知ってるようで知らない！？　サラリーマンのマンション経営と確定申告

「所得税」とはどんな税金かご存知でしょうか。所得税とは、1年間に稼いだ収入から、それに要した経費を差し引いた「利益」にかかる税金です。所得税は申告制となっており、原則は、自分自身で収入、経費、課税額を算出して所得税を納付します。そして、この所得税を決める一連の行為を「確定申告」といいます。では、マンション経営で確定申告は必要でしょうか。本稿では、サラリーマンがマンション経営をする際の確定申告について解説します。

1.意外に知られていない確定申告

毎年、確定申告を行っている人はあまり多くありません。特にサラリ―マンをはじめとする、組織に雇用されている人は、全体の10％しか確定申告を行っていないといわれています。

なぜなら、サラリーマンの所得税は給与を支払った側がまとめて申告する「年末調整」と、所得税の納付に備えて給料から一定額を天引きする「源泉徴収」が行われているからです。

しかし、それらはあくまでも会社で働いたお給料から引かれるお金です。マンション経営で利益が出たのであれば、自分で確定申告を行う必要があります。

給与収入にマンションなどからの家賃収入が加わったサラリーマンであれば、申告の制度や仕組みを知っておくことはいざというときの助けになります。

まずは年末調整の仕組みから学んでみましょう。

2.年末調整の仕組みと目的とは

年末が近づくと、サラリーマンには会社から保険料控除や扶養・配偶者控除の申告書が渡され始めます。

これに所定の要件を記入して会社に提出すると、しばらくして源泉徴収票と住民税額の決定通知書が届きます。

本人はこれで税金に関わる事務が終わってしまいますが、会社はどのように社員の税金を処理しているのでしょうか。

1年間の所得が給与所得だけの人は、所得税の金額が比較的シンプルなので、会社が大部分を代行してくれます。

会社側は従業員に支払った給与を把握しており、給与支払いの際に所得税に充てるための金額を天引きしています。

最終的には、1年間支払った給料の合計額（年収）から給与所得控除（前述の扶養控除・配偶者控除・生命保険料控除のほか社会保険料控除など）を差し引きます。

次いで残った所得に対して、一定の所得控除を差し引き、残った金額に対して所得税が課税されます。

年収－給与所得控除＝所得 （所得－所得控除）×税率＝所得税

自治体は税務署からこの情報を得て、住民税の金額を決定しているというのが年末調整の仕組みです。

3.確定申告が必要になるケース

年末調整は万能ではなく、限られた所得控除しか控除対象にできません。

例えば、盗難などの犯罪被害の控除（雑損控除）や医療控除に寄付金控除は、プライベートな情報を含みすぎるとして、会社の年末調整では対応できませんし、住宅ローン控除を受ける場合も、初年度は確定申告が必要となります。

これ以外の主なケースとして、以下の場合は確定申告が必要です。

確定申告が必要にも関わらず、申告を行わなかった場合は、その悪質さの程度によっては、重加算税や無申告加算税などの罰則が課されます。

4.確定申告の20万円ルール

マンション経営で得られる家賃収入は、上記2の「給与所得以外の所得が20万円を超える場合（20万円ルール）」が該当します。

ここで20万円以上の「所得」という点に注目してください。所得税法上は10種類の所得が規定されており、どういった手段でお金を稼いだかが重要になります。

【10種類の所得の区分】

4-1.マンション経営は不動産所得に分類される

マンション経営における収入は、この10種類の所得のうち3の「不動産所得」に分類されます。そして、この20万円ルールは、あくまでも他の所得との合計が20万円を超えるか否かになります。

例えば、仮想通貨や不用品の転売などの売買益なども所得として合算する必要があります。

そして、所得とは、冒頭にも述べたとおり、収入からその収入を得るのに要した経費を差し引いた後に残るお金のことです。マンション経営に関する経費としては以下のものが該当します。

・マンションの管理費
・修繕積立金
・賃貸管理委託費
・ローン返済の金利支払い
・マンションの定額法による減価償却

なお、マンション経営では、経費として含めることのできない費用もありますのでご注意ください。例えば、ローン返済の元金部分は経費にできません。

5.家賃収入に関する確定申告の手順

家賃収入を確定申告する場合の申告方法には、「青色申告」「白色申告」「法人申告」の3種類があります。

個人申告で青色申告を選択しない場合は自動的に白色申告となります。3種類の申告方法と手順について確認しておきましょう。

5-1.青色申告、白色申告とは

所得税の確定申告の方法に「青色申告」と「白色申告」があるのを知っている人は多いでしょう。両者には次のような違いがあります。

・青色申告
青色申告は、開業届を提出して「継続した事業を行っている」「不動産所得がある」「山林所得がある」人が利用できる申告制度です。特徴として、複式簿記で記帳することが義務づけられています。

