不動産クラウドファンディングでリターンがあった場合に気になるのが税金の支払いです。不動産クラウドファンディングはどのような所得区分になるのでしょうか。本記事では、任意組合型と匿名組合型の違いや損益通算できるケースを紹介します。
目次
不動産クラウドファンディングの概要
現物不動産投資では1つの不動産を購入しますが、不動産クラウドファンディングは運営事業者が小口化した不動産の権利を複数の投資家が購入します。決められた運用期間中に運営事業者が運用して得た収益のなかから投資家に分配金が支払われる仕組みです。
運用は国土交通省から認可を受けた事業者が「不動産特定共同事業法」に基づいて行うため、安全性の高さが期待できます。出資は1口1万円から可能なので、少額で投資したい人に特に向いているでしょう。
ファンドの投資対象は居住用マンションの賃貸をはじめ、商業施設の賃貸、リノベーションプロジェクトなどいろいろなタイプがあります。賃貸収入（インカムゲイン）を目的としたファンドの利回りは低く、売却収入（キャピタルゲイン）を目的としたファンドは高い傾向があります。
ただし、キャピタルゲインを目指すファンドは利回りが高い半面、元本を毀損するリスクがある点に注意が必要です。
不動産クラウドファンディングの所得区分は？
不動産クラウドファンディングには「匿名組合型」と「任意組合型」のファンドがあります。匿名組合型は出資した投資家が不動産を所有せず、収益の権利のみを得る方式です。一方の任意組合型は物件の運用は運営事業者が行いますが、投資家は他の投資家と共同で実際に不動産を所有する方式です。
多くを占める匿名組合型不動産クラウドファンディングは不動産を所有するわけではないので、所得区分は「雑所得」に分類されます。不動産所得ではない点に注意が必要です。雑所得とは、利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、一時所得のいずれにもあてはまらない所得をいいます。公的年金や副業に係る所得が雑所得に該当します。
もう1つの任意組合型のファンドは不動産を所有するため、分配金は「不動産所得」、売却による償還損益は「譲渡所得」に分類されます。任意組合型なら不動産投資と同じ税制を利用することができますが、ファンドの数としては少数です。
不動産クラウドファンディングで利益が出ると確定申告はどうなる？
不動産クラウドファンディングによる所得は「匿名組合型」「任意組合型」ともに総合課税になります。不動産クラウドファンディングで利益が出た場合、確定申告は次の3つのケースに対応が分かれます。
確定申告が不要なケース
不動産クラウドファンディングの分配金は20.42％（復興特別所得税含む）の税金が源泉徴収されて支払われます。そのため、年間の雑所得が合計で20万円以下の場合は、確定申告は不要です。
ただし、不要になるのはすべての雑所得を合わせて20万円以下の場合ですので、クラウドファンディングの利益が15万円であっても、他の雑所得が5万円以上ある場合は確定申告をしなければなりません。
確定申告が必要なケース
給与所得者の場合、以下のケースにあてはまる場合は確定申告が必要です（国税庁見解）。
・給与の年間収入が2,000万円を超える人
・1ヵ所から給与の支払を受けている人で給与所得および退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人
・2ヵ所から給与の支払を受けている人のうち、給与の全部が源泉徴収の対象となる場合において、年末調整されなかった給与の収入金額と給与所得および退職所得以外の所得の金額との合計額が20万円を超える人
出典：国税庁ホームページ№1900「給与所得者で確定申告が必要な人」
また以下のような所得が雑所得にあたるので、こちらも把握しておく必要があります。
・年金収入
・印税、原稿料、講演料
・インターネットショップ、インターネットオークション、フリマアプリによる不用品販売、アフィリエイトなど副業による収入
・友人等に貸したお金の利子等非営利目的による利子収入
・FX（外国為替証拠金取引）売買等による収入
・外貨建て預貯金等の為替差益
確定申告の際は申告書の雑所得欄に「公的年金等」「業務」「その他」に分けて所得金額を記載します。不動産クラウドファンディングの分配金は「その他」に分類されます。
確定申告すると還付されるケース
先に述べたように不動産クラウドファンディングの分配金は支払いの際に20.42％の源泉徴収が行われます。上場株式の配当金から源泉徴収される際の20.315％とは税率が異なるので注意が必要です。
不動産クラウドファンディングの分配金を確定申告することで、所得の少ない人は納め過ぎた税金が還付される場合があります。雑所得が20万円以下であっても、源泉徴収されている税金がある場合は確定申告するのも有効な選択肢です。
不動産クラウドファンディングも損益通算できる
任意組合型不動産クラウドファンディングは不動産所得または譲渡所得なので、赤字になった場合は給与所得など他の所得分野と損益通算することができます。給与所得と損益通算できる点で、サラリーマンが不動産経営をするのと同じ節税効果が得られます。
匿名組合型クラウドファンディングは雑所得の中だけで損益通算することが可能です。不動産クラウドファンディングで損失が出た場合は他の雑所得から差し引くことができます。逆に他の雑所得で損失が出た場合は不動産クラウドファンディングの利益から差し引くことができるので、損益通算が可能な人は利用するとよいでしょう。
また、複数のクラウドファンディングに投資した場合、赤字のファンドがあれば不動産クラウドファンディング同士で損益通算することもできます。
不動産クラウドファンディングが赤字になるケース
損益通算できるといっても不動産クラウドファンディングで赤字になるケースは稀です。株式投資であれば値下がりして損切り処分することはよくあることですが、不動産クラウドファンディングは相場がないので価格が下落することはありません。
なお、元本割れすることがあるのは次の2つのケースです。
・物件の資産価値が下落する
地震や台風など自然災害を受けて物件の資産価値が下がることがあります。2019年10月には台風19号によって多摩川が氾濫し、神奈川県中原区にある武蔵小杉エリアのマンションが大きな被害を受けました。
一部のタワーマンションでは地下の電気設備が浸水する事態となり、武蔵小杉エリアのマンション価格は3ヵ月にわたり大きく下落しました。不動産クラウドファンディングの物件が同エリアにあれば運用に支障が出て元本割れした可能性もあるでしょう。
・運営事業者の経営が悪化する
不動産クラウドファンディング運営事業者の経営が悪化すると、資金繰りのために物件を売却して結果的に元本割れとなる可能性があります。運営事業者の倒産は稀ですが、経営悪化やトラブルが発生することはあり得ます。
不動産クラウドファンディングを組み入れ、ポートフォリオを充実させよう
不動産クラウドファンディングは、1口1万円から出資可能な不動産投資として近年人気が高まっています。現物不動産を購入するほどの資金がないという人でも、不動産クラウドファンディングをとおして少額の不動産投資が可能です。
不動産クラウドファンディングの魅力は年利4～5％以上の高利回りに加えて運用期間がバラエティであることです。1年程度が多いですが、3ヵ月の短期運用があるかと思えば、7年の長期にわたる再開発への投資があるなど、運用したい期間に合わせて選択することができます。
また、元本保証ではありませんが、「優先劣後方式」のファンドなら一定までの評価損は劣後出資者である運営事業者が負担します。そのため、優先出資者である投資家の元本が毀損するリスクは低い仕組みになっています。
値動きのある商品ばかりでポートフォリオを構成すると、リーマンショックのような金融危機があったときは一気に評価損が膨らむリスクがあります。安定運用の不動産クラウドファンディングを組み入れて、ポートフォリオを充実させることを目指してみてはいかがでしょうか。
（提供：YANUSY）
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