利回り、圧縮率、出口戦略のバランス

ここで、都心のタワーマンションと郊外のマンションの投資1億円から得られる経済的な効果を測定してみましょう。

(典型的な都心タワー)利回り3%、圧縮率80%
(典型的な郊外マンション)利回り5%、圧縮率60%

1億円で2%の利回りの違いは、年間200万円の賃料収入の違いを生みます。所得税率30%と仮定すれば、手取りで140万円の違いです。5年間所有すれば700万円です(郊外のほうが有利)。それに対して、圧縮率20%の違いは、相続税率30%と仮定すれば、600万円の違いが生じます(都心タワーのほうが有利)。

以上から、利回りの高さと圧縮率の高さが一長一短で、都心タワーと郊外マンションの違いは、ほとんどありません。

問題は、将来の売却価格です(出口戦略)。生前贈与が完了、又は相続が発生すれば、相続対策として取得した不動産を子供が不要と考えれば、売却することになるでしょう。その際に、投資利益が生じるか、投資損失が生じるかが問題となります。

この点、郊外マンションは都心タワーよりも人気がありませんので、値下がりが高いです。そうしますと、売却時の損益を考慮すれば、都心タワーマンションを購入していたほうが有利だと考えることができそうです。


中古ワンルームマンションのほうが流動性で有利なのか?

次に、物件の流動性についてです。「都心のタワーマンションは価格が高いので(1億円以上)、流動性が低い。やはり、売りやすさを考えると、中古ワンルームマンションのほうがよい」という話をお客様から聞かせていただくこともよくあります。

しかし、中古ワンルームマンションの流動性が高いのは、投資物件として買いやすいからです(サラリーマンでも副業で投資できる)。この点に誤解を生じやすいのですが、中古ワンルームマンションのオーナーのほとんどは投資家です。単身者がワンルームマンションを買って住もうという人はいないでしょう。マンションを住むために買う人は家族を持っている人ですから、ワンルームマンションは買いません。

つまり、投資需要と実需(オーナーが自分で住む)では圧倒的に実需のほうが大きいので、投資物件として売買が多いことが単純に流動性の高さを判断する尺度となるわけではないということです。

投資需要は、景気が悪化すれば一気に冷え込みます。つまり、中古ワンルームマンションは景気が悪化すれば、一気に価格が下落します。実需の支えが無いからです。これに対して、都心タワーマンションであれば、多少は価格が下がるとしても、富裕層ファミリーの実需が下支えしてくれます。

したがって、物件の流動性の観点から、中古ワンルームマンションを購入することは危険です。利回りの高さに飛びついて地方の中古物件などを購入してしまうと、将来の投資損失で全ての利益を水の泡にしてしまうことでしょう。


結局、何を買えばいいのか?

利回り(賃料・空室率)、流動性、出口戦略の3つのバランスが取れた物件は、都心部の赤坂・六本木で1億円前後のタワーマンションを坪単価500万円台で購入することです。しかし、このような物件を購入することは不可能でしょう。

2015年6月現在、坪単価の相場は600万円台後半から700万円台前半まで高騰しているからです。それゆえ、現実的にはある程度妥協しなければなりません。

妥協点としては、ある程度の割高さは我慢することです。物件次第ではありますが、六本木・赤坂で坪単価700万円であればギリギリ許容できるでしょう(目黒で坪700万円の物件が売り出されましたが、高すぎると思われます)。

また、都心の周辺部まで地域の対象範囲を広げることです。五反田、新宿までであれば許容範囲でしょう。さらに、中古ワンルームマンションの中でも山の手線内(限定)の優良物件を取得するという選択肢も検討に値します。

いずれにせよ、利回りの低さ(多少の割高さ)は購入時にコントロールできますが、将来の売却損失だけはコントロールできません。出口戦略を考えることを忘れず、「将来の値下がりリスクが低い」物件、つまり、人気のある地域の物件を購入することが一番重要なことでしょう。このような難しい投資判断には、資産税と不動産投資に詳しい税理士に相談することは不可欠と言えます。

文:岸田 康雄(事業承継コンサルティング株式会社/公認会計士・税理士) (提供: Biglife21

【関連記事】
M&Aの良いアドバイザリーの見分け方
中国新車時代到来で日本企業にチャンス! ‐ 中国自動車製品業界連合会 路志光氏
株式会社JAPANPR ‐ 訪日中国人観光客対応を裏方としてサポートする!
社内報で社員のパフォーマンスを上げる方法
富裕層を狙う相続税の増税