家を購入しようと考えている人にとって怖いことの一つは「大規模災害があったらどうしよう」ということだろう。阪神淡路大震災（兵庫県南部地震）で家を失った筆者は、「地震保険ほど安い保険はない。全力で『買い』だ」と力説する。筆者が教えるリスクについての考え方、地震保険や団信などのポイントとは。
(本記事は、千日太郎氏の著書『家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本』日本実業出版社、2018年2月10日刊の中から一部を抜粋・編集しています)
【関連記事 『家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本』より】
・(1) 家を買うときに損したくない人のための住宅ローン・金融機関の選び方
・(2) 被災した筆者の「リスク」「保険」の考え方 団信の仕組み、火災保険と地震保険の違いも解説
それぞれ「誰が」「何に」対してかける保険かをしよう
「家を買ったものの、住宅ローンのプレッシャーに押し潰されそうです」という人は少なくありません。
金額でも期間でも、今まで生きてきた物差しをはるかに超えるリスクを負うのが住宅ローンの不安の正体です。
この不安は、お金を貸すプロである銀行（債権者）の側にもあります。「この人がちゃんと住宅ローンを完済できるのか？」というものです。
銀行にとって一人ひとりの住宅ローンの金額は大きなものではありませんが、むやみに貸しまくって貸し倒れたら経営が傾きかねません。
多くの人が住宅ローンを返済する、35年という期間は銀行にとっても予測不可能な未知の単位です。これら予測不可能なリスクに備えるために、「保険」が存在します。
保険には、住宅ローンの利用者が自ら保険料を払うものもあれば、お金を貸す銀行側が保険料を払うものもあります。この保険によってお互いが助かるのは、例えばこんなケースです。
「一家の大黒柱を失ったが、保険会社から保険金が支払われて、その保険金で住宅ローンを完済することができた」私たち利用者の立場としては、保険に入っていたことで、仮に一家の大黒柱を失っても、保険金で住宅ローンを完済できるため家を失わずにすみます。
お金を貸す銀行の立場では、遺された家族を立ち退かせてから、その家を売却するという、気の進まないかつ面倒な裁判の手続きを行うことなく、保険金から住宅ローンを全額回収することができます。
つまり、保険という面では、私たち利用者と銀行で利害が一致していることもあるのです。
最近は、死亡や高度障害に加えて、所定の病気になって一定期間働けなくなった場合や、ガンと診断された場合などにも保険金が支払われる（実質的には返済が免除される）オプションがついたタイプの団信が増えています。
原則として利用者側の追加の保険料負担が必要ですが、ネット銀行を中心に利用者の追加負担なしで付帯する団信も増えてきています。
加入が任意の保険とは？
強制の保険に加えて、さらに安心できる幅を広げるための保険商品が用意されています。これは私たち住宅ローン利用者が、自分の意思で加入するか加入しないかを決めるので、保険料は原則として利用者の負担となります。
次の2つがあります。
（1）団信の「疾病保障特約」
死亡や高度障害への備えに加えて、所定の病気になって一定期間働けなくなった場合や、ガンと診断された場合などにも保険金が支払われる（実質的には返済が免除される）タイプの団信で、通常は追加の保険料が必要です（ネット銀行では無料で付帯するケースもある）。
（2）地震保険（戦争による被害は対象外）
火災保険は原則として強制加入ですが、地震保険は任意加入です。火災保険では地震、噴火、津波による被害は保障されません。
ちなみに、戦争による被害は火災保険、地震保険の対象外です。免責条項(保険金支払いの責任を負 わない条件)には必ず「戦争、外国の武力行使、革命、政権奪取、内乱、武装反乱、その他これらに類似の事変または暴動」か゛規定されています。
その被害が測定不能なほど大規模かつ広範囲におよび、それをカバーする保険は商品として成り立たないからです。
つまり、もし北朝鮮からのミサイル攻撃で被害を被っても、外国の武力行使にあたるのて゛、保険ではカバーされません。
戦争被害をカバーする保険商品は今のところありません(おそらく今後もないでしょう)。
リスクは不安を感じる前からすでにある
ここまでがごく普通の保険の説明です。例えば、団信については「最悪でも（住宅ローンを返済する）私が死ねば家が残るから大丈夫」というようなことを冗談めかしていう人もいますが、背景にはこの保険の説明の仕方があります。
たしかに最悪の状況に陥ることは回避できるかもしれませんが、それによっていいことは1ミリもありません。
まるで、少し得をするかのような表現方法で説明をされるため、本当に得をするかのような錯覚を起こさせます。
これが保険の売り手が仕掛けるバイアスです。もし、ちょっとでも得をするような感覚になっていたのであれば、この刷り込みはかなり厄介です。
