オーナー別「不動産投資の確定申告」そもそも必要？

2020/03/20

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確定申告の時期になりました。不動産投資家の多くは確定申告準備に追われているかと思います。が、ちょっと待ってください。その申告、本当に必要ですか？実は、確定申告しなくてよい場合もあるのです。今回は、オーナーのタイプごとに確定申告の要不要についてお伝えします。

オーナーのタイプごとに確定申告の要否が分かれる

(画像=tkyszk/Shutterstock.com)

「不動産投資をしたら確定申告をするもの」と多くのオーナーは感じているようです。しかし所得税法では「納税者全員が必ず確定申告をすべし」とはしていません。背景には、日本国民の多くが給与所得者という点があります。

日本経済の担い手の大半は、正社員やバイト・パートとしての収入を得ている人です。彼らの税務処理は雇用主による年末調整で完結しています。「給与所得者の生計は給与収入で成り立っている」「仮に副業収入があったとしても少額のはず」という前提で税制が成立しています。そのため、仮に不動産投資などによる副収入があったとしても、「内容次第で確定申告不要」としているのです。

以上から、実際の確定申告の要否はオーナーのタイプによって分かれます。ではここから、タイプごとに確定申告の要不要について見ていきましょう。

オーナーが会社役員や正社員として働いている場合

オーナーが会社役員や正社員である場合、その生計は給与所得によって成り立っていると見られます。したがって、不動産投資は副業に該当し、その所得金額によって確定申告の要不要が分かれます。

年間の副業所得20万円以下なら確定申告不要

勤務先が1か所であり、副業による所得の合計額が年間20万円である給与所得者は確定申告をしなくてもよいとされています。もし、勤務先から受け取る給与所得以外に得ている収入が不動産からの賃貸料収入だけならば、不動産所得が年間20万円以下であれば確定申告しなくてよいのです。不動産所得以外に株の売買やネット販売など他に副業を行っているのならば「不動産所得＋他の副業による所得」の合計額が年間20万円以下であれば確定申告不要となります。

なお、所得は次の算式により計算した金額です。「所得＝収入」という誤解が多いので念のため、お伝えしておきます。

所得額＝総収入金額－必要経費の総額

こんな場合は確定申告しておいた方がよい（損失の繰越控除・損益通算）

確定申告しなくてもいいけれど、した方がオトクな場合があります。「不動産所得が赤字」つまり「経費の総額が総収入金額を上回った場合」です。この場合、給与所得など他の所得の黒字と不動産所得の赤字を相殺（損益通算）したり、損益通算をしてもなお残る赤字を翌年以後の黒字や前年の黒字と相殺したりすることで節税できるからです。

20万円以下でも確定申告すべき人

ただし、次のような人は、不動産投資などによる副業の所得が年間20万円以下でも不動産投資を含め、すべての所得につき申告しなくてはなりません。

ふるさと納税や医療費控除などで確定申告をする人
給与による年収が2,000万円を超える人
2か所以上の会社から給与をもらっていて、年末調整しなかった給与収入と副業による所得の合計額が20万円を超える人
同族会社の役員で、同族会社から貸付金利子やビルや事務所などの賃貸料などを得ている人

住民税の確定申告は必要

「この場合は確定申告しなくてよい」とお伝えしましたが、これはあくまでも所得税法での規定です。地方税法には「副業所得が年間20万円以下…」という規定はありません。したがって、副業による所得が20万円以下の場合、所得税の確定申告は不要ですが住民税の確定申告は必要なのです。

オーナーが年金生活者の場合

また、上記の内容はオーナーが年金生活者の場合にもあてはまります。国民年金などの公的年金による年収が400万円以下であり、かつ不動産投資など副業による年間所得が20万円以下の人も所得税の確定申告は不要です。ただし、還付申告を行う場合は副業分についても申告しなくてはなりませんし、副業所得がいくらであっても住民税の申告は必要です。