東証REIT指数が12年ぶりの高値圏で推移している。東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場するすべてのJ-REIT（不動産投資信託）を対象とした時価総額の加重平均指数で、10月9日に2251.96の高値を記録、年初（1月4日の安値1750.87）からの上昇率は一時29％に達した。ちなみに、同期間の日経平均の上昇率は12％であり、東証REIT指数のパフォーマンスが大きく上回っている。
これほどまでにJ-REITのパフォーマンスが高いのはなぜか？ 今回はJ-REITが上昇している背景に迫ってみよう。
世界的な金利低下でJ-REITへの関心高まる？
不動産投資は家賃収入などのインカムゲインのほか、不動産価格の上昇期には購入時よりも高く売却することで利益を得るキャピタルゲインも狙うことが出来る。ただ、不動産は流動性が低く売却したくてもすぐに売れるとは限らないうえ、小額の資金で始めるのは難しい側面もある。
一方、J-REITは不特定多数の市場参加者から集めた資金でマンションや商業施設、オフィスビルといった不動産等を購入し、その賃貸収入や売買益等を分配する商品で、不動産投資に比べると少額の資金で始めることが出来る。加えて、J-REITは証券取引所に上場しているので取引時間中に売買することが出来るのが大きな特徴だ。
ちなみに、9月末時点のJ-REIT 63銘柄の平均予想分配金利回りは3.49％で、日本の10年国債の利回りのマイナス0.22％、日経平均の平均予想配当利回りの2.19％を大きく上回っている。こうした利回りの高さもJ-REITの魅力の一つと言える。
後段で詳述するように、今年は世界的に金利（イールド）が急低下した年でもある。そうした中、インカム重視の機関投資家が「イールドハンティング（利回り追求）」の一環としてJ-REITに食指を動かしているとの見立てもある。
