こだわりにあふれた住まいを実現するため、中古住宅を買ってリノベーションする例が増えていますが、誰もが気になるのはお金のことです。家を買う資金はたいていの人が住宅ローンを利用することになるでしょう。中古住宅を購入してリノベーションをする場合でも住宅ローン控除が受けられますが、それにはいくつかの条件があります。
中古住宅でも住宅ローン控除は受けられる
住宅ローン控除は、住宅ローンを組んでから10年間税金が還付される制度です。要件を満たせば、年間40万円を上限に年末時点での借入残高の1％が、所得税から（所得税が控除額より少ない場合は住民税からも）控除されます。消費税のかからない中古住宅を個人間で売買する場合は、年間20万円が上限となります。
（※売主が法人である場合には課税対象となり、年間40万円が上限となります。）
リノベーションすることを前提に物件探しをしていると、個人間での売買になることが多いのですが、この年間上限額については触れられることが少ないのです。ぜひ覚えておいてください。
控除金額は、ローンが仮に2,000万円残っていれば年間20万円にも及びます。かなりの節税効果といえますので、購入する中古住宅が住宅ローン控除の適用対象であるかどうかは気になるところです。
住宅ローン控除を受けるための条件
住宅ローン控除を受けるにはさまざまな条件をクリアしなければなりませんが、新築を建てたり買ったりする時だけでなく、中古マンションの購入に加え、増改築時にも適用されます。住宅ローン控除の控除額や主な適用条件は以下の表の通りです。なお表にある住宅ローン控除の適用期日は2021年12月31日までとなります。
| 新築住宅 | 中古住宅 | 増改築等 | |
|---|---|---|---|
| 最大控除額 (10年間合計) |
400万円 | 400万円 200万円(住宅取得が非課税の場合) |
|
| 控除率、控除期間 | 1%、10年 | ||
| 住民税からの控除上限額 | 13.65万円／年 (前年課税所得×7%) | ||
| 主な共通要件 | (1)自らが住んでいること (2)年間の所得合計が3,000万円以下であること (3)床面積が50平方メートル以上であること (4)返済期間が10年以上の住宅ローンであること |
||
| 固有要件 | 築年制限以内であること | 工事費が100万円以上であること | |
表=国税庁資料をもとに編集部作成
新築と中古の住宅取得時、増改築時すべてに共通する(1)〜(4)の要件について詳しくみていきましょう。
●(1)自らが住んでいること
鍵の引渡しを受けてから6ヵ月以内に入居し、その年の12月31日まで居住し続けていることが必要です。転勤して空き家となっていたり、誰かに賃貸したりする場合は控除を受けることができないので注意しましょう。
●(2)年間の所得合計が3,000万円以下であること
控除を受ける年の年間所得合計が3,000万円以下でなければなりません。居住を開始した年の前後2年ずつの合計5年間に、3,000万円特別控除などの特例を受けていないことも条件です。
●(3)床面積が50平方メートル以上であること（かつ床面積の2分の1以上が自己居住用であること）
控除を受けるには、登記簿面積（床面積）が50平方メートル以上の住宅でなければなりません。戸建てなら上下階を合わせた面積になります。マンションの場合は登記簿上の専有部分の内法面積が50平方メートル以上であることが条件です。チラシやWEBの物件情報では「壁芯面積」で表示していることが多いので気を付けましょう。また、戸建てでは床面積の2分の1以上を居住用とすることで、自宅兼店舗でも適用しているお宅もあります。その参考として
●(4)返済期間が10年以上の住宅ローンであること
住宅ローンは返済期間が10年以上のもので、銀行、住宅金融支援機構、公務員共済組合、信用組合や農協、地方公共団体、勤務先（年利0.2％以上に限る）などから借り入れた住宅ローンであることが条件です。
次に、中古住宅と増改築時それぞれの固有要件について見ていきましょう。
中古住宅の固有要件としては、築年制限以内であることが挙げられ、築25年以内の鉄筋コンクリートなどで建てられた「耐火建築物」（木造などで建てられた「非耐火建築物」であれば築20年以内）であることが求められます。
ただし、それ以上の築年の建物でも、耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）といった、新耐震基準に適合している建物であることを証明する書類の取得や既存住宅売買瑕疵保険への加入により、控除を受けることが可能になります。
増改築等の固有要件は、工事費が100万円以上であることです。増改築の工事費が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住する部分の費用であれば、自宅や実家など住宅を購入しない場合にも控除が受けられます。
お得な制度を利用して住まいを賢く手に入れましょう
中古住宅は築年数や立地条件、広さや間取りの異なる物件が多数あり、条件によって価格設定も様々です。そのため、新築に比べて選択肢が多く、自分に適した物件が見つかる可能性が広がります。エリアや通勤利便性など、後から変えられない要素に予算を割くことができたり、リノベーションに費用をかけて、自分の理想とする住まいを実現したりすることができるのもメリットです。
さらに、家計にやさしい制度である住宅ローン控除は、条件を満たしていれば中古住宅でも大きな恩恵を受けることができます。正しく理解し活用することで、かけるべきところに賢くお金をかけながら、無理のない返済計画を立てることができるでしょう。
今回は住宅ローン控除について触れましたが、他にも住宅購入などで得られる税制優遇もあるため、予備知識をつけて賢い選択をしていきましょう。
文・四宮朱美
宅地建物取引士、マンション管理士、マンション管理業務主任者、ファイナンシャルプランナー、ホームステージャー。20代で自宅マンションを購入し、以後、数々の売却・買換えを経験、老朽マンションの建て替えにも取り組む。不動産・住まいの分野を歩み、住宅情報メディアの不動産広告を20年間制作。現在は、不動産や住宅に関する記事を取材・執筆するとともに、不動産購入に関するあらゆるサポートをする"不動産メキキスト"として活動
（提供：のくらし）
