投資対効果（ROI）は、マンション経営の投資効率性を示す指標です。マンション経営では、物件購入前や運用中に物件の収益性を把握し、投資判断や経営状況の把握を行う必要があります。ROIはどんな場面でどのように活用すればよいのでしょうか。
本記事では、ROIの算出方法やCCR・利回りとの違い、使い方について解説します。
投資対効果（ROI）とは？
投資対効果（投資収益率、投資利益率）とは、マンション経営の収益性を測る指標の1つです。英語表記の「Return On Investment」を略して「ROI（アールオーアイ）」とも呼ばれます。
ROIは、投資資本（投下した自己資金＋借入金額）に対してどれくらいの利益（キャッシュフロー）を獲得できたかを表します。マンション経営の場合、ROIの数値が高い物件ほど投資効率がよく、うまく運用できているといえます。
自己資本収益率（CCR）との違い
ROIと似た指標に「自己資本利益率（CCR）」があります。自己資本利益率は、英語表記の「Cash on Cash Return」を略して「CCR（シーシーアール）」とも呼ばれます。
CCRもマンション経営の収益性の測る指標の1つで、投下した自己資金に対してどれくらいのキャッシュフローを獲得できたかを表します。ROIの投資資本には借入金額が含まれますが、CCRでは借入金額を含めず、投下した自己資金に対する利益の割合を求めるのが違いです。
利回りとは何が違うのか
マンション経営の収益性を測る指標として、多くの人が思い浮かべるのは「利回り」ではないでしょうか。利回りとは、投資元本（物件価格）に対する年間家賃収入の割合です。投資用マンションの物件情報には、基本的に利回りが表示されています。
投資用マンションの利回りは、主に「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。それぞれの計算式は以下の通りです。
・実質利回り（％）＝（年間家賃収入-必要経費）÷（物件価格＋諸費用）×100
必要経費や物件購入時の諸費用を考慮するかによって、表面利回りと実質利回りに分かれます。表面利回りは、物件の収益性をざっくりと確認するのに適しています。しかし、収益性をより正確に判断したい場合は、必要経費や諸費用を考慮した実質利回りを活用するといいでしょう。
投資対効果（ROI）と自己資本収益率（CCR）の算出方法
ここでは、ROIとCCRの算出方法を紹介します。
ROIの計算式
ROIの計算式は以下の通りです。
年間キャッシュフローは、家賃収入から必要経費（管理費、委託費用、税金など）とローン返済額を差し引いて計算します。ROIの計算例を確認してみましょう。
物件価格2,500万円の投資用マンションを自己資金500万円、借入金2,000万円で購入し、年間キャッシュフロー（手取り家賃収入）が100万円の場合、ROIは以下のように計算します。
計算した結果、上記ケースのROIは4％となりました。
CCRの計算式
一方、CCRの計算式は以下の通りです。
CCRについても計算例を確認してみましょう。
先ほどのROIと同じく、物件価格2,500万円の投資用マンションを自己資金500万円、借入金2,000万円で購入し、年間キャッシュフローが100万円の場合、CCRは以下のように計算します。
計算した結果、上記ケースのCCRは20％となりました。
同じ条件にもかかわらず、ROIの4％に比べてCCRは20％と値が高くなっています。CCRの値が高いのは、借入金額を含めず、投下した自己資金のみに対する投資対効果を表しているからです。つまり、借入金を利用することによってレバレッジが効き、投資効率がアップしたと考えられます。
マンション経営での利回り・投資対効果（ROI）、自己資金収益率（CCR）の使い方
マンション経営の収益性を測る「利回り」「ROI」「CCR」の3つの指標は、状況に応じて使い分けることが大切です。1つの指標だけでなく、3つをうまく併用することで総合的な投資・経営判断が可能となるでしょう。ここでは、マンション経営における「利回り」「ROI」「CCR」の使い方を紹介します。
利回りの活用方法
利回りは物件価格や想定年間家賃収入をもとに計算するので、物件選びの際に収益性を判断するのに適しています。
多くの物件情報から投資対象となり得るマンションを抽出するときは、表面利回りをもとに判断するといいでしょう。表面利回りは年間想定家賃収入を物件価格で割るだけで算出できるため、マンションの収益性をざっくりと把握するのに向いています。
立地や築年数などの条件とあわせて表面利回りの最低ラインを設定しておけば、投資先の候補となる物件を容易に絞り込むことができます。
条件を満たす物件を複数ピックアップしたら、収益性をより正確に把握するために実質利回りを計算しましょう。実質利回りは諸費用や必要経費を考慮するため、表面利回りと差が生じます。
表面利回りだけで購入を決めると、想定よりキャッシュフローが残らずマンション経営がうまくいかない恐れがあります。物件購入時は、必ず実質利回りも確認したうえで投資判断を行いましょう。
ROIの活用方法
ROIは、マンション経営を行っている人が物件の収益性を判断したいときに活用できます。
投資資本（これまで投下した自己資金＋借入金）に対する年間キャッシュの割合を表すため、物件が十分なキャッシュフローを生み出していればROIの値は高くなります。つまり、そのマンションへの投資がうまくいっていることを意味します。
反対に、キャッシュフローが残らない物件はROIの値が低くなるので、早急に対策を講じなくてはなりません。具体的には、空室対策、家賃設定や返済条件の見直し、物件売却などを検討する必要があるでしょう。
マンション経営では、その年によって得られるキャッシュフローは異なるのが一般的です。また、追加で自己資金を投じることもあるため、計算期間によってROIの値は変わってきます。定期的にROIを計算し、マンション経営の状況を把握しておくことが大切です。
CCRの活用方法
CCRは、借入金を活用してマンション経営を行う際に、物件の収益性や投下した自己資金の投資回収期間を把握したいときに活用できます。
CCRは、投下した自己資金に対してどれくらいキャッシュフローが出ているかを表す指標です。ROIとは異なり、投資資本に借入金額は含まれません。そのため、ROIとCCRを比較することによって、借り入れによるレバレッジ効果を確認できます。
また、投下した自己資金を回収するのに要する期間も予測できます。CCRが20％であれば、投下した自己資金の回収期間は約5年と判断できます。
融資を活用してマンション経営を行う場合は、CCRを計算して借り入れによるレバレッジ効果を確認することで、物件購入時の投資判断や投資効率性の把握に役立つでしょう。
まとめ
ROIは投資資本に対する年間キャッシュフローの割合を意味し、マンション経営がうまくいっているかの判断材料となります。利回りやCCRといった指標もありますが、値の意味が異なるので、状況に応じて使い分けることが大切です。物件購入時には利回り、借入金を活用する場合はCCRもうまく併用しましょう。
（提供：Dear Reicious Online）
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