住宅ローンを組むときに考えなければいけないことはたくさんある。住宅ローンを申し込む相手である金融機関がどう考えるかを知ることで、有利な条件でローン契約ができるかもしれない。住宅ローンのメリットや注意点のほか、景気と変動金利の基礎知識、今後金利はどうなるかという見込みについて紹介する。
(本記事は、千日太郎氏の著書『家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本』日本実業出版社、2018年2月10日刊の中から一部を抜粋・編集しています)
【関連記事 『家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本』より】
・(1) 家を買うときに損したくない人のための住宅ローン・金融機関の選び方
・(2) 被災した筆者の「リスク」「保険」の考え方 団信の仕組み、火災保険と地震保険の違いも解説
住宅ローンの本質と全体像をつかむ
「住宅ローン」とは、あらためて説明すると、自分の家の購入代金を、銀行などの金融機関から借りる借金のことをいいます。
銀行は金融市場から資金を調達し、利益を乗せて住宅ローンを貸しています。住宅ローンの契約で取り決めた通りの返済を続けている間、マイホームには抵当権が設定され、もし住宅ローンを返済できなければ、家を売った代金で返済することを要求されます。
この章では、住宅ローンを自分で選ぶために必要な正しい知識と考え方を網羅していきます。まず、住宅ローンを組む前におさえておきたい3つのポイントがあります。
住宅ローンを組む前に知っておくべき3つのポイント
（1）「住宅ローンにどれだけの選択肢があるのか？」という全体を俯瞰する
（2）それぞれの特徴とメリット デメリットを知る
（3）自分に合った住宅ローンを選ぶ
まず、全体を俯瞰するために必要な情報はインターネットで入手できます。ただし、普通に「住宅ローン」に関するキーワードで検索して出てくるのは、「広告」サイトです。
広告はその会社の商品を売るためのものなので、すべてバイアスがかかっています。偏りのない目線から「広告」を分析して、自分にとって最適な住宅ローンを選ぶ。実をいうと、これは初心者にとっては至難の業です。
その情報の入手方法、正しい利用方法は、知識のあるごく一部の人たちが独占しています。正しい情報に正しくアクセスする。こんなあたり前のことが、情報があふれているがゆえに困難になっているのです。
本書のひとつの目的は、それを知識がなくても理解可能な言葉にして、多くの人たちが、正しく住宅ローンを理解し、利用できるようになることです。
住宅ローンを取り扱う金融機関の全体像を知る
住宅ローンを貸す金融機関の数は、日本に1000以上あります。まずは、住宅ローンを取り扱う金融機関をグループに分けて、その特徴を把握していきましょう。
住宅ローンを扱う金融機関
1 民間融資(ネット銀行含む)
2フラット
3公的融資
一般的に利用できる「民間融資」の特徴
「民間融資」は、銀行や信用金庫・労働金庫、モーゲージバンク（住宅ローン専門会社）、生命保険会社などが貸し出す住宅ローンのことをいいます。
競争は激化して、金利キャンペーンが常態化しています。金利タイプは、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型とさまざまです。
そして、これら民間融資の資金は外部から調達して貸しています。資金を調達するには、コストがかかります。
銀行もお金を借りて利息を払っているのです。次の2つの方法で調達しています。
銀行が資金を調達する主な方法
・調達金利……銀行が資金を外から調達するときに払う金利（仕入）。
・運用金利……銀行が資金をお客に貸すときにもらう金利（売上）。
もちろん調達方法にはいろいろ種類がありますが、基本的な理解はこれで十分です。要するに、銀行は調達金利と運用金利の差である利ザヤを大きくすることを目的に、融資しているのです。
民間融資で必要な保証料の仕組み
また民間融資では、ネット銀行を除いて保証料が必要になります。保証料とは、保証会社が銀行の住宅ローンの債権を保証する料金です。
利用者が返せなくなったときに、代わって銀行に住宅ローンを弁済します。そして保証会社は払った住宅ローンを債務者（住宅ローン利用者）に請求します。利用者は、最終的には住宅を売却（または競売）して回収するのです。
つまり、利用者は、自分が返せなくなったときのために、銀行の債権を保護する保証料を自分で払っている状態なのです。
保証料無料の「ネット銀行」
ネット銀行は店舗を持たず、インターネットを介した取引を中心とする銀行で、店舗を最小限しか持たないことから、営業にかかる経費が安く、その分、住宅ローンの金利や繰り上げ返済手数料なども安く設定されています。一般的な民間銀行では必須になる「保証料」もゼロ円です。
しかし、総じて「融資手数料」が融資額に対して高いのです（融資額の2％プラス消費税というケースが多い）。
その高い融資手数料率は、ホームページ内に虫眼鏡でなければ見えないような、薄く小さな字で表記されています。