もし、家族が大黒柱を失うと、とてつもなく大きな損失と精神的なダメージを伴います。今、住宅ローンを負うことを前にして、自分の物差しのレンジを超えたリスクを前に不安を感じているでしょうが、住宅ローンに匹敵するリスクはすでに前からあったのです。
ただ「考えないようにしていただけ」ではないでしょうか。住宅ローンを負うことで、そのリスクの一部がローンの金額と返済期間という数値に換算され、目に見えやすくなったのです。
リスクが目に見えるようになると、人はそれに対してストレスを感じます。それが保険を販売する側にとってのビジネスチャンスです。
自分のリスク、家族のリスクの大きさは、家を買う前も家を買ったあとも変わりません。変わるのは、そのリスクの一部、住宅ローンの元本について、ローンの期間だけ銀行も利害が一致するようになるということです。
一家の大黒柱が負うべき責任は人生の続く限り続きます。これに対して、銀行と利害が一致するのは住宅ローンの元本の返済義務に限定されます。それも住宅ローンを完済すれば終了です。
私が銀行に住宅ローンが返せなくなったとして、死ぬでしょうか？たぶん死にません。
ぎりぎりまでがんばって、それでもどうしようもなくなったら家を売り、それでも返済できない場合はしかるべき法的手段を取り、自己破産します。
これは、安易に自己破産すればいいという意味ではありません。借金に関しては、それを視野に入れられるメンタルを持つということです。そして絶対に、家族だけは守るのです。
家を買うにあたって保険を検討する際は、自分が負っているリスクと、それに対してかけられる保険について、売り手のバイアスのかかっていない「本質」を理解しておく必要があります。
住宅ローンお借入の際には、団体信用生命保険へのご加入が必要となります。死亡時や高度障害状態になられたとき、生命保険会社から保険金が支払われ、住宅ローンの全額返済が行われます。
団体信用生命保険料団信は利用者をふるいにかける特殊な商慣行
団信によって遺族がローン返済に苦しまず、家も失わずにすみます。これが表面的な団信についての考え方、いわば「A面」ですが、同時に裏の「B面」があります。
それは、「債権者が債務者の生命にかける生命保険」という面です。団信の保険料は金融機関が負担しますが、こんな表現になっていると思います。?
要するに、「金貸しに生命保険をかけられて保険料も払わされている」というのが団信の「B面」です。
利用者側にも住宅ローンの残高がゼロになるというメリットがあるので、あくまで商慣行として定着しているだけなのです。
家を買ったら病気のリスクが上がるのか？
住宅ローンの相談の中でよくあるのが、「疾病保障をつけたほうがいいですか？」というものです。
「病気になってもお金で安心が買えるなら買っておこうかしら……」という心理状態だと思いますが、私はあえてそこに疑問を呈します。
普通に考えて、家を買ったら病気にかかる可能性が上がるでしょうか？病気にかかる可能性と、家の購入との因果関係は今のところ証明されていません。
病気のリスクに持家も賃貸もないのです。すでに私たちは健康保険に加入しています。
日本の医療保険制度は先進国の中でもダントツの保障の厚さです。病気になったら、まず国の社会保障制度、次に会社の福利厚生、最後に民間医療保険と貯蓄です。貯蓄だって立派な保険です。
疾病保障特約を考える前に知っておきたい国の社会保障制度
健康保険もタダではありません。国民の義務として、サラリーマンなら給料から毎月天引きされることで保険料を払っています（給与明細を見たらけっこうな金額が引かれていますよ）。
義務を果たしているのですから、その権利として受け取れる給付の内容はしっかり把握しておきましょう。
次の2つが重要です。
（1）高額医療費制度
大病を患い、病院に払う医療費がいくらになろうが、負担の上限が月に数万円程度になっていて、上限を超えた部分は返金してもらえます（高額医療費制度）。しかも、あらかじめ窓口で手続きをしておけば、最初から月の上限額を超えた医療費は払わなくてもいいという仕組み（限度額適用認定証）もあるのです。
月の限度額は年齢（70歳未満かどうか）と年収（標準報酬月額）によって違ってきます。
たとえば、70歳未満で標準報酬月額26万円以下（年収の目安370万円以下）なら5万7600円が限度額です。
月の医療費が何百万円だろうが、この制度で払い戻しを申請すれば、翌月には5万7600円を超えた部分のお金が返ってきます。
さらに「限度額適用認定証」を利用すると、はじめから窓口の支払いが5万7600円ですむということです。
（2）傷病手当金
さらに、退院するまでの生活費をカバーしてくれる「傷病手当金」という制度があります。
これは、被保険者が病気やケガのために会社を休んで、十分な給料が受けられない場合に支給されるものです。傷病手当金が支給される期間は、支給開始から最長1年6か月です。
つまり、会社から支払われる給料がゼロになってから起算して、1年6か月までは標準報酬月額の3分の2が支給されます。
