お金を育てる方法として、個人とは別のかたちで投資を行って、節税をしながらキャッシュフローを増やすという方法があります。え、そんなことができるの？と思う方もいれば、ピンとくる方もいるかもしれません。もちろん、法的におかしなことをするわけではありません。マンションなどの収益不動産投資を、法人を設立して行うのです。その方法を理解していきましょう。
(本記事は、成田 仁氏の著書『新税制対応 プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう！～不動産と会計のプロが教える法人化による資産運用の教科書～』クロスメディア・パブリッシング/インプレス=2017年7月14日刊=の中から一部を抜粋・編集しています)
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収益不動産投資は誰にでもできる
みなさんが、せっかく個人で頑張って稼いでも「あまり残った気がしない」のは、税引後所得でお金を残そうとしているからかもしれません。
なぜでしょう。
それは、日本の場合、個人の所得は累進課税制度によって所得に比例して税率が高くなるからです。
たとえば、あなたがサラリーマンや個人事業主で1800万円を超える課税所得を得たとすると、住民税をあわせると最高税率はなんと50％！（平成27年分からは55％！別途、平成49年まで、復興特別所得税が、基準となる所得税額に対して2・1％かかります。ただし、以下本書では、特に断りのない場合にはこれを考慮していません）。
ふつう、それだけの所得を稼ぐ人は、相当な努力をしたはず。なのに、その半分は「税金のために稼いでいる」ことになってしまいます。
もちろん、納税は国民の義務であり、社会を成り立たせるために重要なのは言うまでもありません。
でも……。
理屈ではわかっていても、釈然としないなぁという気持ちになる方も多いでしょうね。
でも、だからといって、その税金分を取り返そうと個人で投資をすることは、あまり節税にもキャッシュフローを増やすことにもならないのです。
そうではなく、個人とは別のかたちで投資を行って、節税をしながらキャッシュフローを増やし資産を育てるのです。
え、そんなことができるの？と思う方もいれば、ピンとくる方もいるかもしれません。
もちろん、法的におかしなことをするわけではありません。
マンションなどの収益不動産投資を、法人を設立して行うのです。
「法人で」というところがポイント。
もちろん、いきなりオフィスを借りて、だとかそういう話ではありません。
法人設立なんて、なんだか面倒くさそう……、と思われるかもしれませんが、プロの手を借りれば実は意外に簡単です。
さらに、たとえ過去にあなたが、自ら法人を設立して事業を運営した、といった融資において信用に足る経歴を持っていなかったとしても、「収益不動産投資（賃貸）事業であれば、金融機関は融資してくれる」のです。
これも不動産投資の大きなメリットの1つでしょう。
たとえばこれが他の投資商品を買うためだったり、他の事業を始めるためだったりしたら、融資を受けることすら一苦労です。
他の投資や事業に比べ、不動産というのは、日本において特別な存在なのです。
知らないと損をする不動産投資の本質
その前に「不動産関係の話を聞くと、大体虫のいい儲け話ばかり……」「そもそも不動産投資って安全なの？」という疑問にお答えしたいと思います。
世の中では、自然災害や経済危機も含め、想定外のことが起こります。不動産投資は他の金融商品に比べて、これらに対してのリスクヘッジがしやすく安全です。
2011年3月11日には未曾有の大震災がありました。
日本の経済にも深刻な影響を及ぼしましたが、「不動産の本質的な価値」というものは揺らぎませんでした。
また、リーマンショックで不動産市場が落ち込んだと思っている方もいますが、これは実は「イメージ」で、実際には、この本で取り上げるような居住用の収益不動産への影響はそれほどありませんでした。
