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厚生労働省の発表した『簡易生命表』によると、2013年の日本人の平均寿命は男性が80.21歳、女性は86.61歳だった。さらに男性の4分の1が約90歳、女性は約95歳まで寿命を伸ばしているという。公的年金の給付が減少するなか、老後の生活費を心配する人は多いだろう。低金利時代が続くと銀行預金だけではお金を殖やせないため、資産運用が必要になってくる。特に不動産投資の場合、その運用次第で老後の家計は大きく変わる可能性がある。
ミドルリスクミドルリターンの不動産投資はサラリーマン投資家向け?
2013年4月の日銀による量的・質的金融緩和の導入以後、民主党政権のもと9,000円前後で推移していた株価が、いまではほぼ倍の18,000円に迫る勢いだ。ただ、株価の短期加熱感も残り急激な円安の反動も懸念される。一般的に株式投資はハイリスクハイリターンと言われており、サラリーマンが株式投資で稼ぎ続けるのは現実的ではないだろう。それに比べて不動産投資はミドルリスクミドルリターンであり、特にインカムゲイン(賃料収入)狙いは、時間をかければ着実に資産を増やしていける投資である。
サラリーマン投資家向け不動産投資は?
リーマンショック後、サラリーマン投資家にとって一番良い不動産投資は、スルガ銀行で借りられるだけ融資を借りて1都3県の1棟収益物件を 購入することだった。当時は収益物件を売り急ぐ売主から、スルガ銀行を使うことにより、すばやく融資承認をとり、スルガ銀行の4.5%金利でも十分にキャッシュ・フローを得ることができる安い価格で物件を購入できたためである。
最近では、もう少し安い金利で1棟収益物件に融資をするSBJ銀行や静岡銀行などの金融機関も増えてきており、それらの銀行を利用する投資家に、その当時買った物件を売却することにより、数千万円の転売益を得るケースも続々出現してきている。その頃に買った投資家は、わずか数年間でサラリーマンの退職金に相当する金額の転売益を手にしている場合も珍しくないというから驚きだ。
現在の都心の1棟収益物件は、東京五輪とアベノミクスで盛り上がりを見せ、その結果、表面利回り7%弱で売買されている。この利回りだとスルガ銀行の4.5%の金利では、毎月のキャッシュ・フローは持ち出しになってしまう。仮に他の地銀・信金で、2%前後で借り入れたとしても、物件が現状価格よりも高騰し、表面利回りが6%半ばを割り込むとインカムゲイン狙いの投資としてはなりたたない。
今後も相続対策目的や海外からの現金による投資によってさらなる価格の上昇は否定できないが、不動産は流通コストが高く流動性が低いため、情報力の劣るサラリーマンがキャピタルゲイン(売却益)狙いの投資を行うにはハイリスクとなる可能性もある。では、サラリーマン投資家はどのような不動産投資を行えばいいのだろうか?
