不動産投資の落とし穴
不動産投資の大きな落とし穴とも言える流動性リスクだが、不動産投資の最後の過程で登場するため、あまり意識していない人も多い。また、良い物件を購入したから売却するときも何とかなるだろうと、楽観的に考えている人も多いのではないだろうか。しかし、こうした人は、最後の最後でこのリスクの恐ろしさを肌身で感じることになる。以下では、流動性リスクというものを今一度しっかりと理解した上で、その対応策について見ていく。
不動産における流動性リスクとは
不動産における流動性リスクとは、不動産の売りやすさ、買いやすさのリスクを指す。取引金額が一般的に大きく、また売買相手を探すのが難しい点で、株式などの金融資産よりも不動産の流動性は低くなる。
そして、この流動性リスクは地域によっても違ってくる。例えば、都内にある物件だと、時間はかかったとしても投資物件の売却は可能だ。しかし、地方の物件ならどうか。もし人口の減少が続いているような地域の投資物件なら、売却ができない可能性も否めない。
景気循環をうまくとらえた売却を！！
売却を行うタイミングによっても流動性リスクは違ってくる。単純に、景気の良い時には売却しやすく、不景気の時には不動産の売却が難しくなる。なぜなら、好景気に向かっているときは、多くの人が物件購入を考えるため買い手、売り手が多く存在するが、反対に、不景気に向かっているときは物件購入を控え、買い手が少なくなるからである。この景気循環を上手く利用することで、流動性リスクは幾分か軽減できる。そのためには今の日本経済が景気循環のどの辺りに位置するのか、しっかりと把握することが必要だ。
参考までに、国内の景気動向と不動産市況の関係を読み取ることができる代表的な指標を2つ挙げておく。
1.オフィス市況
オフィス市況は企業の生産性との相関性が高いため、好景気で企業の生産性が高まるとオフィスの空室率や賃料が低下する。
2.新築着工件数、新築・中古マンション販売件数
オフィス市況と同様、好景気の兆しが見えてくると需要が高まり、販売率の増加は好景気として判断される。
物件エリアの人口推移にも要注目！！
投資先地域の住環境は、そこに住む人達のライフステージに伴い常に変化する。今まで独身の方が多かった地域でも、結婚し子供ができればワンルームではなく3LDKなど大きめ物件の需要が増える。逆に、ファミリー世帯が多かった地域も子供が独立してしまえば、今までのような大きな物件への需要は低くなってくる。こうしたライフステージに密着した物件の判断も投資においては必要だ。
出口戦略を意識した投資
早くから売却計画を立てておくとことが非常に重要となる。エントリーを決めるのと同時にエグジットである損切り・利食いラインを決めておくことが不動産投資においては重要だ。景気動のめまぐるしい変化や人口減少がすすむ日本社会において、今後ますます出口戦略を意識した投資スタイルが重要となるのだ。
不動産投資の大きなリスク要因の1つである流動性リスク。しかし、景気循環を利用したり、住環境に適した物件に変えたりして売却を試みることで、この流動性リスクも軽減できる。出口戦略を考えた上で、物件の購入を行うことが今後さらに重要となる。
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