2020年の東京オリンピックが近付くにつれ、東京・横浜ベイエリアを中心に、次々とタワー型マンションが建てられています。富裕層が自宅として住むだけでなく、多くの投資家が不動産投機目的で部屋を購入しています。このようなタワー型マンションには税制面のメリットがあり、預貯金や一般の一戸建て住宅と比べ固定資産税・贈与税・相続税等がお得なので、そのカラクリを説明していきます。
実価格より低くなる不動産の評価方法
タワー型マンションのメリットを述べる前に、不動産に関する評価額に関して覚えておかなければならない点があります。固定資産税・贈与税・相続税等を算出する際に用いられる評価額は、不動産を売買した時の価格、所謂「実価格」がそのまま反映されると誤解されがちですが、実際はそうではありません。土地にせよ建物にせよ、実価格と比べて低い評価額が付けられるのが普通です。例えば、一戸建て住宅の場合、実価格の60～80％ぐらいが不動産価格、マンションの場合、実価格の40～60％前後に評価額が低下します。
このとき、土地と建物を合わせたマンション全体の評価額を占有面積に応じて按分するため、実価格10億円、戸数40戸で全ての部屋が全く同じ間取りのマンションの場合、1戸当たり評価額は10億÷40×0．4～0．6＝1000万円～1500万円程度になります。これが集合住宅の評価額を求める上での基本になります。
タワー型マンションの高層階は、評価額がお得！
では、なぜタワー型マンションは評価額が低くなるのでしょうか。実は低層階と高層階の価格差にあります。マンションは、どの階にある物件も似た間取りをしている所が多いですが、入居者にとっては高層階の方が人気で、同じマンションの2階は2000万円であっても39階は4000万円とか価格差が大きくなります。しかし、占有面積が同じなので、評価額を按分する際、2階でも39階でも同じ割合になります。平均して3000万円ぐらいと考えると、評価額は1500万円程度になります。全体の評価額が実価格の40％前後のマンションでは更に安く、最上階では25～30％前後になります。要するに、高層階の部屋を買えば買うほど相対的な評価額が低くなるため、節税対策で考える場合は高層階をお勧めします。
