マンションやアパートなどの不動産は、竣工時期が一緒でも、その後の管理の良し悪しで、物件の価値は大きく異なってしまいます。建物一棟を所有するオーナーにとって、建物の劣化具合は気になるところです。中長期の視点で投資案件を見ているのなら、20年、30年の長期にわたる修繕計画について理解を深めていくのは当然のリスク対策です。今回はこの「長期修繕計画」について解説します。
経年劣化の建物は、補修や工事で維持・管理
長期修繕計画は、新築時に、計画期間30年程度で行うのが一般的です。建物は築年数が経つと劣化が進みますが、外壁の補修や屋上の防水工事、建物診断などを定期的に行うことで、維持・管理の効率を上げていくのです。
ただ、計画はあくまでも計画なので、実施する修繕工事の内容や時期、費用などを確定するものではなく、一定期間ごとに計画を見直していくことを前提としています。見直しにより修繕積立金が軽減される可能性もありますが、逆に想定外の修繕などにより積立金を値上げしなければならない事態も考えられます。「物件が古くなって、賃料値下げを検討していたところだったのに…」と嘆くことのないよう、備えておきたいものです。
修繕工事の頻度と費用
マンションやアパートでは、使われている建材や設備によって耐用年数が決まっており、これに伴って修繕工事の周期があらかじめ決められます。修繕工事は次のような周期で行われるのが一般的です。
● 屋根・屋上の防水 10年～15年毎
● 外壁の補修・塗替 10年～15年毎
● シーリングの打替 10年～12年毎
費用の目安も業者によって違いますが、屋上防水の補修工事で1平方メートル当たり8,000円～1万2,000円、外壁補修工事で1平方メートル当たり1,000円～3万円。さらに15～20年毎に取り替える受水槽は500万～800万円などと費用がかさみます。
大型設備の場合は、例えば次のような周期です。
● エレベーター取替 30年～35年毎
● 機械式駐車場取替 15年～20年毎
その工事はさらに大がかりなものとなり、エレベーターはざっと1基当たり1,000万～3,000万円、機械式駐車場は、1台当たり100万～150万円と想定されます。
物件を長く所有するならば、オーナーは30年と長期で出費を考え、30年の間に、2～3回は大規模な修繕を行うことを覚悟しなければなりません。
しかも、どれだけ綿密に計画されたとしても、マンションが建つ環境や劣化の速度、材料費の価格変動などで予定通りにいかないこともあります。このため、分譲マンションなどは長期修繕計画を、5年毎に見直すなどの対応をしています。