青色申告を行う場合は、税務署に開業届を提出し、青色申告の承認を申請する必要があります。承認の申請は開業2ヵ月以内に行う必要があり、期限を過ぎるとその年は白色申告で申告することになります。

青色申告は白色申告に比べて多くのメリットがあります。1つは「青色申告特別控除」として65万円の控除を受けることができます。

ただし、不動産所得は要件が厳しくアパートは10室以上、貸家は5棟以上という規模であることが必要です。

簡易簿記で申告を行う場合は10万円の控除となりますが、その場合は区分所有マンション1室でも認められます。他にも、「赤字を3年間繰り越すことができる」「家族への給与が全額経費になる」「自宅の家賃や電気代が経費になる」などのメリットがあります。

・白色申告
白色申告は誰でも利用でき、青色申告に比べて簡易な方法で申告することができます。

簡易帳簿でよいので簡単に記帳でき、確定申告の際も「確定申告書（B）」や「収支内訳書」、控除を証明する書類を提出するだけで済むため、白色申告を利用する人もいます。

白色申告では上記した青色申告のようなメリットはないため、可能であれば青色申告を選ぶことが望ましいといえます。

青色申告・白色申告ともに、e-Taxを利用してパソコンやスマホで申告することも可能です。国税庁ホームページで詳細を確認し、利用を検討するのもよいでしょう。

e-Taxとは？
e-Taxとは、以下のような国税に関する各種の手続について、インターネット等を利用して電子的に手続が行えるシステムです。

これまでの書面による申告書等の持参又は送付による提出方法に加え、申告書等を電子データの形式でインターネットを通じて送信するという、新たな提出方法の選択肢を利用者等に提供するものです。

1. 所得税、贈与税、法人税、地方法人税、消費税(地方消費税を含みます)、復興特別法人税、酒税及び印紙税に係る申告
2. 全税目の納税(電子納税証明書の手数料納付を含みます)
3. 申請・届出等(電子納税証明書の請求及び発行を含みます)

国税電子申告•納税システム e-Tax
https://www.e-tax.nta.go.jp/

（引用：国税電子申告•納税システム e-Tax）

5-2.法人で申告するには

マンション経営の確定申告は法人名義で行うこともできます。所得税率よりも法人税率のほうが低いので、売上規模が大きくなれば法人化したほうが有利になる場合があります。

法人も青色申告を利用することができます。青色申告を利用すると、ある事業年度の欠損を10年間にわたって黒字と相殺することができます。

また、欠損が出た年の前年に支払った税金が還付される「欠損金の繰戻還付」を利用することができるのも大きなメリットです。

法人青色申告の承認申請書は設立初年度の場合、「設立から3ヵ月を経過した日」「第1期の事業年度終了日」のどちらか早い日の前日までに提出しなければなりません。

3月決算で事業年度開始が4月1日の会社の場合は、3ヵ月後の6月30日が提出期限となります。

5-3.確定申告の流れ

確定申告の流れは以下のとおりです。

・青色申告
その年の1月1日から12月31日まで日々の取引を帳簿に記帳していきます。

翌年1月1日以降、取引の記録をもとに「仕訳帳」「総勘定元帳」を作成し、総勘定元帳をもとに「損益計算書」「貸借対照表」を作成します。そして、確定申告の期限に間に合うように確定申告書を作成します。

確定申告書は国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」を使って作成することができます。

「確定申告書（B）」や「青色申告決算書」、「添付書類台紙」を作成したら、控除を証明する書類を印刷した添付台紙書類に貼って、税務署に持参または郵送で提出します。

国税庁 確定申告書等作成コーナー
https://www.keisan.nta.go.jp/kyoutu/ky/sm/top#bsctrl

確定申告書の提出期間は、原則として2月16日から3月15日（15日が休日にあたる場合は翌平日）までです。

所得税は同期間の間に、窓口納付（税務署、銀行）、コンビニ納付、振替納税、クレジットカード納付、電子納税のいずれかの方法で納税します。

・白色申告
同じくオンライン上で国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」で申告書を作成することができます。1年間の取引を記録した帳簿をもとに、「確定申告書（B）」や「収支内訳書」、「添付書類台紙」の3つを作成します。

印刷した添付書類台紙に控除を証明する書類を貼って税務署に持参または郵送で提出します。確定申告の期間と所得税の納付については青色申告と同じです。

・法人の確定申告
法人ははじめに事業年度内で取引を閉めて、年度最終日時点の営業成績や財務状況を確定する決算手続きを行います。

次に帳簿の閉めと決算仕訳を行い、決算処理が終了したら決算書を作成します。そして、決算書を作成したあとに、法人税の確定申告書を作成するという手順です。

法人税の他に消費税の確定申告も行わなければなりませんが、手順は法人税の確定申告と同じです。法人税の申告期限は個人と異なり、原則として決算日の2ヵ月後なので注意が必要です。

