「マンション投資に興味がある」「これから始めたい」という方に向けて、そのメリットとデメリット、失敗しないために知っておきたい基本について解説します。
マンション投資とは
不動産投資にはいくつかの種類がありますが、中でも「マンション投資」は特にメジャーなものの1つです。自分で住むためのマンションではなく、人に貸すためのマンションを購入して運営していくのが一般的です。
マンション投資で得られる二つの利益
投資で得られる利益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つがあります。マンション投資では、自分が保有する部屋を人に貸すことで、毎月一定の家賃収入を得ることができます。これがインカムゲインです。
一方、キャピタルゲインは、安く買ったマンションを高く売ったときに得られる売却益のことです。ある程度安定して継続して入ってくるお金と、手を離れるときにまとめて入ってくるお金、この2つの合計がマンションの購入や維持にかかるコストより高ければ高いほど投資成功と言えるでしょう。
マンション投資の種類
ワンルームなどを1部屋ずつ保有する「区分」、1つのマンションを丸ごと購入して運営していく「一棟」という分け方のほか、「新築」か「中古」か、「都心」か「地方」か、家の構造が「RC（鉄筋コンクリート）」か「木造」かといった分け方もあります。
これらを組み合わせて考え、「都心の新築ワンルームマンション投資」や「地方の中古RCマンション一棟投資」などのようにジャンル分けされます。どの投資法を選ぶかによって、利益の出しやすさや考えられるリスク、必要な資金なども変わってきます。それぞれきちんと知ったうえで、自分の方針に合う方法を見つけましょう。
マンション投資のメリット
副業でも利益を上げられる
物件を購入したあと、運営をきちんとした管理会社に任せればあまり手間がかからなくなります。完全な「不労所得」とまではいかないかも知れませんが、忙しい会社員でも副業として取り組んで大きく成功している方も多くいます。
銀行からお金を借りやすい
投資のためにお金を借りる、というのは通常なかなかできないのですが、投資対象がマンションなどの不動産であれば、銀行も融資してくれやすくなります。「レバレッジをかける」とも言いますが、少額の自己資金で大きなお金を動かすことができるのが特徴です。
資産の分散投資になる
不動産は現物資産で、インフレに強く、預貯金や株式、債券などとはまた違う資産カテゴリーに属します。値動きのしかたが違う多様な資産を組み合わせて保有しておく（分散投資しておく）と、どれかにダメージを受けても他で持ち直してくれるので大損はしにくくなります。また、節税対策や生命保険の代わりとして利用する方もいます。
マンション投資のデメリット
多額の資金が必要になる
ほかの投資であれば数万円、今どきの株式投資などでは数百円から「お試し感覚」でできるようなものもあります。しかし不動産の場合は「少ない元手からでも可能」などとうたっているような場合でも数百万円は必要です。1棟丸ごととなると数億円が動くこともあります。銀行からお金を借りやすいというメリットの反面、大きな借金を抱えるのが怖いと感じる方もいます。
手続きが煩雑
本格的にマンション投資を始めようと思ったら、物件情報の確認だけでなく不動産取得や登記に関わる手続き、銀行でローンを組む手続き、管理会社との契約手続き、確定申告などたくさんの契約や手続事項が発生します。ほかの投資のようにすべてインターネットで完了できるわけではありません。
流動性が低い
不動産の場合、貯金や株式投資と違って、現金化したいと思ってもすぐにはできません。これを「流動性が低い」と言います。売るのも買うのもある程度時間がかかりますので、長期的な視点が必要です。
さまざまなリスクへの対策が必要
どんな投資にもリスクはつきものです。毎月毎月家賃を払い続けてくれる借り手がいればいいのですが、いつもそううまくいくとは限りません。何ヵ月も空室になったままだったり、滞納して支払ってくれなかったり、築年数を重ねて老朽化が進んだ結果、当初想定していたほどの家賃が取れなくなることも考えられます。
また、地震や火災などの災害リスク、オーナー負担の設備などが壊れて急に多額の修繕費がかかることなど、想定すべきリスクはいくつもあります。
マンション投資の失敗を防ぐために
投資は、業者の人にすすめられたものをそのまま買っていくだけで成功するほど甘い世界ではありません。これは、不動産投資に限らず、株式投資やFXでも同じことです。
マンション投資を始めるときは、「自分で不動産事業を立ち上げて経営していく」くらいの気持ちで知識を付け、戦略を練ったり行動したりすることが大切です。
投資に対する考え方、利益を出せる物件の選び方、起こりうるリスクとそれらを抑える方法、知っておくべきことはたくさんあります。幸いこの分野はうまくいっている投資家で発信に力を入れている方も多いので、マンションを売りたい業者側の資料やセミナーだけで満足せず、すでに成功している大家さんのブログや書籍などにも積極的に目を通してみるとよいでしょう。
文・馬場愛梨（「貧困女子」脱出アドバイザー/ばばえりＦＰ事務所 代表）／fuelle
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