せっかく購入した投資用マンションも、入居者がいなければ価値はありません。長期に渡って安定的に家賃収入を得るには、オーナー自身が空室リスク回避のためのノウハウを身につける必要があります。本稿では「これから不動産投資をはじめる方」にも「現在空室でお悩みの方」にも役立つ、空室リスク回避のコツをお届けします。
空室リスク回避のコツ1「住宅設備の交換費用をケチらない」
ある程度、築年数の経ったマンションでは、「入居者の決まりやすい住宅設備か」を常にチェックする必要があります。特に築古物件は、新しい住宅設備を定期的に導入して、競争力を保つ努力が求められます。入居率に影響を与える住宅設備には、例えば次の3つがあります。
・給湯：追い炊き機能付きが節約の視点から好まれます
・キッチン：収納は扉などが傷んできたら新品と入れ替えると見栄えがかなり変わります
・照明：ペンダントライトやレール式の間接照明をイケアなどで購入すれば、リーズナブルにおしゃれな空間にできます
空室リスク回避のコツ2「壁紙の交換費用をケチらない」
壁紙は、退去時リフォームで意外に費用がかさみます。しかし、入居者が即退去した場合を除いて、全面貼り替えするのが賢明です。まっさらな壁紙にするだけで、その部屋の清潔感が大幅にアップし、内見時の印象が良くなります。
空室リスク回避のコツ3「ハウスクリーニング代をケチらない」
必要な経費をケチらないことは、空室リスク回避において大切です。ハウスクリーニングにおいては、安さだけを重視するのではなく、腕前の良い業者に依頼しましょう。合わせて汚れやニオイがひどい場合はオプションメニューも積極的に利用すべきです。
空室リスク回避のコツ4「適正な家賃を設定する」
最近は人口減少の影響から、家賃相場が変わりやすい環境にあります。以前はすぐに入居者が決まった家賃でも、「現在は割高」ということも珍しくありません。このような状況に柔軟に対応するため、家賃相場を（入居者）管理会社に確認したり、ご自身でリサーチしたりするのが望ましいです。
空室リスク回避のコツ5「敷金・礼金の設定を低くする」
満室経営を強く意識するのであれば、入居者募集時の「敷金・礼金」を競合物件よりも低く設定するのも一案です。あくまでも競合物件と比較して優位であれば十分なので「敷金・礼金ゼロ」にこだわる必要はありません。例えば、数ヶ月分の競合物件が多いのであれば1ヵ月分にするといった具合です。
空室リスク回避のコツ6「フリーレント物件にする」
フリーレントとは、入居直後の家賃を一定期間タダにする契約です。1ヵ月分無料の設定が多いですが、競争が激しいエリアでは数ヵ月分無料が目立つこともあります。入居者を決めやすくする特効薬ですが、一方で「まとまったお金がない＝家賃滞納をしやすい」入居者になるリスクもあります。
空室リスク回避のコツ7「優秀な管理会社を選ぶ」
空室リスクを抑えるためには「（入居者）管理会社選び」も大切です。管理会社の業務は多岐にわたりますが、大切なのは「入居者募集」と「トラブル対応」です。「入居者募集」においては、物件と相性のよい方をマッチングしてくれます。管理会社の担当者の言動で入居の可否が決まるかもしれません。また、入居後の「トラブル対応」においては、管理会社の行動1つで入居者の満足度は大きく変わってきます。
管理会社選びのチェックポイントは次の3つです。
・管理物件の総戸数
・管理のフォロー体制
・全管理物件の平均空室率
このうち一番大事なのは「全管理物件の平均空室率」です。単純な話、この平均空室率が極めて低いのであれば、あなたが管理を依頼した時も空室が発生しにくいといえます。紹介した7つのコツの中でも、管理会社選びは最重要。優秀な管理会社に依頼することが、安定したマンション経営の近道なのです。
（著者＝J PRIME編集部）
（提供：JPRIME）
【オススメ記事 JPRIME】
・超富裕層が絶対にしない5つの投資ミス
・「プライベートバンク」の真の価値とは？
・30代スタートもあり？早くはじめるほど有利な「生前贈与」という相続
・富裕層入門！富裕層の定義とは？
・世界のビリオネア5人が語る「成功」の定義