人間が生活していくにも、経済活動をするにも、基盤となる不動産は必要不可欠だからです。そのことは後ほど、くわしく説明します。
むしろ大震災以降は、企業活動でも個人の資産面でも、リスクを分散する重要性が高まり、リスクコントロールがしやすい不動産投資が見直されています。
不動産投資が比較的安全なのは間違いありません。では、巷にあふれる不動産投資の方法は、信用に足るものなのでしょうか。
たとえば、書店に行くと《不動産投資でラクして儲ける方法》《サラリーマン大家で稼ぐ》といったタイトルの本がたくさん並んでいます。
どの不動産投資の本も「不動産投資は儲かる」「いい物件を探すことが大切」ということを一生懸命書いています。これは間違っていません。
しかし、これらの本を私たちプロが見たとき、収益不動産のプロならば絶対避けては通れない「ある大切なこと」が、決まってどの本でもあまり触れられていないことに気づきます。いったい、何だと思いますか？
それはズバリ、不動産投資を行い、収益物件を取得して経営するときに、切っても切り離せない「税務戦略と財務マネジメント」のことです。
「なんだ！」と思われるかもしれません。そんなの投資や物件探しに比べたら、たいしたことないよと。
本当にそうでしょうか。不動産に対する税務や会計は、一般的にその金額が大きくなること、税制が複雑なことから、1つ処理の仕方が違うだけで大きく収益に影響してくるのです。
わかりやすく言えば、同じ利回りの物件でも「税務戦略と財務マネジメント」のやり方次第で、数百万円単位で得する人と損する人が出てきます。
せっかく、不動産投資で収益を上げたのに、トータルすると思ったほど儲からない……。
そんな残念な話が、どうして生まれてしまうのでしょうか。
攻守のバランスが収支をクロにするつまり、こういうことです。
これまでの不動産投資の教えは、「うまく投資すること＝儲けること」のノウハウに偏っていて、「キャッシュフローを最大化すること＝余計な出費を出さないこと」について誰もあまり触れてこなかったのです。
考えてみてください。サッカーでも野球でもそうですが、いくら攻撃力があって得点を入れても、守りがボロボロでは勝てませんよね。
たまに大勝することはできても、シーズンを通して勝ち残ることは難しいでしょう。
不動産投資も、まったく同じなんです。
投資する、儲けるといった攻撃ばかりが好きで、いかに失点を防ぐかという戦略には、みんなあまり興味がない。
わからないでもないですよ。誰だって、得点を入れるほうが面白いですから。
でも、それだと長い目で見て収益を最大化させること、不動産投資で安定した結果を残すことはできません。
私の経験から、はっきり断言できます。
入ってくるお金だけしか見ていない不動産投資家は、必ずあとで泣いています。
ポケットに穴が開いているのに、お金を無造作に放り込んで走っているようなものですから。
この本に興味を持っていただいた方なら、きっとそうだと思うのですが、不動産投資をする本質的な目的は「できるだけたくさんのキャッシュを安定して手元に残す」ことであって、ただ単に「物件を所有する」とか「転売して一時的に儲ける」ことではないですよね。
スポーツでいえば、試合に出られればいいという発想ではなく「試合で必ず勝つ」という発想。
そして試合を重ねながら現状に満足せず「自分の年俸を上げていく」ことを目的にするような人が、この本を今、手にとっていただいているのではないでしょうか。
だからこそ、この本では「収益不動産のマーケティング戦略」だけではなく、これまであまり触れられなかった、あなたの手元に残るお金を最大にする「税務戦略と財務マネジメント」についてのお話もします。
ゼロになることがないのが不動産投資の特徴
不動産投資というとなんとなく「恐い」イメージや「胡散臭い」イメージを持つ方もいるかもしれません。
不動産に投資して所有することも、なんとなく素人にはリスクが高いと考えられがちですが、金融商品に比べ不動産が抱えるリスクはコントロールできるものが意外と多くあります。まず、このことは覚えておいてください。
では、なぜ不動産はリスクをコントロールしやすいのか。
