海外不動産投資セミナーが活況だ。三大都市圏を中心にさまざまな海外不動産投資セミナーが開催されている。セミナーの話題としては、大きく分けて高利回りのインカムゲインを謳った海外不動産投資と、売却益のキャピタルゲインを謳った2種類がある。自分が海外投資にインカムゲインを求めるのか、キャピタルゲインを求めるのか、はっきりさせてからセミナーに臨んだ方が良い。
海外ならできるキャピタルゲイン狙い
海外不動産投資の魅力としては、やはりキャピタルゲイン狙いだろう。インカムゲインは賃料収入が安定している日本でも可能であるし、そもそも物件を長期間保有することが前提のため、政治経済が不安定な海外であえて投資する必要はない。一方で、キャピタルゲインを狙った不動産投資を日本で取り組むのは難しい。ここ数年、東京都内を中心に不動産価格は値上がりを続けているが、いつまでも上昇し続けるとは思えないからだ。
キャピタルゲインの魅力
不動産はインカムゲインよりキャピタルゲインの方が魅力的だ。特に手間暇をかけずとも、時間が勝手に資産価値を上げてくれるため、かなり恵まれた不労所得と言える。インカムゲイン狙いの賃貸事業も不労所得だが、テナント対応や建物修繕、不動産オーナーとしての仕事はまったくゼロではない。建物が古くなれば市場価値も落ちるため、売却しようとしたら借入金の残債より売却額の方が低かったというパターンもある。その点、キャピタルゲインは、借入金を併用しても売却時に借入金も返済できるし、利益も確保できる。日本でNOI利回りが5％の賃貸事業を行うよりも、海外で10％値上がりしたら売却するというキャピタルゲインを得る不動産投資を毎年行った方が、儲かるように思える。
流行りはじめたプレビルド投資
そんななか、タイやフィリピンなどのアジアの新興国で、キャピタルゲイン狙いの海外不動産投資を行う投資家が増えてきた。これらのアジア諸国は経済成長が著しいため、立地を厳選し建物が完成している不動産を購入すればキャピタルゲインは十分に可能だ。なかには少額投資が可能なプレビルド物件を購入するケースも多いが、建物が完成しなかったケースや、建物完成前に不動産価格が急落したために投資に失敗するトラブルも増えているようだ。
開発リスクも負っているプレビルド投資
プレビルド投資とは、主に建築中のコンドミニアムを完成前に購入する投資だ。土地インフレが起こっている海外では建築中に購入すれば建物完成後は値段が上がっているため売却益を得られるのだ。キャピタルゲイン狙いであれば、特に建築中物件でなくても可能であるが、プレビルドの場合は、融資を引き出しやすく、購入価格の15～20％の少額の自己資金で投資が可能であるため人気が高い。従って、サラリーマンであってもチャレンジしやすい。
しかし、プレビルド投資は裏を返せば、本来ディベロッパーが取るべき開発リスクの一部を投資家が肩代わりしているに過ぎない。本来、ディベロッパーが最後まで払うべき工事代金を途中で色んな投資家に分けてしまうのだから、工事の途中で開発資金がなくなってしまい、建物が完成せず売却できないまま終わってしまうケースもある。
海外投資には十分な下調べを
従って、プレビルド投資は投資しやすい反面、開発リスクまで投資家が追うことになる。見た目は少額投資であるが、借入金も大きいため工事が途中で頓挫した場合のリスクが大き過ぎる。よってプレビルド投資は成長過程の海外不動産投資とはいえ、むやみに手を出すべからずと言ったところだ。海外不動産投資セミナーでは甘い話ばかりではなく、罠もあることをしっかり認識しておこう。（ZUU online 編集部)
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