不動産物件の購入は大きなリスクが伴うと当時に大きな収益の見込める大勝負です。出来るだけリスクを減らし、確実に収益に繋がる物件を購入したいのが心情でしょう。
今回は不動産物件購入の際に留意しておきたい不動産物件の正しい評価方法についてご紹介したいと思います。
不動産物件を購入する際に留意する最も基本的な事は何でしょうか？最も基本的な事は利回り、つまり収益の割合です。不動産物件購入の際には、より利回りの高い物件を購入する事が収益拡大に繋がると言えます。では、物件の利回りはどのように判断すれば良いのでしょうか？
次の章からは、利回りを考慮に入れた上での不動産物件の評価方法を「表面利回り」「NOI利回り「投資利回り」の3点に焦点を当てて順番に見ていく事にします。
【参考】
不動産オーナーの経営事情vol.1 〜切っても切れない税金の話〜
不動産オーナーの経営事情vol.2 〜事業承継問題〜
不動産オーナーの経営事情vol.3 〜法人化による相続税対策の検討〜
◎表面利回り
表面利回りとは不動産物件の満室時の年間賃料収入を物件価格で割った数値です。
具体的にご説明しやすいように、今回は2つの物件でどちらを購入した方がより利益率が高いのか対比させてみようと思います。
A物件:20㎡、賃料6万円、物件価格800万円、平均居住年数2年、平均空室期間1ヶ月。
B物件:35㎡、賃料6万円、物件価格400万円、平均居住年数2年、平均空室期間3ヶ月。
A物件とB物件ではどちらも賃料は6万円、平均居住年数は2年です。
差異としてはA物件は物件価格は高めですが空室期間が短く、B物件は物件価格は安めですが空室期間が長い点でしょう。
この両物件を表面利回りの観点で比較すると、A物件は72万円÷800万円となり9%、B物件は72万円÷400万円となり18%。B物件の方が表面利回りが高くなります。
では、表面利回りが良いのでB物件を購入した方が得なのでしょうか？
ここで次に注目していくのが、空室期間や管理運用費を考慮したNOI利回りです。
