地方は過疎化が進んでいて、不動産の借り手が居ないため投資には向かない――。そんな印象をお持ちではないだろうか。しかし筆者は、地方には穴場エリアがあると指摘、物件が安く買える地方を狙うべきだと主張する。地方でいい物件を見つけて、不動産投資を成功させるためにはどうすればいいのだろうか。
(本記事は、黒崎裕之著書『100万円からできる「地方一戸建て」超高利回り不動産投資法』=日本実業出版社、2018年6月1日刊=の中から一部を抜粋・編集しています)
【『100万円からできる「地方一戸建て」超高利回り不動産投資法』シリーズ】
(1)「地方に借り手は居ない」はウソ？ 不動産投資物件を探すポイント
(2)地方で高利回り「超お宝」一戸建てを見つけるためにすべきこと
(3)物件の管理会社選びで「やってはいけない」こととは
「地方は借り手がいない」はウソ
不動産業界の闇をお伝えするとともに、悪徳業者や利己的な不動産コンサルタントにだまされないために、具体的にどう動いていくべきなのか、私の考えを紹介していきましょう。
結論からいうと、今狙うべきは「地方の穴場エリア」です。
こういうと、「地方の穴場でも賃貸需要はあるの？」という疑問を持つかと思います。
ただ、都心だと金額は高いですし、競争が激化しています。プロの投資家が物件を狙っていることも多いので、勝つために相当な努力をしなければなりません。
そもそも、不動産投資で成功するためには、「安く買うこと」がもっとも重要です。相場より割安で買えていれば、ほぼ失敗はあり得ません。
都心では、割安な物件を探すのが難しいです。もっとも地価が高いエリアで、おいそれと個人投資家が購入できるような物件はありません。
小ロットであっても3,000万～5,000万円程度、1棟マンションに至っては東京都下であっても億を超えます。
たとえ古い戸建てや小ぶりなアパートであっても、再建築不可や容積率オーバーといった違法物件も多く、物件売却の難易度が多少はあるので、初心者には手が出しにくいです。都内ではこうしたワケあり物件でさえも数千万円はするものばかりなのです。
また、東京には仲介会社が多くあります。
不動産の仲介業務は、不動産の金額が高いほど手数料で儲けられます。仲介会社は、同じ労力をかけるにしても、できるだけ高額な物件を扱いたいと思っています。
同じ価格でも、地方の田舎の1万㎡が、都心だと50～100㎡というイメージです。都心で5,000万円といえば、家族でギリギリ住めるくらいの中古区分マンションが買えるイメージですが、地方だと中古1棟マンションが買えたりします。
「安く買う・安く貸す」が勝利の方程式
プロの投資家と素人の違いは、数字で判断するか、イメージで判断するかの違いです。
プロは数字を読んで論理的に考えますが、素人は「人気がありそう」などとイメージだけで決断してしまうのです。
数字を読めるようになると、人気のある・なしではなく、そのエリアに入居者がいるか、さらには次に買ってくれる人がいるか、という視点で考えるようになります。
家賃収入と支出の差額であるキャッシュフローは“おまけ”にすぎません。買ったらそれで終わりと考えている人があまりに多いのですが、不動産投資では売却したときにはじめて事業が儲かったかどうかがわかります。
例えば、年間100万円のキャッシュフローが出ている物件を5年後に売ろうとします。
5年間で計500万円が手に入ったわけですが、物件を売ろうとしたときに購入時よりも1,000万円下げなければならなかったら、その投資は500万円損をしたということです。ですから、不動産会社に賃貸需要をヒアリングなどで確認するのはもちろん、次の買い手がいる物件なのかも十分に検討するようにしてください。
私が購入した最初の物件は、千葉県のとある市にありますが、千葉とはいえ、のんびりした郊外の街です。ノウハウを学ぶより、買いながら学んでいこうという意図から購入しましたが、それでも利回りは 30 ％でした。
