JAPAN-REIT.comの2015年2月17日付報道によると、三井住友銀行系列のヘルスケアREIT、ヘルスケア＆メディカル投資法人 <3455> が3月19日に上場する。ヘルスケア＆メディカル投資法人は、有料老人ホームや高齢者向け住宅、医療関係施設をポートフォーリオの80%以上とする方針で、運営は、三井住友銀行と、介護事業を行うシップヘルスケアホールディングス、ファンド運営をNECキャピタルソリューションが行う。本稿では日本及び海外のREIT市場の動向を加味した上で、ヘルスケアREIT市場の将来性を検討してみたい。
J-REIT分配金利回りが低下傾向
ヘルスケアREITの分析に入る前に、まずはJ-REIT分配金利回りの推移を確認しよう。不動産証券化協会によると、J-REITの全銘柄の分配金利回り平均は安倍内閣発足直後の2013年1月は4.2%であったのが、2015年1月には3.0%まで、約1.2ポイント低下している。
国債10年もの利回りと比較したスプレッドでも、2013年1月は3.５％であったのが、2015年1月には2.8%と、0.7ポイントの低下が見られる。東証REIT指数が上昇する中、分配金は横ばいのため、相対的にJ-REIT分配金利回りが低下している。J-REIT市場では、分配金利回りの高い銘柄を上場することが、全体の分配金利回りが低下する中で求められている状況となっている。
ヘルスケアREIT～出だしは好調～
分配金利回りが低い中、注目を浴びているヘルスヘアREITであるが、具体的に日本で初めてヘルスヘアREITとして2014年11月に上場した日本ヘルスケア投資法人 <3308> を例にみていこう。
日本ヘルスケア投資法人の投資施設は有料老人ホームに特化しており、北は福島県福島市から南は福岡県北九州市まで全国に14施設を保有している。保有資産の取得価格は132億円であるため、東証に上場しているJ-REIT51銘柄のうち最も資産規模が小さいREITとなっている。
日本ヘルスケア投資法人の特徴としては、上場以来、100%の稼働率を維持していることが上げられる。2015年3月10日時点の投資口価格は272,200円とIPO発行価格の150,000円の約81%増。初値222,200円の約23%と好調な滑り出しを見せている。また、配当金利回りは2.5%前後であるが、2016年4月期の予想分配金は3,150円。2016年10月期の予想分配金は3,750円と発表しており、投資口価格及び分配金は順調に推移している。
