遊休地を所有し、どのような土地活用をしようかと検討する際に、重要となるのがその土地のエリアです。
特に東京は、他のエリアにない特徴があります。東京ではどのような土地活用が有効的なのでしょうか。活用方法を選択する際は、それぞれのメリット・デメリットや注意点をきちんと把握した上で決定する必要があります。
本記事では、東京で土地を活用する際のポイントやおすすめの活用法、良い業者の選び方などについて解説します。
目次
データで見る 東京での土地活用のポイント
土地活用を検討するのであれば、対象となるエリア・地域の市場動向や需要データなどを把握しておくことが重要です。そこで注目したいのが、地価の推移や収益の源泉となる人口動態や推移データです。
地価が高まっているのであれば、その地域の住宅や不動産需要が上昇していると考えられます。また、人口が集中・増加しているのであれば住まい以外にも様々な商業・消費のニーズがある人気のエリアであると推測することができます。
では、現在の東京の地価は上がっているのでしょうか。また人口は増えているのでしょうか。公的データから地価と人口の動向を検証します。
東京は地価が上昇している
2021年1月1日時点では、コロナ禍の影響により全国的に公示地価が下落しましたが、2022年は緩やかな回復を見せました。国土交通省が毎年公表している公示地価を見てみましょう。
2022年1月1日現在の公示地価は、東京都区部の住宅地で64万1,400円/㎡と、前年より1.5％上昇しました。同じく商業地は、306万6,200円/㎡と、前年より0.7％の上昇となっています。
東京都区部の住宅地と商業地は、2014年から2020年までの7年間は上昇し続けていましたが、2021年は下落に転じました。しかし、2022年には再び上昇に転じ、東京都区部というエリアの強さを改めて示しました。
一方で、地価の上昇は固定資産税や相続税、贈与税の負担増にも繋がります。ただ負担が増えるだけという状態にならないためにも、好立地に土地を所有している場合は、土地の有効活用を検討することが重要なのです。
東京都の人口データや推移
東京都の統計ページによれば、2022年（令和4年）1月1日時点の東京都の人口は1,398万8,129人でした。
2021年、東京都の人口は新型コロナウイルスの影響で、実に26年ぶりに減少しました。しかし、2021年を除けば、長期にわたって増加傾向にあり、東京都は1,400万人もの人が住んでいる世界有数の巨大都市であることが分かります。
2021年の東京都の人口内訳を見てみると65歳以上の老年人口が311万6,000人です。2021年1月1日時点での東京都の総人口の22％となっています。
全国平均は29.1％なので東京都の老年人口は全国平均に比べると少ない割合です。
また、コロナ禍により減少傾向ですが、2021年時点で東京都には54万6,436人の外国人が暮らしていて、東京都の人口のおよそ4％にもなる数字です。
東京都在住の外国人は、25歳から29歳が最も多く、ほとんどが生産年齢です。
このように東京都には老若男女、さまざまな人が暮らしており、今後も増えていく多様な不動産需要によって様々な土地活用が可能であると考えられます。
東京でおすすめの土地活用法6選
ここからは、東京でおすすめの土地活用方法を6つ紹介します。それぞれにメリット・デメリットと注意点があるので、比較しながら自分の所有する土地に適した方法を選択しましょう。
駐車場経営
初期費用が比較的かからない土地の活用法として駐車場経営があります。駐車場経営は地域の特性に合わせてコインパーキングや月極駐車場などの経営方法を選ぶ必要があります。
人通りの多い駅前や商店街ならコインパーキング、月極駐車場のどちらでも多くの需要が見込めるでしょう。住宅街なら月極駐車場が向いています。特に駐車場スペースのない小型マンションや、アパート居住者の利用が期待できます。狭小地など建物の建築には向いていない場所でも、駐車場であれば経営可能です。
駐車場の形態は、舗装不要の青空駐車場、舗装が必要なコインパーキング、施設が必要な立体駐車場などがあり、自分で運営する方法と運営会社に委託する方法があります。
駐車場経営のメリット・デメリットと注意点
駐車場経営のメリットは、収益が比較的安定していることです。青空駐車場の場合、経費はほとんどかかないため、駐車料金の多くが利益になります。駐車場運営会社と契約してコインパーキングを運営する場合も、初期費用や維持費は原則として会社が負担するため、低リスクで利益を得られます。