そして、地域最安値で募集をかけたところ、借り手が付きました。みんなが知らないような郊外の街、たとえ地方都市であっても、しっかり入居者が付いて、その後に売却できればいいのです。
お金に色はないというように、都心で稼いだお金も地方で稼いだお金も、お金はお金なのです。
300万円以内で、利回り20％以上の物件を選ぶ
私の売却の考え方は、「回収できればいい」というものです。
利回り20％の物件であれば、5年で回収できるわけです。たとえ田舎でも、相場1,000万円の物件を500万円で市場に出したら売れるわけです。
それゆえ、私が提唱している投資法の要諦は、「売ることを意識して買う」ということです。 利回りが30％なら4年、15％なら7年持つことを最初から決めておくのです。
そうすれば、土地の値段さえ聞いておけば、あとは売却について、すでに購入金額を回収しているので、損するのではないかと憂慮しなくてもいいのです。
ポイントは、そこにアパートを再建築する前提で考えてはいけません。
今、相続税対策で新築アパートが乱立しています。私が投資しているエリアでもかなりの数が建っています。しかし、今後は供給過多で賃料相場は劇的に下がっていくでしょう。
私が所有している物件になぜ空室がないかというと、地域最安値で貸しているからです。しかし、それができるのも、そもそも割安で購入しているからなのです。
ただ、これは実際に不動産投資をはじめてみないと、わからない部分も多いのは事実です。ですから、「とにかく買ってみることが大切」です。
戸建ては失敗しにくく、破産なんて到底しにくいので、本やセミナーで勉強している時間があったら、早く買ったほうがいいということは断言します。
そのときのポイントは「300万円以内で利回り20％以上の物件を選ぶ」ことです。
戸建てはアパートよりも難易度が低いです。
戸建ては間取りが広く、ペット可にもでき、庭もあって物も置くスペースもあります。さらには隣家との騒音トラブルに悩む必要もありません。
よほど賃貸需要がないエリアでない限り、値段を下げれば必ず埋まります。
一方、アパートの場合、角部屋以外でなかったら間取りは同じなので、競争力がありません。
都心の人には想像しにくい”田舎の需要”
よく、「田舎の物件は本当に借り手がいるんでしょうか？」という質問を受けます。
私は、関東鉄道常総線でたった1～2両の列車しか走っていない駅から徒歩10分にある、昭和62年築の物件を所有していました。ヤモリなどが出てくるエリアにあった物件です。
夜道は真っ暗で、片側斜面に建っていました。そんな物件を200万円で購入しましたが、大きなリフォームをしないで埋まっていました。
家賃は5万9,000円、4LDKで駐車場が付いています。
ターゲットは、「裕福ではない子だくさんのファミリー」「ゆったり暮らしたい老夫婦」「ペットを買っている人」です。
結果的には、ペット2匹を買っている老夫婦が住むことになり、家賃も5,000円アップの6万4,000円で決まりました。
この物件は売却利回りが12％以上になった時点で売りました。
私が買ったときは利回り30％だったので、決していい売却利回りとはいえませんが、購入者はキャッシュで半分、残りの半分は日本政策金融公庫から借りて安定的にまわしたいということでした。
この例からもわかるように、そもそも割安で購入していれば、賃料で元本を回収できます。売却する際も入居が付いて利回りがあれば売ることは難しくありません。
つまり、エリアの問題がすべてではないということです。
たしかに、賃貸需要があるのか心配になる気持ちもわかります。
ただ、みなさんが思っている以上に入居者はいるのです。何より、広い戸建てに住むと、荷物が多くなるので引っ越しが億劫になります。これは入居者にとってデメリットですが、投資家にとってはメリットです。
これが、単身向けのアパートで、部屋が狭小だとしたら、競争は激化します。田舎にある単身向けの狭小物件は、そもそも需要も少ないので家賃1万円台になる可能性もあります。
もし、戸建てとアパートが同じ賃料になった場合、ほとんどは戸建てに流れるはずです。騒音を気にせずにすみますし、「ペット可」などで自由度が高くなるからです。とくにファミリーの場合は顕著でしょう。