最近の医療は発達していて、1年を超えて入院するようなことはほとんどありません。今、住宅ローンを払っている人の年齢はというと、ほとんどが65歳未満でしょう。
その65歳未満で1年超入院している人は、入院患者全体の8.4％です。ここから未成年で発症する割合が高く、入院期間が長い傾向にある精神疾患による入院を除くと3.1％です（「患者調査」・2014年・厚生労働省）。
つまり、病気やケガで入院した人のうち96.9％以上の人（死亡した人も退院に含んでしまいますが）が退院して働けるまでの生活費は、その人の収入の額に応じて国が払ってくれているのです。
団信の疾病保障特約を考えるなら、まずこのベースを知ったうえで、さらに上乗せの「安心」が必要かを考えるべきなのです。
会社員、公務員なら福利厚生の中身を知らないと損！
高額医療費制度や傷病手当金は国の法律で定められている制度なので、すべての人が受けられる給付です。
さらに、福利厚生が充実している会社員や公務員には、さらに上乗せの給付＝付加給付というものがあります。次の2つをチェックしておきましょう。
（1）医療費の自己負担額が上限2万円という場合もある
例えば、高額医療費制度では低所得者でも月に3万5400円が負担の上限ですが、大企業の健保組合や公務員の共済組合などでは、「1か月の自己負担額が2万円を超えると、超えた部分は全額払い戻し」としているところもあります。
（2）差額ベッド代や見舞金、職員互助会
「差額ベッド代がかかった場合の追加負担金」や「入院見舞金」がある組合もあり、加えて職員互助会でさらにもう一段上乗せ給付をする、見舞金が支払われる場合もあります。
健保組合と互助会の合わせ技でさらに自己負担額が減り、数千円ですんでしまう場合だってあるのです。
知らずに重複した民間生命保険に加入して、保険料を払っていないでしょうか？この機会に見直してみることをお勧めします。
オールマイティな保険である貯蓄と天秤にかけて考える
多くの人が国の社会保障と職場の福利厚生を十分に把握せずに、団信の疾病保障を検討しています。
それに、人生には健康リスク以外にもたくさんリスクはあり、次のようなことが想定されます。
人生につきまとうリスク（健康面以外）
・必ずしも恵まれた職場で定年まで勤めあげることができない。
・アクシデントに巻き込まれて損害賠償責任を追及される。
・老齢年金の支給開始は後ろ倒しになり支給額も減っていく。これらにすべて対応できる保険は「貯蓄」です。
貯蓄は自分が貯めた金額までが上限ですが、オールマイティな保険であることを忘れないでください。
「疾病保障特約付き団信」の本質を理解しよう
「疾病保障特約付き団信」は保険会社の販売する商品であって、住宅ローンとは分けて考えるべきです。この本質を理解するための2つのポイントを紹介します。
（1）保険料の負担が一律で損をするのは若い人
得をするのは年配者生命保険は若いときに加入したら保険料は安いのですが、年を取ってから入ると高くなります。
一方、疾病保障特約付き団信の場合は一律同率です。団信は若い人には割高で、年配者には割安なのです。
（2）ローン残高が減ると保険料が減るが保険金も減る
ローン残高に一定率が上乗せになる疾病保障特約は、ローン残高が多い前半は保険料が高く、保障額も大きくなります。ローン残高が少ない後半は保険料が安く、代わりに保障額も小さくなります。
つまり、次のようなケースがあり得るのです。
「子どもが成長し、教育費がかさむときに病気に倒れた。そのときには住宅ローン残高はわずか100万円になっていたので、疾病保障特約でわずかな住宅ローンの債務がなくなっただけだった……」
はじめのうちは住宅ローンの残高は何千万もあるので保障が手厚い印象がありますが、住宅ローンは長年の返済によって減少していく一方、病気にかかるリスクが高くなるのは、人生の後半です。
住宅ローンを選ぶときの基準はあくまで毎月の返済額に無理がないか、老後資金で残せるかということが第一です。
ですから、生命保険とはいったん切り離して考えるべきなのです。疾病保障特約をつけるかどうかは、大前提となる国の社会保障制度をしっかり把握し、今の自分の年齢と貯蓄を両方見ながら判断すべきです。
火災保険と地震保険の違い
地震・噴火、またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没、流失する損害は、火災保険ではカバーされませんが、地震保険に加入することでカバーされます。
しかし、地震保険は任意となっていて、火災保険に付加する形です。また保険金が火災保険の半分以下に設定されていて上限も低く、保険金が満額出ても住宅を再建築することはできません。
「だったら地震保険に入るより、オールマイティな保険である貯蓄のほうがいい」などという人もいます。しかし、地震保険は住宅をキャッシュで買うような特殊な人を除いて絶対に必要です。
地震保険は保険商品ではなく社会インフラ
多くの人が地震保険を「保険商品」のように考えています。しかしそれは誤解です。地震保険はそもそも商品としては成り立たない保険なのです。震災と火災では被害のスケールに大きな違いがあります。
