実際、法人を設立するということは「自分株式会社」のようなものであっても、行わなければならないことや負担すべきことが増えます。ただ、それをデメリットととらえるか、それ以上のメリットを享受するための“必要経費”ととらえるか。それによって、不動産投資での収益から「税引後キャッシュフローを最大化」させることができるかどうかも決まってくるのです。
(本記事は、成田 仁氏の著書『新税制対応 プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう！～不動産と会計のプロが教える法人化による資産運用の教科書～』クロスメディア・パブリッシング/インプレス=2017年7月14日刊=の中から一部を抜粋・編集しています)
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デメリットを上回る法人化メリット
個人のまま副業的に収益不動産投資を行うのであれば、法人化のための費用や準備、法人設立後のきちんとした会計処理、決算処理などは必要ないかもしれません。
ただ、それでは、あくまで副業であって、収益が出れば儲けものというぐらいの領域での投資で終わってしまいます。
将来的に本業以外に安定した収益を継続して得たい、独立後の事業基盤をつくりたい、といった、しっかりとした目的をもって投資を行うのであれば、その目的を達成するための「戦略」や「マネジメント」が必要です。
収益が出ればいい、というのではなく、資産計画を達成するために「たまたま」ではなく、計画通りにキャッシュフローが増えなければ目的が達成できません。
そのための経費は、決してデメリットではなく、むしろリターンの高い必要経費。
個人だけでは難しい、さまざまなタックスメリットの活用も、法人化という必要経費をかけることで、可能になります。
けれども、「本業をやりながら、法人で不動産保有をして、収益のあがるマーケティングをしてタックスメリットを活かす会計・税務マネジメントをするのは難しい」と思う方もいるでしょう。
それに、そもそも不動産保有法人を設立する時点で、いろいろ大変そうなイメージです。
だからこそ、せっかく投資をして経費をかけるのですから、それを最大限活かせるように不動産と税務・財務のプロを使ったチームをつくったほうが確実に勝率は上がります。
次章では、そのためのプロと組んだ「勝つチーム」づくり、勝てる法人設立についてお話をしたいと思います。
プロとチームを組むことのメリットとは
以前に「せっかく不動産投資で収益を上げているのに、なぜかお金が残らない人」が少なくないという話をしました。
そうした人は、どうも、投資には熱心でも収益を守るために時間を使ったり工夫をしていない。
目の前の「利回りのいい物件」だけを見て、投資をしてしまっているようです。
それとは反対に、長期に渡って不動産投資で成功している人は、ある共通点を持っています。
それは、常に「先を見て、積極的にプロのアドバイスを取り入れている」ということです。
ゴルフやランニングなど、スポーツ全般でもいえることですが、自己流でやっていたことが、ティーチングのプロの適切な助言で、自分の悪い癖を修正できたり、伸ばせるポイントを教えてもらったりして、飛躍的に成績が伸びたという経験がある方も多いと思います。
不動産投資も同じ。
プロの力を借りることで、結果を出す精度もスピードも格段に違ってきます。
不動産投資というと、昔は、資産家か地元の地主さんが、管理会社や不動産会社に任せきりでやっている「大家さん」のイメージがありました。
大家さんは、とくに何もしなくても、売り手市場で入居者が埋まるのを待っていればよかったのです。
しかし、人口減少社会の現在の不動産マーケットでは、マーケティング戦略を行い、商品である物件の価値を高め、収益が出る仕組みとマネジメントを構築しなければ生き残りは難しくなっています。
つまり、不動産投資、収益不動産運用にもビジネスセンス、経営マインドが必要だということです。
不動産投資に限らず、ビジネスを成功させる経営者は「こうなりたい」という強い思いを持っています。そして「いつまでに、何を実現する」という具体的なロードマップを基に、それを埋めるための人材を投入し事業計画を進めていきます。
「こうなりたいという強い思いを持つ」「具体的なロードマップを描く」ここまでは、投資家であるオーナーが自分1人でもできると思います。
そこから先、実際にファイナンスを使って物件を取得し、賃貸マーケティングを行い、収益を最大化させる税務・会計マネジメントと、その仕組みを構築し、いろいろな問題に対応していく仕事をどんなパートナーと行うか。
実は、この部分のチームづくりが、収益不動産投資では非常に重要です。そこでポイントになるのが「プロの力を、うまく活用する」ということ。
不動産投資家のオーナーの中には、なんでも自分でやってしまいたいという人がいます。