そういう物件を管理して、メンテナンスすれば、空室を恐れることはありません。
いくら地方が安いとはいえ、戸建ては比べる対象の物件がないオンリーワンなので、賃料は大きく下がっていきません。
アパートだったらエアコン付きで、バス・トイレ別で1万円台もありますが、戸建てはまったくリフォームしていない状態でも、下がってもせいぜい3万円です。
何より最悪の場合は「土地の値段で売ればいい」という選択肢があるのが魅力的です。だからこそ、大きな失敗はほかの投資と比べて圧倒的に低いと考えられます。
また戸建ての場合、売却の際には住宅ローンで家を買う実需層を狙えるのも強みです。この層を狙えたら、自分が300万円で買った物件を600万円で売るのも可能です。
購入する物件価格は「300万円以内」が理想ですが、2棟目以降はキャッシュで買える層がいる3,000万円までだったらいいと思います。
できれば戸建てがいいですが、狭小ワンルームではない、小ぶりのアパートを対象にしてもいいでしょう。半分キャッシュで半分融資という選択ができるので、借りられる銀行の幅も広がります。
地方の人は「田舎物件」に慣れている
田舎の物件では、客付け（入居者が入ること）できるかどうかが大きな問題となります。
したがって、田舎に住んでいる人のほうがチャンスはあると私は考えます。なぜかというと、普段から田舎を見慣れているからです。
私は石川県の金沢市出身で、田んぼの真ん中に建つ小学校に通うような環境で育ちました。ですから、田んぼの真ん中に建つ物件であってもまったく気にしません。
ちなみに、周りが田んぼという環境であっても、私の家はすぐ近くには国道が通っていて、暮らすに不便はありませんでした。
私が生まれ育った場所は、最寄り駅が近く、比較的恵まれていました。
最寄り駅は金沢駅でしたが歩いて行ける距離ではなく、バスで6駅、自転車だったら 20 分かかる場所です。田舎の若者の多くは自転車で生活しているのです。正直なところ、都会と比べたら「いい場所」という感覚はありません。
それでも、石川県のほかの場所に住んでいる人にいわせると、「便利なところに住んでいるな」となるわけです。
それに、田舎にはコミュニティバスが走っていないエリアもあります。しかし、車で駅まで10分足らずで出られますし、国道が近いので周辺には大きなスーパーやドラッグストア、ボウリング場といった商業施設がたくさんあります。
学校帰りや休みの日などは、みんな私の家の近くの国道に遊びに来ていたくらいです。
何がいいたいかというと、地方の人は地方の物件を見慣れているということです。
都会の人から見れば驚くほど田舎に見えても、そこに住む地元の人からすれば、「見慣れた普通の光景」なのです。もちろん、賃貸需要が大前提ですが、田舎であることは別に大した問題とはならないのです。
繰り返しますが、大切なことは客付けができるかどうかです。
賃貸ニーズがあるかないかを一番に考えてください。ニーズがあれば、そのエリアが都会であるか田舎であるかはまったく関係ないのです。住んでいる人口が多いか少ないかも関係ありません。
見知らぬ街でも問題ありません。私も所有する物件がある場所は、それまで行ったこともありませんでした。
ただし、簡単なDIYを行なうことを推奨するため、自分が通える範囲であることが大事です。ポイントはあくまでも入居者が入るかどうかと、自分が通えるかどうかなのです。
リフォームで失敗しないためのポイント
リフォームをする際は、賃料に合ったリフォーム内容にしましょう。
管理会社にとって、管理料の5％というのは旨味がありません。とくに築古だと建物トラブルは付きものなので、できるなら管理は避けたいというのが本音です。
そこで、修繕して利益を取ることを考えるわけです。屋根や外壁塗装など大規模修繕のタイミングで提案して、そこから 20 ％くらいの利益を取ろうとします。ですから、修繕の可否は自分で調査する必要があります。