投資におけるリスクは、コントロールできるリスク、コントロールが困難なリスクの2種類に分けられます。
コントロールが困難なリスクとは、次のようなものです。
不動産に限らず、株やFX（外国為替証拠金取引）でも、投資をするうえで一番のリスクといえば、投資したお金が戻ってこないことですよね。
ゼロになるだけならいいですが（本当は良くないですが）、先の震災では為替が乱高下したため、先物取引やオプション取引で多額の追加証拠金が発生して巨額の負債まで抱えてしまった投資家もいました。
人智を超えた自然災害が発端とはいえ、激しい相場の動きはコントロールのしようがありません。
株式投資でも、企業不祥事などで株価が下がったり、破綻によって価値ゼロになってしまうことも。このように、投資にはコントロールできないリスクが付きまといます。
不動産投資はというと、天災が起こることを除けば仮に物件価格が下がったとしても、物件そのものがなくなってしまうことはありません。
そして、健全なテナントがいる限り、そこからの賃料収入は入り続けてくるので収益がゼロになることはない。
これは不動産投資の大きな特徴でありメリットです。
さらに、不動産の賃料というのは、物件価格や地価の上下に関わらず、それほど上下しないのです。これを「賃料の粘着性」といいます。
賃貸で住まいを借りたことのある方ならわかると思いますが、景気が良くなった悪くなったといって、賃貸契約期間中に家賃が上下することはないですよね。
それだけ、収益のリスクもコントロールしやすい＝景気にも市場にも左右されず安定してインカムゲインが得られる、というのが不動産投資だということがわかると思います。
よく「リーマンショックで不動産物件を持っている人は破綻したり大損したりしたんでしょ？」と、いわれることがありますが、私たちは苦笑しながらこう答えています。
「純粋に長期収益目的で不動産物件を持っている投資家、大家さんで破綻したような人は、少なくともまわりでは聞いたことがありません」
仮にいたとしても、他の投資をメインに行っていたり、本業で影響を受けたようなケースでしょう。
あるいは、ファンドの運用（アセットマネジメント）を行う会社が、一時期の不動産ミニバブルに乗じて、運用報酬を狙うだけではなく、自ら金融機関から借入をして不動産に投資し、リーマンショックで金融機関が一斉に融資を引き上げたため破綻してしまったようなケースが多いと思われます。
ただ、これも大きな影響を受けたのは、主にオフィスビルやテナントビルなどの収益物件です。
不景気による企業の収益悪化で空室が大量に発生し、それにより、オフィス賃料も急激に下落したのです。
一方、集合住宅を長期所有している場合の投資家の影響は、それほどではありませんでした。
先ほどお話ししたように、レジデンスの賃料には粘着性があるので、利回りはほぼ安定しているからです。
仮に1億2000万円の物件にローンを組んでいて、毎月元利合計60万円の支払いがあったとしても、利回り9％で約90万円の家賃収入があれば破綻することはないですよね。
賃料相場が急落すれば別ですが、現実的にそういうことはまずありません。
用が余計にかかったり、トラブル対応が多いような物件です。
一見、ふつうに入居者が入っているように見えて、なぜか妙に問題の発生する物件というのがあります。
一般の方が、そうした「負の物件」を見極めるのは大変です。正直言って、最初は「どれも同じようにしか見えない」と思います。
そんなときに頼りになるのが信頼できるプロのアドバイス。
収益不動産を扱う、きちんとした会社なら、問題のありそうないい加減な物件を紹介したりはしません。
私たちもそうですが、投資家の方とは長期に渡ってお付き合いして収益を上げてもらい、できればまた別の物件も取得してほしいと思っていますから。
あなたが目指すものを決めて、旗を立てよう
このように不動産投資は、自分でリスクコントロールできることを学んで対応していけば、成功確率がかなり高い投資です。