よほど時間があって、それほど時間のコストやキャッシュフローも気にしなければ、そういうやり方でもいいと思うのですが、現実的には難しいのではないでしょうか。
不動産マーケットの専門的な情報収集や分析、税法の最新動向をもとにした税務戦略、収益を最大化させる財務マネジメントなどをすべて自分でやろうとすると、それだけで時間がいくらあっても足りません。
しかも、その情報や分析が正しいのかどうかも、すべて自分で判断しなければならないとなると大変……。
その部分は多少の経費を使っても、信頼できるプロの力を活用し、自分は投資家として経営者として「最終的な料理の部分、そのネタをどう使うか」に注力する。
そのために、プロとチームを組み、「勝てる不動産投資会社」をつくりましょう。
町の不動産屋さんと「収益不動産のプロ」は何が違う？
プロと組むのなら、よくある「町の不動産屋さん」にお願いすればいいのでは？という疑問を持たれるかもしれません。
一般の方には、わかりにくいのですが、ほとんどの「町の不動産屋さん」の業務は物件の仲介をして売買や賃貸契約を成立させることで、マーケティングやコンサルティングといったことは行いません。
私たちも、収益不動産物件の仲介業務を行いますが、それは、あくまでフローの1つであって、それ以前に「どのような目的で収益不動産投資を行うか」「目的実現のためにどんな事業計画を立て、どんな物件を取得するか」「収益を最大化させるための税務・会計マネジメントをどうするか」といったコンサルティングやアドバイスを必ず行います。
少し昔の話ですが、私たちのもとに、ある経営者が相談に来られました。
その方は、個人でリラクゼーションスポットを経営されていたのですが、いずれチェーン化して個人店のような形態ではなく、きちんとした企業として経営したいという目標を持っていました。
そのために、本業の収益を使って不動産投資をして事業基盤をつくりたいということだったのです。
ただ、その頃は、まだ経営者としての実績も浅く、経営されていたリラクゼーションスポットが金融機関から事業拡大のための融資を受けるのは厳しい状況。
本音をいえば、不動産投資で多少無理をしても、手っ取り早く事業拡大資金を稼ぎたかったのかもしれません。
しかし、それではリスクがありすぎるし、何より本来の「経営力」は身に付かない。
そこで私たちは、まず手持ち資金で無理なく、区分所有で1部屋ずつ物件を買い、10部屋の事業規模まで持てるように投資していきましょうということを提案。
その間、きちんと税金も払い、収益を出して社会的信用を築くという「旗」を立てたのです。
それから私たちと経営者の二人三脚での歩みがスタート。
ことあるごとに経営相談にも乗りながら、数年後、見事に事業規模での収益不動産投資も行えるようになり、同時に本業も金融機関から評価されるような「経営」ができるようになりました。
このケースのように、単なる収益不動産投資のパートナーというだけでなく、投資家のみなさんの「収益不動産投資を通して実現させたいこと」を共有させていただくからこそ、本業も不動産投資のどちらも空回りしない経営が可能になると考えています。
不動産業者は何のプロか！？
不動産業者と一口に言っても得意分野はそれぞれです。
駅前の地元の賃貸物件に特化した仲介業者、大手仲介業者は店舗別の個別採算で地元密着の売買仲介、建売の専門業者、マンションの専門業者、地上げを専門とする業者、当社のような収益不動産の専門会社など、多肢に渡ります。
みなさんが千三つの世界の中から収益物件の優良物件情報を入れようとすると、やみくもに不動産業者回りをしても徒労に終わる可能性が高いのです。
弊社では、レインズ（不動産業者向けの物件情報システム）の情報から収益物件の新着情報はタイムリーに専門スタッフがチェックしており、「収益物件を探している」旨のファックスが24時間自動的に約3万件の不動産業者に流れる仕組みになっています。
ネットサーフィンをしながら常に物件収集をするスタッフが3名、また「フェイストゥフェイス」がなんといっても秘密情報の宝庫、十数名のスタッフが常時不動産業者や、会計事務所、弁護士事務所などを訪問し人間関係を築きながら情報収集しています。
そう!!不動産業者は「情報収集のプロ」なのです。
それも得意分野に特化した情報収集！この力を利用しない手はありません。
みなさんがコンピューターシステムの構築やファックスシステムの整備、スタッフの雇用なんかしたら、幾らいい物件に巡り合えたとしても、費用対効果で絶対に割りが合わないですよね！
パートナーとして「収益不動産の情報収集のプロ」を選べば、システムからスタッフまで使い放題なのです。それも、すべて成功報酬です。
収益不動産のプロと税務・会計のプロによるチーム管理
未来会計で収益不動産投資を行うためのチームとは、投資家であるオーナーと私たちのような収益不動産コンサルティングを行う収益不動産のプロ、そして税務・会計のプロの3者が基本と考えてください。
そして賃貸管理報告書をベースに“チーム会議”を行い、収益とキャッシュフローを最大化するための事業計画を実行していきます。
