賃貸マンションは、主に「区分所有」や「中古一棟」、「新築一棟」の3種類に分けられます。
これらの賃貸マンションは全て相続税を節税することが可能です。しかしながら、その効果には違いがあり、相続対策として投資をするなら、違いを良く見極めて物件を選ぶことが必要です。
そこでこの記事では「相続対策におすすめのマンション」について説明し、相続対策の観点から見たそれぞれのマンションのメリットとデメリットを解説します。
区分所有マンションの特徴
メリット
区分所有マンションのメリットは以下の通りです。
- 区分マンションのメリット
- ・投資額が小さい・複数戸購入したら分割できる
1つ目は、投資額が小さいという点です。
投資額が小さいので、比較的気軽に始めることができます。
2つ目は、複数戸購入したら分割できるという点です。
例えば、子供3人にそれぞれ平等に資産を残したい場合、区分所有マンションなら3戸購入することで分割対応がしやすくなります。
デメリット
区分所有マンションのデメリットは以下の通りです。
- 区分マンションのデメリット
- ・空室の影響が大きい ・収支がほぼプラスマイナス０の場合が多い
1つ目は空室の影響が大きいという点です。
賃貸物件の相続税評価額の計算式は、以下の式で計算されます。
賃貸物件は、建物も土地も借家権割合等により、自用の不動産よりも評価額が低く計算されます。ここで注目したいのが両式とも「賃貸割合」が計算式に入っているという点です。
賃貸割合とは相続時の入居率のことです。区分マンションは一室しかないので、賃貸割合がゼロという可能性もあり得ます。
例えば、相続時に半年以上空室が続いているような物件だと、賃貸割合がゼロとみなされます。賃貸割合がゼロとなれば、評価額は自用の不動産と同じです。区分マンションは、空室の影響が非常に大きいのがデメリットとなります。
2つ目として、収支がほぼプラスマイナスゼロの物件が多いという点です。
収支は借入金の額にもよりますが、区分マンションの場合、ほぼフルローンに近い物件で投資を行うと、収支がほぼゼロのことが良くあります。自己資金を十分に用意できない場合には、キャッシュフロー(手残り)がほとんどプラスにならないという点がデメリットです。
中古一棟マンションの特徴
メリット
中古一棟マンションのメリットは以下の通りです。
- 中古一棟マンションのメリット
- ・修繕費等で現金が大きく減ってしまう可能性がある ・賃貸割合が低くなりやすく、節税効果が薄れやすい
1つ目は、新築に比べると価格が総じて安いという点です。
2つ目は、すでに稼働している物件を購入できるため、収益性がある程度見えているというメリットがあります。
過去の実績があることから、収益予想が大きく外れるようなことは少ないです。
デメリット
中古一棟マンションのデメリットは以下の通りです。
- 中古一棟マンションのメリット
- ・修繕費等で現金が大きく減ってしまう可能性がある ・賃貸割合が低くなりやすく、節税効果が薄れやすい
1つ目は、修繕費等で現金が大きく減ってしまう可能性があるという点です。
相続税は現金納付が原則であるため、現金もある程度引き継がせる必要があります。中古マンションでは、突発的に大きな修繕が発生することがあり、預貯金を大きく目減りさせてしまうことが多いです。物件を引き継いだ相続人にも納税資金がないと、結局は相続後に物件を売るようなことも起こり得ます。
2つ目は、築年数が古ければ空室も増えるため、賃貸割合が低くなりやすく、節税効果が薄れやすいという点もメリットです。区分マンションのように賃貸割合がゼロになるようなリスクは低いですが、新築物件よりは賃貸割合が低くなるリスクはあります。
新築一棟マンションの特徴
メリット
新築一棟マンションのメリットは以下の通りです。
- 新築一棟マンションのメリット
- ・相続税の節税効果を維持しやすい ・空室や修繕が少なく納税用の資金を確保しやす
1つ目は、相続税の節税効果を維持しやすいという点です。
今相続対策を行っても、相続は20年後や30年後に発生するかもしれません。それでも、新築に投資をしておけば相続時は築20年目や築30年目となります。一方で、今築20年の建物に投資をすれば、相続時が築40年や築50年といった建物になる可能性があります。
相続はすぐに起こるものではないので、相続時の築年数をできる限り若くするには、中古マンションではなく新築マンションを購入することが必要です。相続時の築年数が若いほど、賃貸割合も高く維持できる確率が高くなります。よって、相続税の節税効果を最も維持しやすいのは新築マンションになるのです。
2つ目は、空室や修繕が少なく納税用の資金を確保しやすいという点です。新築マンションは、収入が多く支出が少ないため、被相続人(亡くなった人)に残せるお金の見通しが立てやすくなります。よって、中古マンションよりも新築マンションの方が、被相続人から相続人に多くの現金を引き継がせることが可能となり、相続人は、引き継いだ現金を相続税の納税資金に充てることができます。
デメリット
新築一棟マンションのデメリットは以下の通りです。
- 新築一棟マンションのデメリット
- ・投資額が高額 ・一つの資産が大きくなり分割しにくい
1つ目は、中古マンションに比べると、投資額が総じて高額になるという点です。
2つ目は、一つの資産の額が大きくなりがちなので、相続人間で分割しにくいというデメリットも生じます。
大きな資産で相続対策をする場合には、遺言を残して相続人間で分割に揉めないように対策を打っておくことが必要です。
一つの物件で大きな節税効果を得ることができる
新築一棟マンションは金額が大きいことから、一つの物件で大きな節税効果を得ることが可能です。
区分マンションだと大きく節税するためには何戸も投資しなければなりませんが、新築マンションなら一回の投資で節税対策を終わらせることもできます。
相続後も賃貸経営や売却を行いやすい
新築一棟マンションは、相続時の築年数を最も若くすることができるため、相続後も賃貸経営や売却を行いやすいというメリットがあります。
仮に築20年の中古マンションを購入し、30年後に相続が発生したら、相続人は築50年のマンションを引き継ぐことになります。築50年のマンションを引き継いだ相続人は、賃貸経営にかなりの苦労をするはずです。
また、築年数が古い物件は、空室や修繕箇所が多く、売却にも苦労します。
近年は100歳まで生きる人も増えているため、70歳で相続対策を行っても、相続が発生するのが30年後ということが十分にあり得ます。30～40年後を見据えて、物件をできるだけ若くしておくためにも、相続対策は新築一棟マンションで行うことをおすすめします。
まとめ
以上、相続対策におすすめのマンションについて解説してきました。
賃貸マンションには、区分所有や中古一棟、新築一棟のマンションがあり、それぞれメリットとデメリットは以下の通りです。
上記内容を踏まえ、自分に合った投資マンションを探してみてください。（提供：税理士が教える相続税の知識）
