貸宅地というものは、収益性が悪いわりに法律に守られている制度であり、資産の組替えが難しいものです。また、相続税評価額が高額になりがちでもあり、その整理の参考になれば幸いです。
貸宅地の意義
貸宅地とは、借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地のことをいいます。借地権という言葉の意味を補足しておきますと、現行法では借地借家法という法律があり、借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」と定義しています。また、旧借地法も同様の定義をしています。
注意していただきたいのは、旧借地法は平成４年８月１日に廃止されましたが、それまでに結ばれた契約であっても旧借地法に従って現在まで効力を持っているものがありますので、ご自身が結ばれている契約内容には十分注意してください。
貸宅地についての、法律上・収益上の問題点
1.貸宅地についての法律上の問題点
法律上の問題点としては以下のようなものがあります。
①旧借地法の適用を受ける貸宅地では、契約期間が満了しても、地主に正当事由がなければ契約の解除ができません
②また、契約期間満了時に借地上に建物が残っているなどすると法定更新事由となります
２．貸宅地についての収益上の問題点
収益上の問題点としては以下のようなものがあります。
①昔に結んだ契約が多く、賃料が低いため、固定資産税等を地主が負担してしまうと地主の手元にはいくらも残りません
②上記の法律上の問題点と密接に関連しますが、自分の財産でありながら自由に処分できないため、換金性も極めて悪いです（借地人の意向に左右されます）
貸宅地の整理方法
では、貸宅地の整理方法を挙げながら、メリット・デメリットなども併せて検討していきましょう。
１．借地人に底地を売却する
底地というのは、借地権のついた土地の所有権のことです。つまり、「収益性の低い土地なら売り払ってしまい、将来の相続税の納税資金などに充てよう」と考えることもあるのではないでしょうか。これをするメリットは、もともと収益性の低い土地だったわけですから、新しい収益性の高い資産に転換することもできます。しかし、借地人にその土地を買い取るだけの資金がなければ実現は難しくなります。
２．借地人から借地権を買い取る
これが最も現実的と思われますが、やはり借地人の意向に左右されるということに注意してください。借地人の権利は強いもので、法律的な買い取りの話をする前に、日頃から円満な付き合いができていれば買い取り交渉がうまくいくという可能性も高くなります。借地権を買い取り、完全な所有権者になることができれば、その貸宅地だった土地の資産価値は高まり、また、借地権がついていないことで第三者への売却も容易になります。
３．その他
その他の整理方法として、底地の等価交換や、地主と借地人との共同事業も考えられるのですが、個人間でのこのような取引というのは非常に難しいものがあり、専門家の介入が不可欠なものとなります。