このチーム会議では、未来会計としてタックスメリットを活かすために組み込める新しい保険商品の提案や検討、税制改正にあたっての予防策や対応策などの打ち合わせも行います。
たとえば、生保・損保の保険商品1つでも、さまざまな商品があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
「節税になるというので、仕事上の付き合いで保険に入った」という経営者の話もよく聞きますが、きちんと保険内容を精査してみると、掛け金に対して返戻率が低かったり、税務上のメリットが薄かったりするようなものも……。
そうした、本来リスクヘッジするための商品が税務・財務上のリスクになるようなことも、プロの目でチェックすることで防ぐことができます。
プロとチームをつくるということは、不動産、税務・財務のプロをそれぞれ雇用しているようなもの。そして、プロは、それぞれの分野で独自の情報ルートや商品・サービスの調達ルートを持っています。
この部分は、なかなか一般の人が自分で開拓しようと思っても難しいと思います。
さらに、財務的に有利な商品やタックスメリットを、最新の税制や収益状況をにらみながら、どのように組み合わせれば最も効果があるのか（ここが重要です）をシミュレーションして提案するのは、不動産投資家とチームを組んでいるプロだからこそできること。
そういった総合的な情報は、残念ながら各専門家個々と付き合っていても、なかなか教えてはくれません。
それどころか、税理士の先生や会計士でも、投資家から見れば「面倒なことを避けようとして、こちらの相談に乗ってくれない」ということをよく聞きます。
今のように頻繁に税制改正が行われる時代は、そうした動きをキャッチアップし、さらに先を読んで動けるパートナーが必要です。
もし、みなさんが経営者として、何らかの意思決定をするときに、インプットされる情報量が少なかったり、どのように役に立つかの分析がされていなかったりしたら、とても意思決定材料としては使えないでしょう。すると、そこから導かれるアウトプット、つまり事業の成果も大きく違ってくるはず。
プロとチームをつくることで、多少の経費が発生しますが、サービスに対価を投資することで、やはり「プロでなければ提供できない」具体的な成果が手に入ります。
しかも、外部の税理士や会計士に単独で頼むのと違って、収益不動産投資に精通した会社と提携している税務・会計のプロなので「同じチームの一員」として、投資家目線で成果を出すことを重視しています。
決して投資家が不利になるような中途半端な仕事はしないというプライドとノウハウを持っているのが特徴です。
知っていますか！？不動産投資の税務戦略
収益不動産投資は、きちんとしたマーケティングとリスクコントロールを行うことで、他の投資に比べて「収益が計算できる」ことが大きな魅力です。
寝ている間に相場が急変して大損するというようなことは、まずありえません。
しかし、だからこそ、気をつけるべきことがあります。
収益が出やすい、つまり税引前キャッシュフローが大きくなるということは、そのまま何もしなければ税額も大きくなるということです。
いくら満室経営をしていても、収益の半分が税額になれば、空室率50％で経営しているのとあまり変わりません。
税引後のキャッシュフローで見て、投資利回りがどれくらいになるのかを考えることが必要です。
それにもかかわらず、満室経営の努力をしていても、なぜか税引後キャッシュフローを最大化することを考えない不動産投資家が多いのが、私たちには不思議です。
では、税引後キャッシュフローを最大化するため、収益と共に手元に残るお金を増やすために行うべきことはなにか。それが「税務戦略」です。
税務戦略とは、税引後のキャッシュフローを最大化するために税金をコストとしてとらえ、現在の税制の下でそれを最小化することです。
税務というと、投資を考える中ではどうしても「後回し」にしてしまいがちですが、私たちのプロチームでは、税務を収益不動産投資とセットで戦略的に組み込んでいます。
そうすることで、満室経営の収益を絵に描いた餅に終わらせることなく、しっかり手元に残すことを実現しているのです。
1万円が2万円になる考え方とは
みなさんが飲食店に食事に出かけたとします。
そのとき支払った食事代金が3千円だとは、まったく価値が異なってきます。
なぜなら、おわかりだと思いますが、関係者との打ち合わせを伴う食事代は経費になりますが友人との食事代は、経費になりません。
関係者との食事代の支出は税引前所得からの支出となり、友人との食事代は税引後所得からの支出となります。
そう考えると、最高税率で友人との食事代には倍の6千円分の価値があり、それだけ稼がなくては、その分の税引後の支出が賄えないということです。
今の例は、すこし極端なものですが、税務戦略的な考え方を常に持てるようになるためには、税金に対してもこのような考え方がパッと出てくるかどうかで違ってきます。