客付けを強くするためには、シャンプードレッサーを入れたり、キッチンを入れ替えたりするなどがあります。ターゲットによってはどれも有効でしょう。
ただし、いくら田舎の築古物件の設備をよくしたところで、せいぜい月額賃料は1,000～2,000円程度上がるだけです。ですから、いかに仲介している不動産会社に客付けをがんばってもらうかを考えるべきです。
「シャンプードレッサーを入れたら、いくら上がりますか？」と聞いて、「2,000円ですかね」といわれたら、導入費用が何年で回収できるかを考える必要があります。
気を付けなくてはいけないのは、戸建ての場合、面積が広いのでリフォーム費用もあっという間に100万?200万円は超えてしまうことです。
ただし、お金をかければいいかというと、そういう問題でもないのです。
以前、仲介会社から「カラーモニターのインターフォンに替えましょう」という提案を受けました。ですが「替えて賃料が上がるんですか？」と聞くと、上がらないというのです。「お客さんが必ず求めているのですか？」と聞いたところ「必ずではありません」ということでした。
それならば不要という判断になります。
ただ、ここは難しいところで、空室対策の方法はいろいろなところで紹介されていて、何を入れるのが最適なのか、わからないところもあります。例えばエアコンを全室に入れるのか、1部屋だけでいいのかという問題もそうでしょう。
そのため、何が必要かを仲介会社にヒアリングする必要があります。
これは地方によって特色があるので、都心のイメージで考えると失敗します。ただ、1社だけに聞いて鵜呑みにするのはリスクが高いので、何社かに聞いて、その中間値を取るのがいいでしょう。
とくに初心者の場合は、金額を多めに吹っかけられることが往々にあります。
例えば、クロスは拭き掃除で十分なのに、張り替えるよう提案されてしまうこともあります。
基本的には、地域最安値の家賃で勝負するのであれば、リフォームは最低限でいいでしょう。それよりも、「この物件は、どの属性をターゲットにするか」ということを、購入段階で徹底的に追求してください。
だからこそ、私は一番簡単なのは「地域最安値を狙う戦略」だと考えています。ノウハウが不要で、安く設定するだけでいいので、本当におすすめです。
内見者に効果的に訴求できるポップをどうするか、どうやって気に入ってもらうかなどを考えるのは、上級レベルの投資法です。
不労所得（に近い）を手にする一番の方法は、「とにかく安く買って安く貸す」、これしかありません。ただ、これを実現するためには都心では不可能です。地方の田舎だからこそできる投資法なのです。
30％超もある、都心部では考えられない超高利回り物件
地方はそもそも土地も建物も安いです。建物に関しては、「20年くらい経てば0円」と考えている不動産会社もあるほどです。
そのため、まだ築20年程度なのに「建て替えたほうがいい」と思っている不動産会社は、割安で売りに出す傾向があります。また、物件情報に「古家付き」と書いてある物件も狙い目といえます。
「内装が汚いしキッチンも汚れている。こんな物件、誰も住まないだろうから壊したほうがいい」と思われている物件でもいいでしょう。
また、所有者の事情として、親が亡くなって、実家の物件を放置しているケースは山ほどあります。
不動産業者も、「こんなに古くて汚いから100万円でいいか」と考えるでしょうし、所有者にとっても相続税の支払いでお金に換えなきゃいけないというケースもあるでしょう。
例えば、「どうしても今月中に300万円を払わなくちゃいけないから、本当は500万円にしたいけれど300万円で売ろう」という話です。
もしくは、「売り急いでいるわけではないけれど、もういらないから好きにしていいよ」というケースです。
ほかには「会社の売り上げが出すぎたので節税をしたい」という場合にも売りに出たりします。
このように、地方ではもともと割安である以外にも、さらに割安で売りに出される例が多いのです。
田舎の地主の多くは、自分が持っている土地には価値がないと思っています。