駐車場は、機動的に運用できることも魅力です。青空駐車場やコインパーキングであれば、施設の撤去がないため、他の事業へ容易に転用できます。
デメリットは収益規模が小さいことです。青空駐車場やコインパーキングはその面積の範囲内にしか車を収容できません。2階建て以上にできる集合住宅に比べると、収益規模では不利といえます。立体駐車場にすれば上に展開できますが、自分で経営を行う場合は初期投資が多くかかり、他の事業に転用する場合は撤去費用もかかります。機動的に運営できる駐車場の魅力は薄れるでしょう。
注意点は、近年は車離れが進んでいることです。不況下でも住む所は必要ですが、車を所有しないという選択は可能です。したがって、大規模駐車場の経営には懸念があります。
トランクルーム経営
トランクルームは住宅をつくりにくい狭小地や変形地でも始めることができ、手間もあまりかからないことから近年人気を集めています。トランクルームの種類には、ビルのワンフロアをパーティションで区切る「ルーム型」と、屋外に設置する「コンテナ型」があります。
ルーム型は保管環境が良いため高い賃料を見込めますが、ビルを建てなければならないため、建築コストがかかるのが難点です。手軽に土地活用したい場合は、コンテナ型のほうが向いています。
ただし、コンテナ型の場合は空調設備がないため、カビが発生するリスクがあり、熱や湿気に弱い荷物の保管には適していません。レジャー用品や食器などに向いていますが、より多くの品目を収容するならルーム型のほうがよいでしょう。
トランクルーム経営のメリット・デメリットと注意点
トランクルーム経営のメリットは、運用の手間がかからないことです。利用者が自分で荷物を出し入れするため、管理人が常駐しない施設がほとんどです。荷物を保管するだけなので、破損等の可能性は低く、修繕費が少ないのもメリットといえます。
デメリットは、競合が近隣に進出した場合に収益が落ちることです。トランクルームは比較的簡単に経営できるため、空き地があれば競合が進出する可能性があり、利用者を確保するために値下げ競争になるおそれがあります。
注意点は、トランクルームは「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」では運営できないことです。そのため、所有地がどの用途地域に当たるのかを事前に確認する必要があります。
コインランドリー経営
住宅街や大型スーパーなどの商業施設の生活道路沿いであれば、コインランドリーが適しています。土地の広さに合わせて柔軟に始めることができ、手間もあまりかかりません。他の活用法が月極契約なのに対し、コインランドリーは日銭商売であるため、毎日売上金が入ります。基本的に近隣の住民が利用するので駐車場はなくても問題なく、自転車の駐輪スペースがあれば十分です。
コインランドリーの利用客は学生や独身会社員などの単身者が中心といわれていますが、「早く乾燥させたい」、「干すのが面倒」などの理由で、洗濯機がある家庭の人でも利用するケースが増えています。今後ますます単身世帯が増えるという人口動態予測を考えると、時代にマッチした事業といえるでしょう。
コインランドリー経営のメリット・デメリットと注意点
コインランドリー経営のメリットは、他業種に比べて利益率が高いことです。1日1時間程度の清掃を自分で行えば、人件費は不要です。また、水道光熱費以外に経費はほとんどかからないため、粗利益率が高い事業として知られています。
デメリットは、洗濯機や防犯カメラ、両替機などの初期投資費用が高いことです。店舗面積や機械の台数にもよりますが、1,000～2,000万円程度の初期費用が必要といわれています。利益率が高いため、競合が参入する可能性が高いというリスクもあります。
注意点は、無人経営なので機械や両替機をいたずらされる、浮浪者が居座るなどのトラブルが考えられることです。トラブルが発生した場合は防犯カメラの映像をチェックして、早めに対応しましょう。
オフィス賃貸経営
東京は会社が多いため、オフィスの賃貸に需要があります。オフィスビルはマンションに比べて建築条件がそれほど厳しくなく、比較的始めやすい事業形態です。最近はサテライトオフィスやレンタルオフィス、コワーキングスペースなど、オフィス賃貸経営の形も多様化しています。
オフィスも居住用住宅と同様に「貸家建付地」となるため、相続税評価額において税制優遇も受けられます。