だからなのか「いい物件がある」というだけで、即判断してしまう投資家の人もいます。 フットワークはもちろん重要なのですが、ちょっと待ってください。
その物件が、いくらいい物件でも、あなたが将来的に目指している収益プランやライフプランに合ったものですか？
私たちは、必ずそのことを投資家の方と話し合って確認します。
なぜなら不動産投資は、目的によって取得するべき物件が異なってくるからです。
たとえば、長期的に複数の物件を所有して安定した収益を得ることが目的だとか、リタイア後の収益源が欲しいという場合なら、「都心に近い人気物件」でも利回りが悪い物件はお勧めできません。
それよりは、少し郊外でも利回りのいい新しい物件で、じっくりキャッシュフローを増やして、お金を貯め、継続して物件を取得できるようにするほうが目的に合っています。
逆に、他にも株式など、いろいろな分散投資をしていて、キャピタルゲイン（売却益）が取れるほうがいいという目的なら、都心に近い人気物件も候補になるでしょう。
表面的な利回りがいいという理由だけで、駅から遠い「掘り出し物の中古物件」を取得しても、修繕費が思ったよりかかる、徐々に空室が増える……、そして結果的には安定収益が得られないということにもなりかねません。
そうした失敗を避けるために必要なのが「旗を立てる」こと。つまり「長期ビジョンとビジョンに対するマネジメント」をしっかり身につけることです。
「不動産投資は怖い……」と言われるのは、投資家が、そうした旗を立てるビジョンを持たず目先の儲け話に乗って失敗するケースが多いからかもしれません。
あえて「一棟買い」投資を勧める理由
収益不動産投資といっても、区分所有のワンルームマンションへの投資や、リート（REIT）と呼ばれる不動産投資信託など、いろいろな種類があります。その時点で、なんだか不動産投資は面倒だと思われるかもしれません。
しかし、本当に長期的な収益を考えるならば、答えはいたってシンプル。私たちはマンションやアパートなどの「一棟買い」をおすすめします。
前の章で、収益不動産投資の強みは、「長期のファイナンスが使えること」と述べましたが、そのメリットを活かせるのが中長期のインカムゲインを得られる「一棟買い」なのです。
そもそも、不動産投資を始める人の動機として、最近多いのが「年金が信用できない」というもの。
年金に代わる、毎月の安定収入を得るという目的で考えても、短期間で勝負するような投資ではなく、中長期保有を前提とした「一棟買い」が理にかなっています。
バブル期であれば、金利が高かったため、「一棟買い」といえば短期間で売却益を得るイメージが強かったかもしれません。
利回りが10％でも金利が8％もすれば、イールドギャップ（投資利回りと金利の差）はわずか2％。
仮に年間の賃料収入が500万円、物件価格が5000万円の物件を、5000万円を利回り10％ですべて借り入れした場合、借り入れ金利が8％もかかれば年間400万円も金利の支払いが必要です。
賃料収入500万円から金利支払い分を引くと、残る収益は100万円。実際には、さらに管理費などさまざまな経費が必要なので大赤字です。
ところが、現在は約20年に渡って低金利が続いています。利回り10％で金利が3％ならイールドギャップは7％。先ほどと同じ条件の物件で計算しても、金利の支払い分は150万円で済んでしまうので、残る収益は350万円。
経費を考慮した机上の計算でも十分収益が出ます。
だからこそ、長期ファイナンスが受けられる「一棟買い」がおすすめできるわけです。
意外に思うかもしれませんが、一棟買いでも区分所有でも、購入するために行うべきマネジメントは同じ。
同時に数室まとめ買いするならいいのですが、1室だけの区分所有の場合、入居者が決まらなければ空室率は100％になってしまい、リスクヘッジができません。
一棟所有であれば、設備や内装の仕様などを変えた複数タイプの部屋をつくることで、さまざまな入居者ニーズにも対応でき、結果的に1室だけの所有よりもマネジメントがしやすくなります（設備や内装を変えたタイプ別の部屋をつくるマーケティングは後ほど、ご説明します）。
