自分と家族の将来をより豊かにする手段として、20代から30代のビジネスパーソンを中心に、不動産投資が注目を集めています。一般的に不動産投資は「ローリスク•ロングリターン」といわれていますが、実際に他の資産運用の方法と違いはあるのでしょうか。そこで本稿では、不動産投資、特にマンション経営のメリットに関して、リスク軽減の仕組みなども交えながら解説します。「不動産投資の仕組みを知りたい」「リスクを軽減できる資産運用を目指したい」という方は、ぜひご覧ください。
目次
1.不動産投資はなぜローリスク・ロングリターンなのか？
投資においては、低リスク（ローリスク）で長期間の利益（ロングリターン）を得るローリスク•ロングリターンの資産運用が理想です。
なかでも不動産投資は、長期間にわたって家賃収入という安定した利益（インカムゲイン）の獲得が可能です。
株のような証券投資では売買のタイミングによって利益（キャピタルゲイン）が異なりますが、不動産投資は、入居者がついているかぎり毎月一定の収入を確保することができます。
家賃収入を得ながらローンを完済すれば、その後は家賃が丸々収入となります。また物件を売却すれば売却益も得られることから、不動産投資は長い目で見るとローリスク•ロングリターンの資産運用といえるのです。
1-1.株式、FX、先物取引は短期で利益を得られるがハイリスク
それでは、他の資産運用にはどのような特徴があるのでしょうか。
例えば株式やFX、先物取引は、短期間で高い利益を得られる可能性があります。不動産投資に比べ売買が非常に容易ですが、一方で価格変動が激しく大きな損失を出す可能性があります。
また、市場の予測の難易度が高いため、ハイリスク•ハイリターンといわれています。
1-2.不動産投資の懸念点
ローリスクな特徴を持つ不動産投資ですが、全く懸念がないわけではありません。
アパートやマンション経営では、「空室が続いてなかなか借主がつかない」という空室リスクが最も大きな懸念点です。築年数によっては家賃の下落リスクもあります。
しかし、東京23区内や横浜、名古屋など大都市圏の好立地なマンションであれば、空室リスクを最小限に抑えることができます。新築マンションであれば家賃下落リスクも当面ないでしょう。
2.ローリスク•ロングリターンの不動産投資の特徴
不動産投資はローリスクであり、さらにはロングリターンが期待できる投資といわれています。具体的にどのような点が「ローリスク•ロングリターン」なのでしょうか。
不動産投資の特徴をさらに詳しくみていきましょう。
2.一室から資産運用ができる
3.投資ローンを組みながら家賃収入で返済
2-1.高利回りかつ安定性の高い不労所得が得られる
日本は超金利時代が続いており、2022年1月時点での大手都市銀行の普通預金の金利は年0.001%しかありません。
つまり、100万円を1年間預けても、利息はたったの10円にしかならない試算になります。
その点不動産投資なら、元手として多少の資金は必要になるものの、空室リスクを削減できれば安定性の高い不労所得を長期間にわたって得ることが見込めます。
特に都内の新築ワンルームマンションは賃貸需要が高い傾向にあり、地方と比べると空室リスクや家賃の下落などのリスクは低く、安定した運用が期待できます。
2-2.一室から資産運用ができる
「不動産投資」と聞くと、「アパートやマンションを一棟丸ごと購入する必要があるのでは」とイメージする方もいらっしゃるかもしれません。
一棟を所有される方もいらっしゃいますが、それは主に不動産投資の上級者です。初心者向けの不動産投資としては、マンションの一室（1R）から経営が可能です。
つまり、マイホームを購入するのと同じ感覚で一室だけ物件を購入し、不動産の経営者として資産運用ができます。
2-3.投資ローンを組みながら家賃収入で返済
一般的な不動産を活用した資産運用と同様に、自己資金の不足分については不動産投資ローンを組みながら家賃収入で返済可能です。
加えて、特に評価の高い新築マンションなどは、満額の融資を受けられるケースも多く、少ない自己資金から資産運用のスタートが可能といわれています。
3.マンション経営の仕組み
不動産投資のなかでもローリスクといわれているのが「マンションの経営」です。
「マンション経営で不労所得を得る」とは、一体どのような仕組みで成り立っているのでしょうか。
端的にいうと、マンション経営とは一般的に「マンションを購入し、第三者に賃貸して毎月安定した家賃収入を得ること」です。
前述したとおり、購入するマンションは一棟買いも可能ですが、一室からの購入もできます。
マンションの購入には大きな資金が必要なため、多くの方がローンを活用して不動産投資をスタートさせますが、月々のローン返済は家賃収入でほぼまかなうことが可能です。
4.マンション経営のメリット
マンション経営のメリットは、ローリスク•ロングリターンな点だけではありません。
マンション経営のメリット・デメリットを解説します。まずはメリットから見ていきましょう。