ただし、2020年の新型コロナウイルス感染拡大をきっかけにリモートワークが普及しており、オフィス空室率が2022年10月度で6.44％（三鬼商事調べ、東京ビジネス地区）と高い状態が続いているのが不安材料です。
オフィス賃貸経営のメリット・デメリットと注意点
オフィス賃貸経営のメリットは家賃の水準が高く、複数の部屋やワンフロアを借りてくれるテナントがいると経営が安定することです。オフィスビル用地は「貸家建付地」となるため、更地や駐車場に比べて相続税評価額が2割程度低くなるというメリットもあります。
デメリットは、オフィスビルの建築にはそれなりの初期費用がかかる点と地域によっては競争が激しく、家賃の値下げ戦争に巻き込まれる可能性があることです。また、オフィスビルは住宅ではないため、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられません。
注意点は、オフィスビルの核になるテナントが退去した場合の影響が大きいことです。10室の居住用マンションなら空室が出ても影響は10分の1ですが、オフィスビルで3階建てのワンフロアを借りているテナントが退去した場合は影響が3分の1と大きくなります。
賃貸マンション経営
人口が多い東京では特にマンションの需要があります。マンション経営では周辺人口が多いことが重要ですが、東京23区は人口密度が高いので入居者募集で有利といえます。
マンションは、ワンルームマンションからタワーマンションのような高級住宅までさまざまなタイプがあり、その構造や大きさ、建築場所によって初期費用が異なります。土地活用の場合はすでに土地は決まっているので、所有地の住環境からワンルームマンションとファミリー向けマンションのどちらの需要が多く見込めるかを判断する必要があります。
マンション経営は、物件価値が下がらないように管理を徹底する必要があります。管理は専門の業者に委託するのが一般的ですので、業者の選び方が重要です。
ノウハウを持っている不動産会社とタッグを組むことで、不動産投資初心者でも安定した利益を出しやすいので、東京における土地活用では、最初に検討したい方法です。
賃貸マンション経営のメリット・デメリットと注意点
賃貸マンション経営のメリットは、長期に渡って安定した家賃収入を得られることです。新築マンションの法定耐用年数は47年で、20年の木造アパートに比べて長期運用に適しています。ローン完済後は家賃収入から必要経費を引いてもほとんどが手元に残り、老後は年金を補うことができます。また、不況下であっても住居は不可欠であるため、需要が減らないというメリットもあります。
デメリットは、空室リスクや家賃滞納リスクがあることです。特に区分所有マンションを1室所有している場合は、空室が発生すると収入が途絶えます。そのため、空室が発生しても短期で次の入居者を確保できるような、好立地物件を購入する必要があります。
注意点は、中古マンションを購入した場合は、築年数によっては修繕が早めに発生する可能性があることです。居室の状態によっては、リフォームが必要になる場合もあります。リフォームをしない場合は、家賃を下げて入居者を募集しなければならないケースもあるでしょう。
商業施設経営
商業施設は、土地活用の中でも規模が大きい開発が必要です。土地の面積や立地によってコンビニや食品スーパー、ファッションビルなど、いくつかの業態が考えられます。駐車場が必須なので、ある程度広い土地を活用する場合に向いています。
車客を呼び込むには幹線道路沿いや角地が適しており、他の活用方法に比べると立地が限定されます。商業ビルであれば、核になるような人気テナントを誘致できるかどうかが成功のカギになりそうです。
商業施設経営のメリット・デメリットと注意点
商業施設経営のメリットは、居住用住宅よりも高い賃料を得られることです。そのため、高い利回りを期待できます。好立地であれば空室が発生したとしても、すぐに次のテナントが見つかる可能性が高いので、利回りが落ちにくいというメリットがあります。
デメリットは、シンプルな居住用住宅の構造に比べて特別な設備や仕様が必要になるため、建築コストが高くなることです。国土交通省の調査ではRC造のビル建築費の坪単価は約119万円なので、延床面積500坪の場合は約6億円の建築費がかかります。気軽に出店できるコストではありません。
