少子高齢化が続くわが国では多くの道府県で人口減少が始まっている。人口減少が続くと不動産市場は縮小傾向となり、今後、地方での不動産経営は難しくなる一方だろう。
しかしながら、いま、あえて地方に目を向ける投資家も増えている。地域の特徴や需給バランスをとらえ、リスクを回避していけば、地方でも不動産経営は成り立つ。そこで、まず大切なのは物件選び。投資用物件としてマンションがポピュラーなのは大都市と同じだが、戸建て物件も人気が高いのは地方の特色だ。
地方での不動産投資成功のためには、このどちらを選べばよいのか。地方の戸建てとマンション、それぞれの特徴とリスクについて見てみよう。
■地方の不動産が注目される意外な理由
人口増加が続く東京では不動産市況が好調だ。国内のみならず海外の投資家の注目が集まり、特に海外の投資家が物件価格を押し上げていることから市場が過熱ぎみに。その結果、物件価格が実態価格よりも上昇し利回りが低下するといった現象が起きているの。
対照的に、地方では都心部よりも土地の価格が安いことから物件価格は低く利回りは高くなっている。人口が少ないため空き室リスクは高くなるが、それでも高利回りは魅力的。逆にいえば、空き室リスクをうまく回避できれば高い利回りで効率良く運用できることになる。こんな理由から、地方の物件に目を向ける投資家が増えているのだ。
■地方戸建投資の特徴とリスク
地方では、安い価格で戸建て住宅が購入でき高い利回りが期待できる。物件価格が低い分家賃も低めだが、少ない投資額で始められるのが地方戸建て投資の大きなメリットだ。
地方ではマンションよりも戸建ての方がファミリー層に人気があり、いったん入居すれば長く住んでもらえることが多く、安定した運用が可能性だ。ただし、その前提となるのが入居者のニーズに合った立地。学校やスーパーマーケットなどが近く便利な環境であることが不可欠だろう。
中古戸建てを借りる人は築年数にはあまりこだわらない傾向があるとされる。しかし、年数によって建物や設備が劣化すれば家賃は下落していく。そこで、建物や設備をこまめにメンテナンスしていく必要があるが、ここで問題となるのがその経費だ。
物件が遠方だと自主管理が困難なため、業者に依頼することになるが、地方でも管理や修理・メンテナンスにかかる金額は都市部とあまり変わらない。管理業者が少なく競争がないため、サービスの質が低い一方で金額は都市部よりも高い場合もある。こうしたことから、賃料収入を圧迫する恐れがあるのだ。
さらに、大規模修繕の費用と時期にも注意が必要だ。大規模修繕の費用も都市部と大差がないため物件の価値に対して非常に大きなものとなる。あと何年で大規模修繕が必要となるのか、またそれまでにどれだけ稼働できるのか収支バランスの見極めが重要だ。
地方戸建て投資のリスクをまとめると次のようになる。
・管理費などの固定費が賃料収入を圧迫する恐れがある
・管理・メンテナンスの質が低くなる傾向がある
・大規模修繕の時期によっては大幅なマイナスになることも