震災と火災の被害の違い
・震災……天変地異であり、エリア災害、被害の範囲はどこまでも広範囲になる。
・火災……人災であり個別災害、延焼があったとしても範囲は限られる。
例えば、東日本大震災で支払われた地震保険の保険金は東北、関東、北信越などで75万件以上、1兆2000億円を超える金額となりました。大規模な地震が発生した場合に支払う保険金を、民間の保険会社は支払うことができません。
ですから、保険会社が売る火災保険の保険約款では通常、地震・噴火・津波によって生じた火災による損害を免責事由としています。
そうしておかないと、保険商品として成立しないのです。つまり、地震保険は損害保険会社が営利のために販売する保険商品ではなく、国のセーフティーネット＝社会インフラなのです。
被災者の生活再建の助けになるセーフティーネット
マンションに住んでいる人で、地震保険についてこう考えている人がいます。「戸建てならば保険金に加えて貯蓄を足せば、家を再建することができるかもしれない。でもマンションの場合、管理組合で建て替えの意思決定をする。どうせ、意見はまとまらないから結局再建できない。地震保険に入っても意味がない」
しかし、建物の再建よりも重大な問題があります。それは、家が壊れても住宅ローンは減らないという、ごくあたり前の厳しい現実です。
もはや住めない家の住宅ローンを払い切らなければならないのです。壊れた家の代わりに住む賃貸物件にも家賃が必要なので、発生する住居費は二重になります。
払えなければ自己破産、被災者にとってダブルパンチになるのです。そんな局面で私的整理や自己破産にならないためにも、地震保険は生活を再建させる助けになります。
地震保険より安い保険はない！
地震保険料の保険料は、損害保険料率算出機構が算出した基準料率によって決まります。基準料率は保険金の支払にあてられる「純保険料率」と、事業経費にあてられる「付加保険料率」で成り立っています。
そして、「付加保険料率」は契約の事務処理や損害の調査などにてあてられる「社費」と、契約の募集を行う代理店に支払う「代理店手数料」に分けられます。
つまり、この保険料には保険会社の儲けが含まれていないのです。利用者から見ると、地震保険以上に安い保険料はないことを意味します。そもそもが、社会保障として政府が行う地震保険の事務の代行をしているという位置づけだからです。
大事なことなので繰り返します。地震保険よりも安い保険はありません。単純な損得勘定で考えても、こういう商品は全力で「買い」です。
自然災害からの再起をサポートする「自然災害債務整理ガイドライン」
地震保険に加えて被災者の再起をサポートする、「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」を紹介します。
このガイドラインは、自然災害の影響を受けたことによって住宅ローンなどの債務を弁済できなくなり、自己破産するしかない状態になった個人が、破産手続などによらずに、ローンの免除や減額を銀行に申し出て債務整理を行う際の準則として取りまとめられたものです。
これによって得られるメリットが3つあります。
「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」のメリット
（1）手続き支援を無料で受けられる
（2）財産の一部を手許に残せる
（3）個人信用情報として登録されない
それぞれのメリットについて説明していきます。
（1）手続き支援を無料で受けられる
債務整理は法律上の手続きです。陳述書など法律上の書類作成が必要ですが、弁護士などの「登録支援専門家」による手続き支援を無料で受けられます。
（2）財産の一部を手許に残せる
生活必需品や現預金（上限あり）などの自由財産に加えて、被災者生活再建支援金、災害弔慰金・災害障害見舞金については基本的に手元に残すことが可能です。
（3）個人信用情報として登録されない
このガイドラインで債務整理した場合は個人信用情報（俗にいうブラックリスト）に記録されないので、新たな借入に影響しません。
その後、生活を再建したときにカードを作れますし、住宅ローンだって組めるのです。
制度の対象となる自然災害は2015年9月2日以降に災害救助法の適用を受けた自然災害なので、地震のみならず、大雨や台風による洪水や山崩れも対象となります。
まだ認知されていないこともあり利用状況は低調ですが、地震大国日本で家を購入する人はぜひ知っておくべきガイドラインです。
千日 太郎（せんにち・たろう 本名:中村岳広）
オフィス千日(同)代表社員、公認会計士。1972年生まれ。神戸商科大学(現在の兵庫県立大学)卒業後、転職など経て大阪の監査法人へ入社。阪神淡路大震災で住み慣れた家を失ったこと、自分が新築マンションを買った年にリーマンショックが起こった経験などをブログで公開して反響を呼んだ。千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える