1.忙しい人でもほとんど手間をかけずに不労所得が得られる
2.老後の暮らしに余裕ができる
3.保険代替効果がある
4.節税対策になる
4-1.忙しい人でもほとんど手間をかけずに不労所得が得られる
株式やFXなどで安定した利益を得るには、為替の値動きや経済市場の状態などの情報をキャッチアップし続けることが求められるため、かなりの学習時間が必要です。
一方、マンション経営は不動産の基本的な知識は必要なものの、本業で忙しいビジネスパーソンでもほとんど手間をかけずに不労所得が得られます。
また、マンションの運用で必要な業務を不動産管理会社に任せることもできるため、本業の負担になることなく経営の継続が可能です。
不動産の販売と管理を両方請け負っている不動産会社を選べば、利便性が高く安定したマンション経営が可能になります。
4-2.老後の暮らしに余裕ができる
健康寿命が延び「人生100年時代」といわれています。そのようなか、少しでも豊な老後を過ごすためための資産運用として、今マンション経営が注目を集めています。
年金制度の崩壊を見据え、自己防衛のために私設年金としてマンション経営を早期にスタートさせることで、老後資金にプラスして家賃収入が得られるためです。
ローン返済後は丸々家賃収入が入るようになるので、老後を見越すならば、マンション経営は早めに開始したほうが有利です。
4-3.保険代替効果がある
マンション購入にあたって融資を利用した場合、団体信用生命保険（団信）に加入すれば、生命保険代替効果で家族に資産を残せます。
万が一ローンの返済中にオーナーが亡くなっても、ローンの残債がゼロになったうえにマンションという資産を家族に残すことができます。
また、売却せざるを得ない事態が起こっても、都内の新築ワンルームマンションならば高いニーズがあるため、比較的短期間で売却できる傾向にあります。
4-4.節税対策になる
マンション経営は節税対策になるため、今の暮らしに余裕を与えてくれます。
例えば、青色申告で確定申告を行えば、マンション経営でかかった費用を経費として計上できるなど、さまざまな優遇措置が受けられます。
また、相続を目的としたマンション経営の場合も、資産としての評価は不動産のほうが現金よりも低いため、相続税の節税効果を得ることが可能です。
5.マンション経営のデメリット
次にデメリットを確認しましょう。
1.空室や家賃滞納リスクがある
2.物件の経年劣化で修繕費が発生する
3.災害リスクがある
4.金利上昇リスクがある
5-1.空室や家賃滞納リスクがある
マンション経営で最も心配されるのが空室リスクです。そのため、賃貸ニーズが高いエリアの物件を選ぶことが非常に重要になります。
物件の収益性から物件価格を重要視する方も多いですが、結局物件が安くても入居者が決まらなければマンション経営は成り立ちません。
加えてマンション経営には家賃滞納リスクもありますので、質のよい入居者を得られる物件であることも重要な要素になります。
新築マンションであれば空室リスクが低いうえに、高めの家賃を払える属性の良い入居者を見込めるメリットがあります。
また、マンション経営では一室だけでなくマンション全体の運営管理の質が高いかどうかも重要です。
単に物件の利回りだけで判断するのではなく、「入居者のつきやすい場所か」「真摯に対応してももらえる管理会社かどうか」なども忘れずにご確認ください。
5-2.物件の経年劣化で修繕費が発生する
マンションは経年とともに建物の劣化が進みます。特に中古マンションは築20～30年の物件を購入すると、早い時期に修繕箇所が発生する可能性があります。
さらに、入居者が退去するときの原状回復において、経年劣化による損耗はオーナーが費用を負担することになるので、二重で不利となります。
経年劣化の問題は、新築マンションを購入することで遅らせることができます。
新築なら購入後10年程度は修繕が発生する可能性は低いので、その期間に将来の修繕に備えて積み立てを行うことも可能です。
5-3.災害リスクがある
台風や地震などの自然災害や、火災などの人為的災害までマンション経営には災害リスクがともないます。
一棟マンションを購入した場合は、災害からの復旧にある程度の日数を要する場合があるので、区分所有マンションを別のエリアに複数保有するほうが災害リスクは低くなります。
また、セキュリティが弱い物件の場合は空き巣など犯罪リスクも高くなるので注意が必要です。
5-4.金利上昇リスクがある
変動金利の不動産投資ローンを組んで物件を購入した場合は、金融情勢の変化で金利が上昇することも考慮しなければなりません。
全期間固定金利を選べば金利上昇リスクを抑えられますが、変動金利に比べると金利水準が高くなります。
低金利の時代は固定金利のほうが安心ですが、固定金利にした場合は繰り上げ返済できない金融機関もあるので、契約前によく確認する必要があります。
6.デメリットを回避する方法
マンション経営を成功させるポイントは、デメリットの少ない物件を選ぶことです。