民間融資と公的融資の中間に位置する「フラット35」
フラット35は、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が取り扱う長期固定金利の住宅ローンです。
住宅金融支援機構は銀行やモーゲージバンクからフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という金融商品として販売する仕組みになっています（買取型）。
銀行やモーゲージバンクは、フラット35の利用者が返済できなくなっても取りっぱぐれがないのです。融資の事務を代行している位置づけです。
住宅金融支援機構は国の機関なので、民間融資のように保証料を取りません。いわば、保証料ゼロ円です。
また、フラット35の審査基準は、民間融資とは一線を画す通りやすさです。例えば、民間融資では団信（団体信用生命保険）へ加入できる健康状態が必須ですが（166ページで詳述します）、フラット35では任意です。
他にも勤続年数を問わないなど、民間の金融機関ではなかなか審査に通らなかった人でも、借りられるのがメリットです。
ただし、借入可能枠は、住宅の担保評価額の9割までという上限があります。住宅の価格の1割の頭金を自己資金として準備しておく必要があります。
知らないと損をする「公的融資」
公的融資の代表的なものに、「財形住宅融資」があります。これは住宅金融支援機構が取り扱う住宅ローンで、5年ごとに適用金利を見直す「5年間固定金利制」です。次のような条件を満たす必要があります。
財形住宅融資を満たす条件
（1）財形貯蓄を1年以上続ける
（2）申し込み日前2年以内に財形貯蓄の預け入れを行う
（3）申込日の貯蓄残高が50万円以上あるなどの条件を満たす
フラット35同様、審査に通りやすいのがメリットです。ただ、5年ごとに金利を見直すのでフラット35のような長期固定ではありません。
しかし、財形住宅融資は子育て世帯の借入金利を優遇しており、これは財形住宅融資の当初5年間の金利を0.2％引き下げるというもので、民間融資やフラット35にはないメリットです。
都道府県や市町村が独自の融資制度を行っている場合もあります。直接自治体が融資を行うタイプのほかに、フラット35など所定の金融機関での借入利子を一定期間補給するタイプなどもあります。
金利変動リスクを自分と銀行どちらが負うか？
次に住宅ローンの金利タイプについて確認しておきましょう。金利タイプは大きく2つに分けられます。
住宅ローンの金利タイプ
・変動金利……銀行が必要に応じて金利を変動させることができる。
・固定金利……借入期間に渡り金利を固定する。
変動金利は銀行間の資金融通の金利である「短期プライムレート（短プラ）」に影響を受け、その短プラは日銀が銀行に融資する政策金利の影響を受けるといわれます。
つまり、銀行が借りてくるときの金利が上がれば、変動金利を上げて確実に儲けられるようにしているのです。
これに対して、固定金利は市場の金利がどうなろうが、最後まで金利を変えないので場合によっては銀行が逆ザヤになる（損する）可能性もあります。
したがって、変動金利と固定金利の本質的な違いは、住宅ローンの利用者と銀行のどちらが金利変動リスクを負うかというものです。次のように覚えておきましょう。
2つの金利タイプの本質的な違い
・変動金利……金利変動リスクを自分が負う。
・固定金利……金利変動リスクを銀行が負う。
安い変動金利で借りるなら、自分で金利変動のリスクに対応しなければなりません。固定金利では銀行が金利変動のリスクを負ってくれるので、その分、金利が高くなるのです
景気と住宅ローン変動金利の基礎知識
短プラは変動するという説明をしましたが、誰が短期を上げたり下げたりしているのでしょうか？それは、日本政府です（日本銀行ともいいます）。
短プラは、政府が民間銀行に融資する政策金利の影響を強く受けます。政府は景気をよくするために投資や消費を促進したいときは政策金利を下げます。
これが「金融緩和」というものです。反対に、景気の過熱を抑制したいときには投資や消費をしにくくするために政策金利を上げる「金融引き締め」を行います。
「景気にブレーキをかける必要なんてあるの？」と思いますよね。わかりやすく解説します。好景気で人々の購買意欲が高まっているときに大量のお金が市場にあると、その国の貨幣の価値がどんどん下がってしまいます。
同じモノを買うのに必要な価格が上がる状態です。これをインフレーション（インフレ）といいます。インフレには正常なインフレと過度なインフレがあります。
正常なインフレと過度なインフレ
・正常なインフレ……給与上昇＝物価上昇となっているとき。上がった価格が人々の労働に分配されていく。
・過度なインフレ……給与上昇＜物価上昇となったとき。原材料や税金など、労働者の所得以外の部分が上がり、人々の生活を圧迫してしまう。
あまりに景気の上昇スピードが速いと「過度なインフレ」になってしまい、かえって国民の生活を脅かしてしまいます。