さらに10部屋以上所有することによって個人所有の場合でも「事業的規模」として税法上のさまざまなメリットを活かすことが可能になります。
また、前章でお話ししたとおり、出口（エグジット）戦略も非常に大切です。
一棟アパート、マンションの場合
①そのまま売却
②加工（リノベーション）して売却
③土地として売却
④新築して売却
など、出口戦略のバリエーションが広がります。
その中で一番有利な方法を選択できるのです。
他の所有者のいる区分所有の場合はこうはいきませんね。この出口戦略の選択肢の多さも、我々が一棟所有を勧める大きな理由です。
リートと比較しても「一棟買い」の強さが見える
それでも、リート（不動産投資信託）のほうが、手軽だしリターンが大きいのでは？と思われる人もいるかもしれません。
実は、賃料収入で収益を得るという点では、リートも一棟買いも仕組みは同じです。 それでも利回りと得られるリターンが大きく違うのです。
リートとは、投資家から集めた資金と金融機関（レンダー）からの借入金を合わせて不動産投資法人が収益物件に投資をして、運用会社が運用を行い、得られた賃料収入から手数料や経費などを引いたものを、投資家に分配するというものです。
たとえば、同じ1億円の物件でも、リートの場合、投資家は物件そのものを“買っている”のではなく、頭金にあたるエクイティの部分をみんなで割って買っているだけ。
そして、投資家のリターンも、この頭金に対しての利回りなので、物件そのものに対しての利回りではありません。（当然、見た目の利回りは大きくなります）
利回りが8％としてリートの経費おおよそ4％ほどを差し引き、1億円の4％＝400万円の収益。
金利が2％として140万円を引くと260万円がリートの場合の手取り収益になります。
それに対し、一棟買いの場合はどうでしょうか。
そもそもアセットマネジメント（投資用不動産運用会社）の経費がかからないので、利回り8％分の800万円から金利140万円を差し引いた660万円（6・6％）が収益となります。
もちろん、これは表面利回りでの話なので、管理費や固定資産税などを差し引いた実質利回りはこれより少し下がりますが、それでも利回りは相当違います。
さらに、リートには破綻リスクがあります。
投資法人が取得したファンド物件のデット（借入金）は3～5年で償還期限を迎えます。
この時点で借入金を返さなくてはいけないのですが、金融機関がリファイナンスに応じなければ、物件を売却しなければならなくなります。
すると、当然足元を見られるので物件は買い叩かれ、かなりの損をすることも……。
そうなると、売却代金はデットに優先がありますから、元本割れをしたり、最悪の場合はリートの破綻で出資金は雀の涙ほどになってしまうようなことが実際に起こります。
このように、自分でリスクコントロールできない部分が多いというのは、マイナス要素として認識しておいたほうがよいでしょう。
ただし、短期や中期運用の場合には、実物不動産に比べて換金性が高いので、安く取得できるならば、自己資金作りとしては適していると思います。
現状は不動産投資というよりは配当の高い株式投資に近いですね。
アベノミクス効果、オリンピック効果で都心一等地のSクラスの不動産案件は、上昇の可能性が高いと考えられますので、Sクラスの案件の不動産が組み入れられているリートは今後数年間は魅力があるかもしれません。
成田仁（なりた・ひとし）
ソリッド株式会社代表取締役。1965年 秋田県生まれ。不動産コンサルタント。大学卒業後、投資マンションの企画販売会社、財閥系不動産仲介会社を経て、東京都にて共同経営による不動産会社を設立し、不動産の不良債権処理業務、外資系ファンドへの不動産投資アドバイス業務（デューデリジェンス）、上場企業に対する不動産コンサル業務などを中心とした、難易度の高い業務を手掛ける。2001年ソリッド株式会社を設立。主な事業は不動産に関する総合コンサルティング（投資マンション及び収益不動産全般、居住用不動産）、不動産売買業務（不動産の取得・管理・分譲販売・売買仲介業務）。