以下に紹介するポイントを押さえて物件を選ぶことで、安定したマンション経営につなげることができます。マンション経営におけるデメリットを回避する方法を確認しておきましょう。
2.初心者は新築のワンルームマンション一択
3.ブランドマンションは資産価値が落ちにくい
4.購入するなら大都市圏の新築マンションが狙い目
6-1.立地が重要
マンション経営では立地の選定が最も重要といわれています。よい立地の物件を選ぶことで、空室リスクを軽減できます。
わかりやすい例を挙げてみましょう。
学生街と呼ばれるエリアがあります。学生はほとんどが単身で住むため、大学の最寄り駅から徒歩10分圏内のワンルームマンションであれば多くの需要を見込めます。
また、学生であれば卒業する年が予想できますので、そこから退去がいつになるかも予想できます。空室リスクを避けるための事前対応が打ちやすくなります。
6-2.初心者は新築のワンルームマンション一択
マンション経営初心者が物件を探すなら、新築ワンルームマンション一択が望ましいでしょう。
初めてのマンション経営では、入居者がついて安定した家賃収入を得られることが大切です。また、修繕費など余計な経費をかけないことが収支の黒字確保につながります。
新築ワンルームマンションは修繕費がほとんどかからず、需要も多いため初心者でも失敗するリスクが少ない物件形態といえます。
6-3.ブランドマンションは資産価値が落ちにくい
富裕層を中心に、ブランドマンションも高い人気を誇っています。ブランドマンションは資産価値が落ちにくいというメリットがあります。
販売会社のブランド名を冠し、会社の威信を賭けた物件になっているため、好立地にあり、建物のクオリティも高いのが人気の要因です。
ブランドマンションはセキュリティも強固であることから、犯罪リスクが軽減される点でも安心して経営できます。
6-4.購入するなら大都市圏の新築マンションが狙い目
エリア的な狙い目は東京23区、横浜、名古屋など大都市圏の新築マンションです。
マンション経営では「東京23区駅徒歩10分以内」が好立地物件の条件としてよく知られていますが、首都圏や近畿・中部の大都市圏も狙い目のエリアとして有力です。
ただし、人気エリアは入居者が見込める一方で競合物件も多いので、新築物件を購入して中古物件との差別化を図ることが必要になります。
7.初心者ならば迷うことなく新築マンション経営
マンション経営初心者の方は迷うことなく新築マンションを選ぶことをおすすめします。
初めてのマンション経営では、大きく儲けることよりも、確実に家賃収入を得られることが大切だからです。
そして、修繕費などのコストも当初は少ないことが理想です。新築マンションが有利なポイントは以下のとおりです。
2.開業当初は修繕費がほとんどかからない
3.出口戦略に有利である
7-1.新築マンションは入居者が付きやすい
マンションの物件探しで新築に限定して探しているユーザーは常に存在するので、中古と比べて入居者がつきやすいというメリットがあります。
また、選ぶのが大変なくらいある中古マンションと比べて、新築マンションは物件そのものが少ないので希少性が高いのも有利なポイントです。
7-2.開業当初は修繕費がほとんどかからない
先ほども触れましたが、新築マンションは経営を始めてから当初10年程度は修繕費がかかることは少ないといえます。この期間に、修繕費用を蓄え、次の物件を探されてもいいでしょう。
7-3.出口戦略に有利である
マンション経営は出口戦略も重要です。不動産投資ローンを完済したら、売却して新築マンションに買い替えるのも有効な選択肢の1つになります。
中古マンションは築20年で購入して30年間経営すると、売却を考える頃には築50年となります。その点新築マンションは30年経過してもまだ築30年です。
築50年と築30年、どちらの資産価値が高いかは明白です。売却時に資産価値の高い中古マンションであるためにも、新築で購入したほうが有利といえます。
8.マンション経営はローリスクで長期的な資産運用が可能
今回は、ローリスク•ロングリターンの資産運用として、不動産投資(マンション経営)の特徴やメリット、注意点などを解説しました。
FXや先物取引などのハイリスク・ハイリターンな金融商品と比較し、不動産投資は低リスクかつ長期的で安定的な資産運用が可能です。
また、オーナーに万が一のことがあっても団信からローンが完済されるため、家族に現物資産として物件を残すことができます。
マンション経営では空室リスクが大きなデメリットといわれていますが、物件の立地や周辺環境からある程度入居者の需要は予測可能です。好立地物件を選ぶ限り、不動産投資は非常にローリスクな事業といえます。
マンション経営をお考えの方は、今回紹介した内容をぜひご自身の資産運用にお役立てください。
（提供：Dear Reicious Online）
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