そのため、日本銀行は国民の生活を守るために適度なブレーキをかけようとするのです。しかし、この利上げ（金融引き締め政策）というのは、タイミングとさじ加減がとても難しいのです。
遅ければ、また、利上げが少なければ価格の上昇にブレーキがかからず、過度なインフレになってしまいます。
逆に速すぎると、また利上げしすぎると、せっかく上向いた景気が減速し、不景気に逆戻りしてしまいます。少しでもタイミングと量を間違えば、失敗します。どんなタイミングでどれくらい上げればベストかというのは、やってみないとわからないのです。
変動金利は止まっており、固定金利は動いている
「変動金利は止まっています」「固定金利は動いています」というと、禅問答のように聞こえるかもしれませんが安心してください。
わかりやすい損得勘定の話です。好景気でインフレ時、政府は投資や消費を抑えるために政策金利を上げますが、不景気のデフレ時は政策金利を下げます。
人々の収入が上がり、それが物価に反映して同じペースで物価が上がるゆるやかなインフレ状態では、むしろ、もっと上がる前に、今のうちに家を買おうという心理状態が大勢を占めます。
つまり、収入が景気の影響を大きく受ける人にとって、変動金利は負担を一定にする効果があるのです。金利は変動していますが、自分の収入も連動しているので、相対的に自分の目から見たら止まっているのです。
それならば、固定金利は相対的に動いているというのはもうおわかりでしょう。好景気のインフレ時には、収入は増えても固定金利は一定のため負担は軽くなります。
しかし、不景気のデフレ時には収入が減っても固定金利は一定ですから、負担は重くなります。つまり、収入が景気の影響を大きく受ける人にとって、負担を変動させるのが固定金利なのです。
例えば、公務員のように、収入が景気の影響をあまり受けない人にとっては、負担を一定にする効果があるということです。
今後、変動金利はいつ上がるのか？
私が家を買うときに知恵熱が出るほど頭を悩ませたのが、住宅ローンを「変動金利にするか、固定金利にするか」でした。
とにかく住宅ローンを選ぶのは、まったく楽しくないことです。「今後、何十年も負債を背負っていかなければならない」「失敗すると家を取り上げられるかもしれない」、と考えることが楽しい人はいないでしょう。
私の妻は、「アナタ、会計士なんだから、こういうの得意でしょ？」と丸投げ状態でした。しかし、現役の会計士であっても、当時まだ住宅ローンの専門家である「千日太郎」になっていない私にとって、これは極めて難しい問題でした。
変動金利はたしかに安いのですが、銀行の都合で基準金利が上がったり下がったりします。
そのリスクを取っていいものかどうか、悩んでいたとき、ある銀行のファイナンシャル・プランナーに相談して返ってきた答えが、「多分上がらないですよ」というものでした。
「アナタが決めているんだったらいいけどね」という皮肉が喉まで出かかりましたが、黙ってその銀行と連絡を取ることはやめました。
銀行間の赤字覚悟の価格競争は、いつか終わりがくる
「今まで上がったり下がったりを繰り返していたのだから、下がったあとには必ず上がるはず」というのは定説かもしれませんが、論理的な根拠に欠ける理由です。
しかし、これだけはいえることがあります。そういっている彼らが「上げたい」「上がってほしい」と心底思っているということです。
例えば、ネット銀行などが出している0.45%前後の変動金利で、銀行がいくら儲かるのかと考えたことはありますか？銀行は金融市場から資金調達しており、メガバンクの調達金利は0.28%前後です。
これと変動金利との差が銀行の儲けとすると、0.17%ほど。3000万円貸したとしても、年間でたった5万円の儲けなのです。
それでもやっていけるのは、過去の高い金利で借りている人から、毎月の利息が黙っていても入ってくるためです。銀行がこの赤字覚悟の価格競争を維持できるのは、こうしたカラクリがあるのです。
そして、この価格競争は、銀行間の借り換え競争も次のように激化させました。
・前からA銀行で借りている人：「金利が高いから安いB銀行に借り換えよう」
・前からB銀行で借りている人：「金利が高いから安いA銀行に借り換えよう」
銀行間で、お互い過去の高い金利で借りてくれている人を交換しているのです。そして、今の激安金利で貸しているというのは、まるで巨大な蛇が自分の尻尾を飲み込んでいるような状況なのです。
「そんなバカなことやめればいいのに……」と思うかもしれませんが、やめたいけれどやめられないのが価格競争というものです。しかし住宅ローンに返済期限がある限り、この価格競争には終わりがやってきます。
団塊ジュニアの人件費がピークとなる2023年からが危ない
住宅金融支援機構の調査によると、2015年の住宅ローンの完済債権の平均経過期間は14.4年だったそうです。
短い感じがするのは、借り換えも完済としてカウントされるからです。実際、2016年1月からはじまったマイナス金利政策で住宅ローンの金利が未曾有の低金利になり、多くの人が住宅ローンを借り換えました。
