土地を所有しているオーナーは、その土地をなんらかの形で有効活用していきたいと考えていると思います。言うまでもなく、土地を所有しているとそれだけで固定資産税や都市計画税がかかりますし、相続税の問題もでてきます。
しかしどのように活用していったらよいかと悩まれる方もいらっしゃるかと思います。土地活用の用途は、安定収益の確保、固定資産税対策、相続税対策など目的に応じて変わってきます。目的に応じた活用ができるように、今回はこちらでまとめていきたいと思います。
土地活用の5つの方法
土地の活用には、主に等価交換方式、土地信託方式、事業受託方式、定期借地方式、売却といった方法があります。それぞれ簡単に説明してみます。
・等価交換方式･･･土地の所有者が開発業者（デベロッパー）へ土地を譲渡し、共同で建築物を建築し、完成後建物の区分を行ない、それぞれの負担に見合う土地の共有持ち分を取得する方法です。
・土地信託方式･･･土地の所有者が信託銀行に土地を信託し、土地の有効活用を図る方法です。信託銀行が受託者となって、その土地の開発、管理、運用、売却、開発のための資金調達などを行います。土地所有者は信託配当を受け取ります。
・事業受託方式･･･土地所有者の依頼を受けたデベロッパー、ハウスメーカーが賃貸経営などの企画立案、土地診断、管理・運営などを請け負い運用していくシステムです。
・定期借地方式･･･土地に「一般定期借地権」を設定し、契約期間を定めて土地を貸し地代収入を得る方法です。契約期間終了後、土地は更地の状態で返還されます。借主の事情により期間延長や更新もなく、立退き料を支払う必要もありません。
・売却･･･土地を売却し、現金を得る方法です。不動産、有価証券、金融資産をバランスよく持つためにも、不動産を多く持つ人は売却によって金融資産を増やすことも検討してみましょう。
具体的な土地の活用法と目的
土地の活用は、大きくわけて「貸す」か、または売却などによって「処分」するか二分ができます。賃貸での活用には、駐車場を運営したり、アパートやマンションなど住居用の建物の提供や、事業用の店舗や倉庫などの貸出しといった活用法があげられます。処分では、売却、等価交換、税金の物納といった活用法があります。目的別の活用法とポイントをみてみましょう。
○ 安定収益の確保/税金対策
固定資産税の上昇、相続時の評価額の上昇などから税金対策として、アパートやマンションなどの賃貸物件を建てるケースが増えています。また賃貸料から安定収益を確保することも可能です。賃貸物件として活用する場合は、立地条件を重視し用途を決めていくことがポイントです。
近隣に商業施設、文化施設が多く生活の利便性が高いならファミリータイプの物件に適していますし、学生街であればシングル用のワンルームにするなど用途を分けていきます。
○ 初期費用の削減
通勤通学には不便な沿線であったり、周辺環境が住居に適さない場合、また当初の予算を低く抑えたいなどの要因があれば、賃貸物件より立体駐車場や倉庫スペースとして貸し出すなどの用途が適しています。立体駐車場の導入費用は1台あたり50万～200万円程です。ポイントとしては、駐車代料金の多くても100倍までに費用を抑えることです。
○ 利益重視と売却優先
現在戸建物件の需要と供給は、需要の方が上回っています。賃貸物件同様に立地条件は大切ですが、ニーズが高い分、少し駅から遠い立地であるなど多少の悪条件でも、十分収益の見込める活用法といえます。マンションなどの複合住宅に比べ、将来の売却がしやすいのもポイントです。
