぶには、どうすればいいのでしょうか。ここでは、良いビル管理会社像をつかんでいただいた上で、選び方のポイントを解説します。
4-1.良いビル管理会社かどうかを判断する5つのチェックリスト
ビルオーナーがビル管理会社に任せることや期待することは様々ですが、一般的に以下のような条件を満たしているビル管理会社は良い業者であると考えられます。
①確かな実績があり、その実績を提示できる
②できる限り自社で業務を行い、外注が少ない
③24時間対応のサポート体制がある
④費用とサービス内容のコストパフォーマンスが良い
⑤建物の管理だけでなく、ビル経営全般にわたる提案力がある
これら5つのポイントを総合すると、建物の管理だけではなく、ビルオーナーが悩みを感じる部分に対してサービスを提供できるかどうかが、ポイントだと言えそうです。
4-2.ビル管理会社を選ぶ際のポイント
前項で挙げた5つのチェックリストを精査して、すべて満たしているビル管理会社を見つけるのは難しいかもしれません。多くの項目が当てはまるビル管理会社が良いと考えていいと思いますが、その場合はビルオーナーがどの強みを重視するかで決めるといいでしょう。
重要なのは、ビルオーナーが管理会社に対して何を最も期待するかです。建物を常に美しく衛生的に保つことはもちろんですが、空室対策にも力を入れてほしいと思うのであれば、リーシング（客付け）に強い管理会社を選ぶべきです。
ビル管理会社を選ぶ際は、まず最低限必要なサービスを満たしているかどうかを確認しましょう。その上で、どの業務に強みを持っている管理会社なのか、その強みは自分が期待することに合致するのかという視点を持つと、「良いビル管理会社」であるだけでなく、「自分に最適なビル管理会社」を見つけやすくなります。
4-3.ビル管理会社を選ぶ際の注意点
ビル管理会社を選ぶ際には、注意したいこともあります。多くのビルオーナーが見落としがちな部分でもあるので、以下の項目をチェックしてみてください。
①大手企業、大手不動産会社系列だけが良い管理会社とは限らない
管理会社自体が大手企業であったり、大手不動産会社のグループ企業であったりする場合は、知名度が高いため安心感があるでしょう。しかし、全国どこでも同レベルのサービスを提供しているとは限りません。「大手である」ことだけで決めてしまわず、客観的な目で上記のチェックリストを精査してみてください。
②相見積もりを忘れずに
物を買う時やサービスの契約をする際は、複数の商品・サービスを比較検討するのが一般的ですが、ビル管理会社選びでもそうするべきです。特定の1社だけに見積もりを依頼するのではなく、複数の管理会社に依頼しましょう。もちろんその際は、「他の管理会社からも見積もりを取っている」と伝え、競合他社の存在をアピールしてください。
ビル管理会社にとって管理物件の獲得は主な収益源なので、相見積もりによって競争心理が働き、有利な条件を引き出しやすくなります。
③電話や商談の応対も意外に重要なチェックポイント
ビルオーナーと管理会社の関係はいわゆるBtoBであり、ビジネス上の付き合いです。しかし、現場ではビルオーナーと管理会社の担当者が長期にわたって一緒に仕事をしていくパートナーになります。それを考えると、担当者の電話や商談での応対も重要なチェックポイントとなります。
属人的なポイントではありますが、「1年後、そしてその先もこの担当者と一緒に仕事ができそうか」という視点で担当者の応対を精査してみてください。
④その管理会社が管理している物件を見てみる
最後の注意点として紹介したいのは、「管理物件を見てみる」という極めてシンプルなことです。ビル管理会社が提示した実績や提案の内容が気に入って依頼したいという段階になったら、その管理会社が管理を委託されているビルを教えてもらい、ぜひご自身で見に行ってみてください。
「百聞は一見に如かず」という言葉があるように、どれだけ言葉や資料で説明を受けても、実物を自分の目で見なければわからないことがたくさんあります。物件を見て様々なことを感じることは、ビルオーナーを含む不動産投資家にとって大切な経験になるので、「自分で足を運んで自分の目で確認する」という現場主義も大切にしたいものです。
5.ビル経営で失敗しないために
最後に、ビル経営で失敗しないためにビルオーナーが心がけておくべきことや、オーナー自身が個人でもできるリスク管理術について解説します。これらは、すでにビルオーナーをしている人だけでなく、これからビルオーナーになる予定の方もしっかりご留意いただきたいことです。
5-1.ビルオーナーの心構え
ビル経営やアパート・マンション経営などの不動産経営は、「不動産投資」とも呼ばれます。「投資」という言葉のニュアンスから「最初に仕組みを作ってしまえば後は不労所得が入り続ける」というイメージを抱く人が多いのですが、実際の不動産投資はそういったものではありません。もちろん、ビル経営も然りです。
株やFXといった投資商品と大きく異なるのは、ビルという現物資産を保有し、そこにはビルオーナーや入居者、管理会社といった当事者がいる「事業」である点です。また、ビル経営は長期保有が前提になることが多く「短期で売り抜ける」といった性質の投資でもありません。
長期にわたってビルを保有し、賃料収入を得ながら適切な管理や経営判断をしていくのがビルオーナーであり、求められるのは事業家としての資質や能力です。ビル経営に関わる多くの当事者との調整を図りながら、すべての当事者がWIN-WINになれる形をいかに構築できるかによって、ビル経営の成否は分かれます。ビル経営はビルオーナー1人だけでやるものではなく、多くの人の協力があって成り立つものであるという認識も大切です。
5-2.ビルオーナー個人でもできるリスク管理
業務の多くをアウトソーシングできることはビル経営のメリットですが、オーナー自身が経営者として経営にしっかり関与していくことも重要です。そこで心掛けたいのが、オーナー自身が個人でもできるリスク管理です。ビルオーナーが向き合うべきリスクは、主に不動産経営全般におけるリスクと、不確定要因によるリスクです。
不動産経営全般におけるリスクとは、所有物件の価格下落やローン金利の上昇、空室率の上昇による賃料収入の減少、建物や設備の経年劣化などです。これらはビル経営に限らず不動産経営全般に当てはまり、物件選びや適切なメンテナンスなどによって回避または軽減することができます。そのためビル管理会社の役割は重要であり、それゆえに管理会社選びが重要になるのです。
不確定要因によるリスクとは、自然災害や火災、事故といった突発的なリスクや、問題を起こすテナントが入居することによる悪影響などです。これらのリスクは、保険の加入や管理会社への業務委託によって管理することができます。
重要なのは、ビルオーナーがリスクに対する正しい認識を持ち、それをどう回避するか、誰にそれを任せるのかについて、適切な経営判断を下すことです。
6.まとめ
ビル経営が事業である以上、ビルオーナーの悩みは尽きません。しかし、それらの悩みはビル管理会社が解決してくれます。当記事の情報を参考に、ご自身に最適なビル管理会社を見つけていただき、様々な悩みやリスクをうまくコントロールして、本来の目的である安定的な賃料収入と健全なビル経営環境を手に入れてください。（提供：ビルオーナーズアイ）
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