6.損益通算による節税

マンション経営では、確定申告を行うことで「不動産所得の損益通算」というメリットが得られます。これは不動産所得の赤字を、給与所得や事業所得などで埋め合わせできるという制度です。

これにより、給与所得などで支払った所得税を取り戻すことができ、また住民税を減税することができます。

損益通算できる所得は、不動産所得、事業所得、譲渡所得、山林所得の4つです。

マンション経営における損益通算の計算式は、「給与所得＋雑所得＋不動産所得」または「給与所得＋雑所得－不動産所得」となります。

・損益通算による節税例

【損益通算がないケース】
給与所得1,000万円、所得控除350万円
1. 1,000万円－350万円＝650万円が課税所得となる。
2. 課税所得650万円に対する所得税率は20％、控除額は42万7,500円なので、650万円×20％－42万7,500円＝87万2,500円が所得税額となる。

【損益通算があるケース】
給与所得1,000万円、所得控除350万円、不動産所得▲450万円の場合
1. 1,000万円－450万円＝550万円が損益通算後の所得となる。
2. 550万円－350万円＝200万円が課税所得となる。
3. 課税所得200万円に対する所得税率は10％、控除額は9万7,500円なので、200万円×10％－9万7,500円＝10万2,500円が所得税額となる。

2つのケースを比較すると、87万2,500円－10万2,500円＝77万円が損益通算によって節税できます。

【所得税の税率】

6-1.不動産所得が20万円以下でも損益通算をすべき

マンション経営に関わる収入は不動産所得に該当し、確定申告を行う必要があります。ただしサラリーマンとして給与所得しか得ていない場合は、不動産所得額が合計で20万円以下ならば確定申告は不要です。

しかし、不動産所得金額が20万円以下でも赤字の場合は給与所得から差し引いて節税できるので、損益通算で節税したい場合、確定申告はしたほうがよいです。

7.経費に計上できるもの

マンション経営で利益を少しでも多くするには、経費にできるものは残さず計上する必要があります。

7-1.経費として計上できるもの

経費計上できるものは、以下のような経費があります。

・税金
その年の1月1日時点で「固定資産課税台帳」に不動産所有者として登録されている場合は、固定資産税と都市計画税を年4回に分けて支払います。また、不動産を購入したときに1度だけ不動産取得税を支払います。

・保険料
建物や家財にかけている火災保険・地震保険などの損害保険料も経費として計上できます。

・減価償却費
建物の経年劣化による資産価値の減少を、法定耐用年数によって毎年経費に計上できるのが減価償却費です。鉄筋コンクリート造新築マンションを購入した場合の法定耐用年数は47年と規定されています。

・修繕費
建物や設備を修繕した場合や、リフォームを行った費用は修繕費として計上できます。

・ローン利息
毎月返済している不動産ローンは、利息の部分のみ経費になります。

・管理委託費
建物の管理・運営・清掃等を不動産管理会社に依頼している場合は、手数料を管理委託費として計上できます。

・税理士・司法書士報酬
日常の経理や確定申告を税理士に依頼、不動産関連の登記等を司法書士に依頼した場合は、それぞれに支払った報酬を経費として計上できます。

・交通費
物件の視察や不動産セミナーに参加したときなどの交通費も経費として計上できます。

7-2.経費として計上できないもの

以下のようなものは経費として計上できないので注意が必要です。

・所得税・住民税
所得税・住民税はマンション経営に関係なく、国民が負担する基本的な税金ですので、経費にはなりません。

・ローンの元金
不動産投資ローンの元金は経費として計上することはできません。

・生活費
マンション経営と関係ない費用は経費として認められません。家族での食事や旅行費用は経費にならず、スーツやバックなどの装飾品は生活でも使えるファッションアイテムのため経費になりません。

8.まとめ

これまで年末調整のみで終わっていたサラリーマンにとって、マンション経営で確定申告が必要になることに不安を持つ人もいるでしょう。

確定申告は初年度こそわからないことが多く戸惑う可能性もありますが、区分所有マンションの経営では、慣れればそれほど難しいものではありません。

マンション経営が軌道に乗り、一棟マンション所有など事業規模が大きくなれば、税理士に依頼するのもよいでしょう。

まずは初めてのマンション経営の確定申告を自分で行えるように、基本的な知識を身に着けることが求められます。

（提供：Dear Reicious Online）

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