2008年のリーマンショック以前の高い金利で住宅ローンを借りた人が、平均して14.4年で完済する、または借り換えているとすれば、こういう計算になります。
2008年＋14.4年≒2023年
つまり、2023年になると、リーマンショックの2008年以前の高い金利水準で借りている人はほぼいなくなり、2016年以降の超低金利で住宅ローンを借りている人が大半を占める状態になるのです。
さらに、団塊ジュニア世代が50代になるのが2021~2024年です。一般的に賃金のピークは50代の前半なので、団塊ジュニアの年齢が上がるにつれて人件費の負担が重くのしかかります。
2023年には予測はできても避けようのない高齢化社会の波がやってきます。これは、すべての銀行が同じく直面する問題であり、すべての銀行が横並びで基準金利を上げやすいタイミングでもあるのです。
横並びで一斉に金利を上げれば、他行に借り換えられないですし、繰り上げ返済されても、元々赤字の金利だから気にせず損切りしようということで、足並みをそろえやすいタイミングなのです。
もちろん、銀行がこの問題に対処する方法が、必ずしも住宅ローンの金利を上げることになるとは限りません。
しかし、事実として住宅ローン事業からの撤退や、大規模な人員のリストラを計画している銀行もあります。
金利の上昇リスクに備える考え方
変動金利とは、銀行の都合で金利を上げたり下げたりできる金利タイプですが、数ある住宅ローンの中でも金利が安いので、はじめて住宅ローンを組む人が必ず一度は検討します。
しかし、誰もが「金利は安いけれど、上がったら怖いな……」という意識を持っています。それでも変動金利を選んだ人に聞くとこんな答えが返ってきます。
「変動金利は上がるかもしれないけれど、今の収入では変動でないと家計が苦しい」
「変動金利は当分上がらないと思う」
「先のことはわからないから、上がったら上がったときに考えればいい」
これらは素人の考え方です。金利が上がったとしても、対応できるようなプランを立てる必要があります。
変動金利は借りたあとからが勝負です。金利が上昇したときのために、繰り上げ返済のための貯蓄を行う必要があります。
金利の上昇が家計におよぼすダメージは、変動金利のルール（5年ルールと125％ルール）と、住宅ローン控除という制度によって、かなりの部分が緩和されるように設計されているのです。
繰り上げ返済で残高をコントロールできる人に向いている
変動金利でのローンの返済が向いているのは、ローンの残高をコントロールできるタイプの人です。
まず大前提として、「金利の動向を見て銀行を乗り換える」「金利タイプを変更して安い金利を維持する」などという考えは捨ててください。
「いつ金利が上がるのか？」「どれだけ上がるのか？」は銀行に握られているので、私たちにとっては完全に不利な状況です。
これに対して、「金利が上がったらどれだけ繰り上げ返済するか？」は、銀行にはコントロールできません。ネットで手続きすればいつでも、ノータイムで、無料で繰り上げ返済をすることができるからです。
金利の上げ下げの主導権を握られるのは仕方がないことです。私たちにできるのは、金利が低いうちに、また、住宅ローン控除で守られているうちに、繰り上げ返済のための貯蓄を貯めていくことです。
それが銀行への対抗手段であり、それを実行できる人が変動金利に向いているのです。
「変動金利の2つの4」をクリアできるタイプの人とは？
手取り月収で、「変動金利の2つの4」をクリアすることが最低ラインです。また、コツコツ貯金ができる人にも変動金利は向いています。
条件的に「2つの4」をクリアしていても、4分の1を貯金しなかったら、結局クリアできていないのと同じことです。
今後家を買い替える可能性がある人にも変動金利はお勧め
これから家族が増えるかもしれない、また海外への転勤などで家を手放す可能性もあるなどの理由から、「この家にずっと住むとは限らない」という人にも変動金利はお勧めです。住み替え、つまり売却して繰り上げ返済する選択肢が取れる人だからです。
金利変動リスクを負う覚悟とライフプランとの相性
「今は変動金利が安いから」「変動金利を選ぶ人が多いから大丈夫だろう」という理由で変動金利を選んではいけません。金利の上昇に耐えられないリスクを負うことになるからです。
かといって、金利上昇リスクを過大に評価して、固定金利を選ぶのもNGです。その後、数年で買い替えるのであれば、35年も金利を固定させる必要などなかったということになります。
変動金利のタイプの特性をしっかりと把握し、自分のライフプランに合った商品を選びましょう。
千日 太郎（せんにち・たろう 本名:中村岳広）
オフィス千日(同)代表社員、公認会計士。1972年生まれ。神戸商科大学(現在の兵庫県立大学)卒業後、転職など経て大阪の監査法人へ入社。阪神淡路大震災で住み慣れた家を失ったこと、自分が新築マンションを買った年にリーマンショックが起こった経験などをブログで公開して反響を呼んだ。千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える