都会の地主は、自分たちが持っている土地に価値があることがわかっていて、不動産会社から営業されることにも慣れているのですが、田舎の地主はその経験がないため、いざ相続税の支払いとなったときに焦って格安で手放してしまいやすいのです。
駅近・国道沿いの物件でなくても勝機は十分にある
不動産投資をする人は都会の人が多いので、地方も自分が住んでいるエリアと同じように、駅からの距離が大切だと思い込みやすい傾向があります。
しかし、都会の場合は「駅徒歩○分」という条件がとても重要になりますが、地方の物件は駅からの距離はあまり関係ありません。むしろ、駐車場があるかどうかが大事です。
そのため駅からの距離よりも、駐車場の有無を必ず確認するようにしてください。
地方の場合、「駅からの距離」よりも「その街の力」をチェックすべきです。
旧市街であれば、駅から離れていても街がにぎやかです。私が現在所有する茨城県のとある市は旧市街地ですが、駅の周辺が栄えているわけではありません。
駅から10～20分の距離があるエリアのほうが人気があります。
愛知県も同じようなイメージです。名古屋にある目立たない沿線の岡崎のあたりも、駅前のまわりがシャッター街なのに、少し離れると栄えています。
地方は車社会なので、通勤や買い物に便利な主要道路に近いほうが、価値があるのです。ただ、主要道路にこだわると価格が高くなるので、おすすめできません。
ですから、現地に行って確認するのが理想ですが、最低限、地元の不動産会社に電話で適切なヒアリングをするのが大切です。
この手間を省くと、地方でも人気のあるエリアを選んでしまいがちですが、それが儲かる投資なのかは別問題です。
とくに地方の場合、同じようなエリアで物件を持っていても、成功している人と苦戦している人がいます。それは、やはり購入時のヒアリングという一手間があるか、ないかで決まると思います。
地方の物件には「ライバル」がいない！
地方の物件は、駅からも幹線道路からも少し離れた、けれども車で難なく行ける距離がベストです。
知り合いの投資家で、千葉の田舎で田んぼの真ん中にある物件を所有している人がいますが、県道に出やすい道で、地元の人からは評価を得ているそうです。
その人がいうには、最初見に行ったときにはショッピングモールのすぐそばの物件がいいと思っていたところ、そこにはすでに同じ狙いで建てられた物件が多く、需給のバランスが崩れていたといいます。
その人は、地元業者のすすめもあって、田んぼの真ん中の物件を選んだら、県道へのアクセスもよく需要があったことに気づいたそうです。もちろん、田舎街ですから大きなニーズではありませんが、まわりに競合物件がないため一人勝ちしています。
つまり、辺鄙に見える立地でも、ライバルがいないため、十分に勝てるわけです。
田舎の場合、周囲3キロ内に2、3件というところでしょうから、断然勝ちやすいのです。しかも戸建ての場合、6万円くらいで高止まりしているケースは珍しくありません。
また地方の物件の場合、基本的に主なライバルが節税対策の地主なので、儲けようという意識が低いのも特徴です。
同じ地主でも「節税したい地主」と「超貧乏地主」に分かれます。後者は入居前は部屋のクリーニングをせず、基本はほったらかしです。実際、内覧すると汚すぎて靴を脱げる状況ではないこともあります。
一方、前者は汚い物件だと、リフォームで一部屋数百万円もかけます。これは節税を目的に、管理会社から提案されるがままにリフォームを行なっているからです。
こうした物件がライバルになるのは避けたいところですが、やはり、戸建てとアパートでは客層が違うので、そこまで心配することはないでしょう。
黒崎裕之（くろさきひろゆき）
現役不動産営業マン兼、低リスク・高利回りで不動産を運用する個人投資家。不動産投資コミュニティ「Zero One Club」主宰。過去に家族が不動産の取り扱いに失敗し1億円を超える相続税を課されたことも。その経験から、上京後に不動産の世界に飛び込んだ大手総合不動産会社の現役社員で、数々のトップ営業成績を残す。
