不動産投資を成功させるには、ランニングコストの種類を知り、正しくコントロールする必要があります。今回はランニングコストのコントロールの仕方について説明していきたいと思います。
管理会社と交渉する
まず、不動産投資にはどのようなランニングコストあるのかを見ていきます。
１つ目は借り手を募集する際の仲介手数料と広告宣伝費。これは不動産会社へと支払われます。
２つ目に借り手の賃料の入金管理、滞納者への督促等のコストがかかります。これも通常は不動産会社へと支払われます。
３つ目に物件の維持管理のための清掃費や設備点検費用がかかります。
これに関しては、別でメンテナンス会社に委託することもありますが、大体のケースでは不動産会社へと支払われます。
残りは税金です。これは物件単体にかかる、固定資産税と個人の所得にかかる所得税、法人であれば、法人税がかかります。
このように不動産投資には、ランニングコストだけでもかなりかかります。つまり、この部分をいかに節約するかによって、不動産投資の利回りは向上するということがお分かりいただけるかと思います。税金の節約は税理士の先生にお尋ねください。ここでは、大半のランニングコストの支払先の不動産会社（管理会社）とどのように交渉するかを説明していきます。
上記を見ていただくと、節約できる可能性があるのは、２番目と３番目です。実は不動産投資で失敗する多くの方は１番目の費用を抑えようとしてしまいます。ここは不動産会社にとって、１番の収益源ですし、社員のモチベーションの部分でもあります。ここを抑えてしまうと、なかなか借り手が見つからないという事態も発生しかねません。この部分だけは、最初は抑えることなく、早く借り手を見つけてもらいようにお願いした方が得策です。
２番目、３番目は不動産会社としては、あまり力を入れていない部分になりますので、交渉の余地は十分にあります。ただし、物件数が少ないと、なかなか交渉に応じない可能性もありますので、同じ地域で所有物件数を増やすよう努力し、まとめて交渉する方がすんなりと応じてくれることが多いです。そうすれば、かなりの額を節約することになりますので、不動産投資の利回りは跳ね上がる可能性があります。このように不動産会社と交渉する場合は、まずは先方が力を入れていない部分から攻めていくのがコツです。
管理会社を変えてみる
不動産投資を行う際に、ご自身の周りに不動産に詳しい方はいますか？ 多くの方がいないという回答ではないでしょうか？
そういった場合、所有物件の管理を１社にお願いした後は、ほったらかしのケースが多いように思います。実はこの行為が不動産投資の利回りを下げてしまう要因なのです。不思議なことに、上記で記したランニングコストをさげるような提案は不動産会社から出されることは、まずないと言っていいと思います。確かに不動産会社からしたら、主力部門ではないですが、こちらからコストの低減をお願いしない限りは、不動産会社からコスト低減の提案など出てきません。
また、コスト低減のお願いをしたところで、契約ですからの一点張りで応じないケースも多々あります。その際にどのように対応するか？
これは相見積を取り、場合によっては管理会社を変更することを視野に入れるべきです。どの駅でも、駅周辺には不動産会社の看板が軒を連ねていると思います。また、今時ネットでも簡単に検索できます。不動産会社にお願いしたい内容をはっきりさせ、何社かに見積もりをお願いします。こうしないと、不動産会社も緊張感がなくなり、いつしか馴れ合いになってしまします。
また、気の合う営業の方がいても、所詮サラリーマンですから、転勤になり違う店舗に移ったり、辞めてしまうこともあります。あなただけの物件をずっと担当していることはないのです。相見積を取ると、不動産会社によってかなり開きが出る場合もあります。有利な条件を引き出せれば、不動産投資の利回りも上がりますので、ぜひ実践してみてください。