注意点は基本的に好立地であるため、周辺に競合店が多いことです。競り勝つためには他施設との差別化が必要です。また景気に左右されやすく、経済ショックが起きた場合はテナントの撤退が増えるというリスクがあります。
東京で土地活用を始める理由
更地のまま所有していても何も利益は生まれませんが、土地活用を始めることによってさまざまなメリットを得られます。不動産投資全般にいえることや、東京ならではのメリットを紹介します。
安定した収入が得られる
既に紹介したとおり、東京は人口が多く他県に比べてあらゆる面で需要が高いといえます。需要が高ければその分高い賃料や使用料を得ることができます。
この傾向は特にマンション経営において顕著です。下記は東京カンテイが発表した「年間分譲マンションの平均賃料」です。
近畿圏や中部圏でも安定しているといえますが、特に首都圏は賃料が右肩上がりとなっていることが分かります。また3つのエリアのすべてが、新型コロナウイルス感染拡大以降も上昇を続けているのは注目に値します。賃貸マンション経営の安定性を証明するデータといってよいでしょう。
生命保険の代わりになる
土地活用で建物を建てる場合、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。不動産投資ローンを利用するときに、団体信用生命保険に加入します。
それによって、債権者が死亡したときや重傷を負ったときにそれ以降のローンの返済が免除されるため、残された家族はローンを返済することなく家賃収入を受け取ることができます。不動産の所有権はそのまま相続されるので、現金が必要になった場合は、不動産を売却して現金化することも可能です。
老後の収入を確保するため
不動産投資は、長期にわたって安定した家賃収入を受け取れるため、将来の備えとしても有効といわれています。今後も年金受給額は下がることが予想されるので、年金以外の収入源を確保することはゆとりのある老後を送るためには必要なことです。
例えば、30歳の時に35年ローンでマンションを購入して賃貸経営を始めると、65歳でローンを完済できるので、公的年金に加えて家賃収入も得ることができます。マンション経営は、老後の生活を見据えた長期的目標を立てて行うと成功率が高くなります。
相続税対策をするため
資産を相続する場合、資産の評価額に応じて相続税を支払わなければなりません。現金で相続するよりも、資産を不動産に変えることによって、評価額が低くなります。
土地活用を始める際には、建築費や造成費などの融資を受ける方も多く、相続時には保有資産から融資額が減額されるので、融資を受けることによって課税対象を少なくできます。
また、不動産を相続する中でも、土地として相続するより、賃貸物件を建築し相続することで節税効果がより高まります。
資産状況や保有する土地の状況は人それぞれのため、自己判断するのは難しいものです。土地活用を検討するなら早めに実績が豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。
東京で土地活用をする際の業者の選び方
土地活用は、業者選びが極めて重要です。東京で土地活用をする際の業者選びのポイントとして、以下の3つが挙げられます。
業者の得意分野や過去の実績を調べる
土地活用は単なる不動産の購入や賃貸の仲介と異なり、開発が必要になるため、仲介専門の不動産会社が対応するのは困難です。そのため各社の公式サイトを見て、開発の実績がある不動産会社を選ぶ必要があります。
不動産デベロッパーには、それぞれ土地活用の得意分野があります。マンションの開発が得意な会社や、トランクルームの展開に強みを持つ会社などです。事業内容を決めているなら、それに特化した会社を選ぶのもよいでしょう。
しかし、得意分野以外はあまり実績がない可能性もあるので、複数の事業から選択したい場合はあらゆる土地活用の実績がある、大規模の不動産デベロッパーに相談するとよいでしょう。
複数の業者を比較して検討する
業者を決める際は、複数の業者を比較して検討するのが基本です。1社のみと交渉すると、その会社が提示した価格や条件が適正であるかどうかを判断することができません。数百万円のリフォームでも「相見積もり」を取るのが一般的であることを考えると、億単位の開発費用になるかもしれない土地活用では、なおさら相見積もりが必要です。
複数の業者と交渉することによって、自分の事業目的に適合し、なおかつ価格も適正な業者を選択することができます。土地活用は通常の不動産購入と違って買い換えができないので、最初の業者選びでは時間をかけて納得できるところを見つけることが大切です。