法人での収益不動産投資を行うということは、法人化すればそれだけでOKということではなく、投資家の税務に対する「意識」や「スタンス」も、このように変えていくということを、まず理解してほしいと思います。
それでは、タックスメリットが得られる収益不動産投資の法人化とは、どのような形態なのでしょうか。収益不動産投資を法人化して行う場合の、3つの形態で見てみましょう。
①不動産保有会社をつくる形態
本書でも、タックスメリットが一番大きい形態としてお勧めしています。
この形態が収益が最も大きくなることから、家族などに給与を支払うことで所得分散できること、そして自分自身も法人から報酬をもらうことで給与所得控除ができます。
さらに小規模企業共済などさまざまな制度を利用することで、個人で収益不動産を所有141するよりも、実効税率を大幅に下げることができます。
ただし、既に個人で不動産を保有していて法人に移した場合、譲渡益課税が差額の20～39％かかってしまったり、不動産取得税や登録免許税が多額となってしまったりするために、やむを得ず法人に移さず管理会社方式にしたほうが有利なケースもあります。
また、法人が保有する不動産を相続税上評価する際には、取得後3年間は、路線価が適用できなかったり、小規模宅地の特例が適用できなかったり、相続対策上不利となる場合もあります。
②不動産管理会社をつくる形態
これまでの不動産投資の法人化で比較的多かった形態です。
設立した不動産管理会社に物件の管理を委託するかたちで管理業務委託契約を行い、物件のメンテナンスから入居者の入退去の管理、家賃の回収などの業務を行います。
しかし、投資家が設立した管理法人がすべての管理業務を行うのは現実的ではないので、実際には、管理業務の一部又は全部を、さらに専門の管理会社にアウトソーシングすることになります。
そうなると、管理法人としての実態が問題とされて、税務署から指摘を受けやすくなるマイナス要素があります。
管理料の相場は、第三者に依頼する場合で、5％ほどです。仮に1000万円の賃料収益があったとしても50万円しか管理料が認められないのでは法人の維持管理コストも吸収できません。
導入が簡単というメリットはありますが、費用対効果は、賃料収益が大きくないと効率の悪い形態といえます。
③サブリース法人をつくる形態
サブリースとは「転貸を前提とした一括借り上げ」を意味し、不動産投資家（オーナー）が管理会社に一括で物件を貸し（マスターリース）、その物件の部屋を管理会社が今度は第三者の入居者に貸す（サブリース）という形態です。
この場合、オーナーである個人と設立した管理会社でサブリース契約を結び、相場賃料の85％程度で一括借り上げを行い、差し引き15％の収益を得ることになります。つまり、空室リスクを個人ではなく管理法人が負います。
仮に1000万円の賃料収益があれば150万円の収益をサブリース法人に移すことで、その分の個人の課税を抑えられます。
ただし、この形態も、税務署側は契約ベースではなく実態ベースで判断するため、適切な契約かどうかを争う問題が発生するリスクがあります。
相続対策上不利とならないかに気をつければ、収益にかかる税務リスクという点で見ると、やはり不動産保有会社をつくる形態が一番安全かつタックスメリットを活かしやすいということがいえるでしょう。
資金調達の裏技は、税制改正で封じられた！
法人による収益不動産を取得する資金をどう調達するか？実はここでも個人と法人をトータルで考えて、手取りキャッシュフローを最大化するための戦略が重要になります。
仮に物件取得費用の頭金を投資家個人から法人に貸し付けるとします。その場合、法人としてオーナー個人に借り入れ利息を支払わなければなりません。
受け取る側のオーナーは個人の雑所得として、総合課税による税率で、最高税率であれば50％（平成27年分からは55％）を課税されます。50万円の利息なら25万円が税金になります。
こんな場合でも、法人であれば打つ手があります。
社債（少人数私募債）の発行によって、投資資金を確保しつつ課税額を抑えるというものです。つまり、オーナー個人が社債を引き受けるというかたちで法人の資金調達を行うのです。
不特定多数の投資家を対象として発行する公募債と違って、少人数私募債は簡単に発行することができます。
成田仁（なりた・ひとし）
ソリッド株式会社代表取締役。1965年 秋田県生まれ。不動産コンサルタント。大学卒業後、投資マンションの企画販売会社、財閥系不動産仲介会社を経て、東京都にて共同経営による不動産会社を設立し、不動産の不良債権処理業務、外資系ファンドへの不動産投資アドバイス業務（デューデリジェンス）、上場企業に対する不動産コンサル業務などを中心とした、難易度の高い業務を手掛ける。2001年ソリッド株式会社を設立。主な事業は不動産に関する総合コンサルティング（投資マンション及び収益不動産全般、居住用不動産）、不動産売買業務（不動産の取得・管理・分譲販売・売買仲介業務）。