業者の評判や問い合わせへの対応もチェックする
業者の評判や口コミをインターネットなどでチェックすることも重要です。最近はSNSで気軽に感想を発信する人が増えており、実際に業者を利用した人の声は参考になります。あまりにも悪い評判が多い業者は、避けたほうがよいでしょう。
問い合わせに対して真摯に対応するかどうかも、重要な見極めポイントといえます。電話やメールでの問い合わせの場合、「返信が遅い」「電話口の言葉遣いが粗雑」といった難点がある業者は注意が必要です。店頭に出向いて問い合わせる場合は、「案内がなく長時間待たせる」「資料を見せず言葉だけで説明する」など、不安を覚えるような業者は避けたほうがいいかもしれません。
逆に「電話やメールならその日のうちに返信がある」「電話口の対応が丁寧で誠実さを感じる」「店頭では資料を見せながらわかりやすく説明してくれる」など、好感を持てる業者なら選択肢に入れてもよいでしょう。
東京の土地活用は賃貸マンション経営が最適
土地の活用方法は多岐にわたります。それぞれに長所と短所がありますが、東京の土地活用には賃貸マンション経営が最適といえるでしょう。
オフィスビルやホテル、商業施設などは新型コロナウイルスの影響を受けましたが、マンションの賃料はほとんど影響を受けませんでした。どんなに不況でも住む所は必要なので、需要が落ちないのは大きな強みです。
土地活用で建築したマンションは新築なので、最初の入居者を確保しやすいというメリットもあります。開業して10年程度までは、修繕費もほとんど発生しません。一棟マンションのオーナーになりますが、不動産管理会社に管理を委託すれば、手間をかけずに運営することも可能です。
また、前述のとおり土地のまま相続するよりも、マンションを建築して相続したほうが相続税評価額は下がるため、家族のためにもなります。
有利な点が多いマンション建築ですが、問題になるのは不動産デベロッパーの選択です。前述の業者選びのポイントを参考にしながら、実績のある良い不動産デベロッパーを選び、所有地の有効活用を目指しましょう。
東京の土地活用に関するよくある質問
Q.東京での土地活用のポイントは？
東京で土地活用を考える際に重視すべきポイントは、「地価の上昇」と「人口動態」です。東京都区部の地価は東日本大震災による低迷期以降は右肩上がりで上昇し、新型コロナウイルスの影響も軽微でした。地価の上昇によって担保価値が高くなるので、土地活用には有利です。
また、東京都の人口は今後も長期にわたって高止まりすることが予想されます。国立社会保障・人口問題研究所の調査では、2015年を100とした場合の2045年の人口予測が全国で東京都のみ100.7と、2015年比で増加する見込みです。これも土地活用には有利なポイントといえます。
Q.東京での土地活用にはどのようなものがある？
東京の土地活用でおすすめの方法として、駐車場経営、トランクルーム経営、コインランドリー経営、オフィス賃貸経営、賃貸マンション経営、商業施設経営などが挙げられます。所有地の立地や面積、形状などに適した事業を選択するとよいでしょう。
中でも賃貸マンション経営は、「安定した収入が得られる」「生命保険の代わりになる」「老後の収入を確保できる」「相続税対策になる」という理由で特におすすめです。
Q.東京で土地活用をする際の業者選びのポイントは？
東京の土地活用で業者を選ぶ際は、以下のポイントに注目する必要があります。
・業者の過去の実績を調べる
事業内容が決まっている場合は、それを得意分野とする業者を選ぶのがよいでしょう。複数の事業から選択したい場合は、あらゆるジャンルにおいて実績がある規模の大きい業者に相談するのがベストです。
・業者選びは、複数の業者を比較検討して行うのが基本
複数の業者から自分の事業目的に適合し、なおかつ価格も適正な業者を選ぶことが大切です。
・利用者の声や問い合わせへの対応もチェック
業者の評判や口コミを調べて利用者の声を知ると参考になります。また、問い合わせへの対応もチェックが必要です。「電話やメールならその日のうちに返信がある」「電話口の対応が丁寧で誠実さを感じる」「店頭では資料を見せながらわかりやすく説明してくれる」など、好感を持てる会社なら選択肢に入れてもよいでしょう。
（提供：YANUSY）
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